中國的房地產市場：泡沫何時破裂？

美國和歐洲各國的房地產價值的猛跌對其金融和經濟體系造成了諸多問題，而這一迴圈很有可能將在中國上演，來自北大光華管理學院和沃頓商學院的教授如是表示。

 

3月10日，在北京大學校園內舉辦的一個聯合論壇上，來自北大光華管理學院和沃頓商學院的教授與觀眾分享了對他們房產市場的見解。北大的徐信忠教授在演講中對中國房產市場的現狀和泡沫背後的成因進行了探討。沃頓的房地產學教授蘇珊·沃切特（Susan Wachter）認為她在中國看到了一些預警信號，同時她對美國房產市場的現狀以及金融危機的形成進行了剖析，並呼籲建立新的金融監管體系。

 

中國房產市場的問題

 

當美國正在經歷自大蕭條以來最嚴重的房產市場緊縮期時，在地球的另一邊，中國的房產市場價格正在高歌猛進。這一勢頭從以下資料中即可見一斑：2009年1月至8月，北京的住房價格大幅飆升了70%，上海大幅上漲了47%。

 

即使在去年全球金融危機的影響下，中國經濟略有放緩，但是中國的房產市場則是一片生機。“去年，中國的很多行業都遭受了重創，”北大光華管理學院金融學教授徐信忠談到，“但是有兩個行業的表現依然強勁——一個是線上遊戲業，另一個就是房地產市場。”

 

今天，北京和上海的房產價格“已經可以和倫敦與紐約比肩。如果你將曼哈頓的房產價格與北京二環以內的房產價格做一比較，你會發現，它們之間只有3%的差異。”但因為中國的人均國內生產總值遠遠低於英美，所以，大多數中國人都無力承受這樣的房價。資料顯示，就中國的四個大城市而言，平均貸款額與購房者平均收入水準的比例，已經遠遠超過了100%。北京的這一比例是143，上海是151，深圳是111，杭州更是高達167。“在10個大城市中，只有一個城市人們可能還買得起住房，那就是重慶，在這個城市，貸款與收入比為48%。”徐信忠談到。

 

價格飆升的背後

 

隨之而來的問題是，為什麼中國人還在買房呢？人們是怎麼買房的呢？“在美國，你們有三年期抵押貸款，”徐信忠解釋說，“可在中國，我們有三代人共同償付抵押貸款，那就是：你自己、你的父母和你的祖父母。因為獨生子女政策，年輕人購買一套住房的抵押貸款會由五個家庭來償付。”

 

更重要的因素是，中國的地方政府擁有驅動房產市場發展和推高房價的強烈動機。徐信忠認為，部分原因在於1994年的財政制度改革，這項改革旨在增加政府的收入，此前，儘管國內生產總值一直在增長，但政府的收入卻在下降。這項改革以中央政府和地方政府之間規定的收入分享制度，來取代原有的收入酌情分享制度。

 

對這項改革是否取得全面成功的評價尚存爭議，因為仍有一定的裁量權留給了中央和省政府。然而，無論如何，“大多數統計數位都顯示，土地出讓金及相關稅金的收入，占地方政府收入的40%到60%，”徐談到。2009年，單單是土地出讓這一項收入，就達到了1.5萬億元，占地方政府總收入的40%。去年，整個房地產行業的增長對中國GDP 增長率的貢獻為2%。同時，地方政府鼓勵高房價的意願得到了寬鬆貨幣政策的支持。徐信忠談到，去年，面向房地產開發商的貸款和面向購房者的抵押貸款，占銀行全部貸款的大約40%。

 

為了減輕房價上漲的壓力，徐信忠主張，首先要將城市化的過程地方化。“中國的城市每年都在變得更加龐大，我們還經常宣稱要建設國際性大都市。”這種發展路線產生的問題是，人們只想去生活品質更好的大城市生活，從而推升了北京和上海這類城市的住房價格。即使是居住在很遠地方的人，如果能擔負得起，也會在大城市購買一套住房。這就形成了大城市中有很多“閒置房”的現象。“這種趨勢還給二線城市造成了級聯效應。隨著北京房價的高漲，其他城市的房價也隨之上漲起來。”

 

徐信忠認為，中國應該激發小城市的活力，並停止促進超級大城市發展的舉措。

 

另一個讓人們買得起住房的措施是，徐信忠認為，應該徵收累進物業稅，這樣就能使中低收入的房主少納稅了。最後，必須要為城市低收入群體提供住房。在這個問題上，已經出現了一線曙光：3月14日即兩會結束的當天，全國人民代表大會通過的預算就包括10%的支出增長，其中包括投向低成本住房的資金也將進一步增加。

 

徐信忠表示，“至於說房地產市場的未來，我並不感到樂觀。”目前市場中有太多的機構玩家都有推高房產價格的利益動機。除了地方政府之外，還有許多利益相關方都能從房價上漲中獲利。比如，銀行40%的貸款都投向了房地產市場，如果房產價格下跌，它們便會受到嚴重的影響。然而，如果任憑泡沫發展，其後果對銀行來說則會更加糟糕。“這裏是我們曾經見證過的教訓：1989年的日本，1997年的香港，2007年的美國，那麼中國呢？2017年？”他半開玩笑半認真地說。

 

2007年的美國房產市場

 

自2007年舉世矚目的房產泡沫崩潰之後，目前的美國房產市場依然低迷。2009年，美國有大約280萬幢住房被收回，因為銀行擁有大量喪失抵押品贖回權的住房，所以，住房價格一直在創出新低。

 

沃頓的沃切特教授回顧了2007年春季的情形，指出從1975年開始，美國家庭的負債就在不斷增長。從2000年開始，美國家庭債務占國內生產總值的比例一直在加速增長。與此同時，住房價格指數也在不斷攀高，人們的抵押貸款債務不斷積累，住房擁有率持續上漲。

 

那麼，這種情況延續的時間為什麼會遠遠超過理性轉捩點出現的時間呢？沃切特認為，家庭的住房債務“不只是由抵押貸款債務構成的，其中也包括某些特定形式的抵押貸款債務。對住房購買者來說，這些抵押貸款債務的風險，已經遠遠超過了以前的傳統抵押貸款債務風險。”其中，不受約束的次級抵押貸款債務不斷增加。“2006年，在房地產泡沫最為嚴重的時期，次級抵押貸款從幾乎為零增長到了占全部抵押貸款近<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-fareast-font-family: PMingLiU; mso-bidi