國家發展改革委價格監測中心在今年8月1日發佈公告稱，今年上半年，全國房價繼續上漲，從今年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價已連續4個月環比上漲超過1.5%，另外，有消息指出，北京房價已連續上漲23個月。再來看上海：位於上海的非盈利性專業研究機構上海易居房地產研究院的資料表明：今年以來，上海商品住宅市場每月都是成交量大於供應量。在兩輪宏觀調控政策的重擊之下，上海住宅成交均價依然闖過了萬元標誌線。
房地產是中國現代化，城市化進程中的一個關鍵領域。這個關係到國計民生，對GDP增長貢獻極大的行業目前在全國範圍內引起了廣泛關注。政府，銀行，開發商，投資人和消費者以及其他許多行業都是房地產業的“利益相關者”。房產市場是否會進入新一輪的繁榮期？房價持續上漲的背後因素是什麼？如何理解中國房地產業的現狀以及現階段中國社會對房產的需求？如何看待宏觀調控措施的作用？中國房地產業的前景如何？沃頓知識線上中文版就這些問題對上海易居房地產研究院院長、華東師範大學教授張永岳進行了專訪。以下為訪談內容。
沃頓知識線上：張教授，能否請您談談對目前房地產業發展的整體看法？
張永嶽：中國的房地產業是對國計民生十分重要，影響重大的產業。經過前兩年的宏觀調控，房地產行業進入了調整轉型期。目前市場在調整，產業在轉型。中國房地產在當前發展過程中面臨著新的任務：既要讓房地產業作為支柱產業繼續推進國民經濟的發展，又要為解決老百姓的住房問題，為和諧社會做出更大貢獻。
應該說經過過去十幾年的發展，房地產對整個國民經濟起到很大的推進作用；也應該說，房地產業的發展，對提高老百姓的居住水準也起到了很大的作用。但是在這個過程中，房地產業也的確出現了一些引人關注的問題。尤其是在房地產發展過程中，如何讓更多的老百姓受益，如何既保持一定的規模水準，又使它不引發經濟上的風險，再加上房產價格如何保持在一個比較合理的水準，這些問題都有待於探索和解決。
沃頓知識線上：今年上半年以來房產價格持續攀升，請問您如何理解這背後的推動力？
張永嶽：今年上半年，全國主要城市的房地產價格都出現了一個比較普遍的上升趨勢。也正是在這樣的背景下，人們對市場，對房價更加關心。我個人以為這一輪房產價格上升的直接原因，主要有兩點：一是所謂的市場需求在增長，買房的人在增多。另外一個很重要的原因是：人們的預期在改變。也就是說人們感到，房價未來的價格可能還會比較高，這就促使人們（對價格）的預期比較高。這是引發房地產這一輪價格上升的一個很直接的推動力。一方面是買房的人增加了，另外一方面是預期改變，人們認為將來價格便宜不下來，很多人想快點買，早點買。
沃頓知識線上：那麼使人們的預期發生變化的原因是什麼？
張永嶽：深層次的原因實際上涉及到幾個因素。一是流動性過剩。近30年以來，根據經濟學的理論，我們國家的M+M1的發行量很大。因為外匯儲備增加，要變成人民幣，就導致人民幣發行總量的增加。按照過去的理論來講，這樣會造成通貨膨脹。比如上個世紀80年代後期和90年代前期，有些年份出現的價格普遍上升。但是現在的社會有個什麼特點呢，就是在現在的技術條件下，一般產品的產能都過剩。它很快就會滿足需求，所以價格上不去。比如衣服、手錶、電子產品。甚至養豬，養雞，養鴨，都是有技術手段的。
但是，唯獨資源性產品的增長是受到限制的。比如說房子，就受到土地的限制。所以，在流動性過剩的條件下，資源性和資產性的產品價格普遍上漲。這是帶有全球性規律性的現象。這個現象，在國內這幾年就反應出來了。住房有個什麼特徵呢，它既是消費品，又是資本品。人們把住房作為資本品投資，這又擴大了市場需求，所以呢，流動性過剩是一個因素。當然還有一個重要因素，就是中國城市化的進程。
現在的年輕人比我要關心房價。他們肯定希望房價下跌。但是恰恰是以青年為主要需求群體的購房者也在推動房價上漲。因為他們有需求。我們可以看看，象上海這個城市，有多少人是從外地來的。這裏面涉及到地產的一個理論：有的房產市場是個以本地需求為主的市場，但有的市場是個開放型的市場，不同的地區市場有不同類型。為什麼有的縣城裏面的房價漲幅不高，因為外來人不會買，主要是本地需求在支撐。為什麼上海的房價在上漲，這裏的需求來自本地上海人，還有新上海人，這個需求的規模量是很大的。
再加上中國人的文化和心理。我舉個例子，上海的年輕夫婦，如果一個人5000，小倆口收入共一萬，那麼按照國際上通行理論，家庭收入的三分之一要花在房價上面，也就是說他們兩個要把收入中的3000多或者2000多花在房子上。那麼假設他們要租房，用2000多元租個房子，條件也是不差的。但是其中一個遠在武漢（假設）的老父母，會感到心疼。他們認為，我們老夫妻的退休工資加起來也沒有2000塊。而且中國人的理念是：女兒買房子，我們支援10萬塊，這10萬元可能是他們畢生的全部積蓄。而且這樣買了房子之後他們還很得意，回到老家和自己的老姐妹說，女兒在上海有房子。而現在從外地來滬的新上海人呢，也是一樣，如果在上海不買房子，就有漂泊感。買了房子，心態就不一樣了。這種城市化的進程使得大城市的房價上漲。
另外一個原因是我們的供應量也有限。一方面是土地緊張，另一方面是這幾年，有意無意中供應和需求的匹配沒有達到一個理想的程度。就是說對於消費者所需要的住房的供應還顯不足，這就會產生尖銳的矛盾。這個是深層次的原因。
沃頓知識線上：那麼這個供應量不足是什麼因素造成的？
張永嶽：這是由兩個因素造成的。一個是在中國的經濟發展過程中，對房產的需求量是在一段時間內比較集中地膨脹起來。中國現在正處於這個階段。城市化在加快，新的婚齡人口在增加，城市化過程中，所謂的遷移人口，如“新上海人”在迅速地增多。對於房子的需求（在現在這個歷史階段）正好處於高峰期。而住房供應量呢，和目前的需求還是有距離的。供不應求造成價格上漲。
沃頓知識線上：現在很多人認為，房價高是因為土地價格太貴了。那麼政府是否應該對土地政策進行一些修改呢？如果這樣的話，房價是否可以降下來？
張永嶽：這裏面有一個矛盾。這幾年土地公開招投標以後，土地價格越來越貴，但是需求也越來越大，而且開發商也很有信心，認為將來在土地上造的房子一定能賣掉。
這裏面有什麼問題呢，就是說整個房地產作為一個經濟產業來說，有它的運行規律。那麼，如果你限制地價，提供便宜的土地，那麼你是否要限制開發商的房價？現在有所謂“雙限房”，即對地價和房價都有限制。但是這裏面就涉及到一個制度設計的問題。
在北京和一些城市，也搞過一些少量的雙限房，但是如果整個房產市場都這樣做的話，整個房地產行業就只有社會職能，它的運行就不能按照經濟功能來看。國家在這方面的收入就會減少，GDP就會減少一塊。所以土地政策是一個需要綜合考慮的問題。有些假設看起來是可以存在的，但它是一種理想化的操作模式。這裏面有一個經濟制度設計、體制設計的問題，到底是全部管，還是管一部分，還有怎麼管的問題。一個市場有它的運行規律。
沃頓知識線上：現在有一些觀點，認為如果這個社會是比較公平的話，房價不會這麼高。因為中國人的平均收入是比較低的。換句話說，如果大家都用自己的實際收入買房子，房價不應該這麼高，但是因為有些人有很多收入，他們買的起很貴的房子，如果這些人很多的話，房價就會被炒上去。您認為在多大程度上，房價是被這種現象扭曲的？還是說這是少數現象？
張永嶽：這個涉及到另外一個領域的問題，即所謂收入分配的合理性。實際上在中國的現代化過程中，表面看起來是房價的問題，其實背後是利益的均衡化，和所謂的公平問題。它需要一個過程來解決。
我曾經講過這樣一個觀點，房地產價格的上漲，會使這個（不公平）效應放大。比如說，如果你在前幾年，買了一套100萬的房子，那麼這幾年就升值了，但如果你前幾年買不起房子，而這幾年需要買房的話，就要付出的更多。至於說社會不公平與房價上漲這兩個範疇的關聯性的現象不能說不存在，但是要完全歸於這種邏輯，恐怕是有些簡單化了。
沃頓知識線上：在上周召開的海南博鼇房產論壇上，郎咸平（注：一位頗受爭議的經濟學家）說，沒有什麼流動性過剩問題，那些都是虛擬貨幣。他還說為什麼豬肉價格高，是因為沒有人養豬，都去炒房子去了。
張永嶽：一個學者也好，或者其他人也好，你的直觀判斷，並不能代表事實的分析。比如說流動性過剩問題。我們買股票，講的是虛擬價格。但是虛擬經濟和實際經濟是可以相互轉化的。舉例來說，某個公司實際資產是1個億，但是市值是2個億或者是3個億。某人買了10萬股，10元一股。現在市值變成200萬。當他拋掉這些股票的話，這200萬到他手裏就是實體了。這裏面有個內在的話題，我剛才講過，和生產力有關係。為什麼衣服不稀缺，因為生產能力太強大。這裏面還有競爭的原因。經濟學裏面講傳導的現象。
沃頓知識線上：有評論認為中國政府出的一些宏觀調控措施自相矛盾，越調越高，您怎麼看？
張永嶽：這裏面的原因是多種多樣。調控政策有進一步完善的必要性。因為調控政策最終要見效，是多種力量集中的結果。現在已經是搞市場經濟了，調控的時候會在市場上得到一些反應。我拿空調打個比方。空調的作用是降溫，但是空調在一段時間內能把室內溫度降到哪一個點，和本來的溫度有很大的關係。市場經濟還是按照它本來的規律在走。所以在這個過程中，調控措施的結果是多種作用的結果。在供不應求的情況下，有些政策的傳導就會沒有達到預期的效果。比如說在流通方面加了一些稅收，政府期望通過這些稅收控制需求。但是實際上在供不應求的情況下，大家都要買，這些稅收就轉嫁給了買房者，反而推高了房價。從這個角度來說，說明我們宏觀調控的設計過程有完善的必要。假以時日，我相信政府的調控政策會逐步見效的。
沃頓知識線上：您認為政府應該對房地產行業做些什麼？
<SPAN lang=ZH-TW style="FONT-SIZE: 10pt; FONT-FAMILY: PMingLiU; m
Join The Discussion
No Comments So Far