撐起美國夢：住房制度改革提議日漸升溫

請仔細斟酌一下這串數字：自房市泡沫破裂以來，本季度房屋中間價升至最高點，與去年同期相比上漲8%；當前房屋供應量僅為三年前的一半，由於去年新房出售量比2012年提升了17%，房產建築商們也再次開始破土動工。

這些信號的確鼓舞人心，與此同時，說客、智庫、以及國會委員會也在一同力推關鍵住房政策的改革。

例如，參議院銀行委員會(Senate Banking Committee)於上個月提交議案，要求成立聯邦抵押貸款保險公司(Federal Mortgage Insurance Corp.)以取代房利美(Fannie Mae)與房地美(Freddie Mac)兩家房貸公司。3月底，加利福尼亞州民主黨議員梅可馨·沃特斯(Maxine Waters)提交議案，提議以私營借貸機構聯營的方式取代公私合營的房利美和房地美。

雖然本次國會會議還未擬好取消房貸利息扣除的法案，兩黨的智庫已經在呼籲採取重大改革。上月，保守派智庫R Street Institute發佈一份研究稱房貸利息扣除只對富人有利。隨後，華盛頓智庫Urban Institute也發表評論呼籲取消利息扣除，因為這項政策不利於提高房屋擁有率。

這些變革是否會發生、怎樣發生都還沒有定論，但幾乎每個人都認為這會對住房市場產生顯著影響。沃頓商學院房地產學教授費爾南多·費雷拉(Fernando Ferreira)說：“這將是一場災難。房地產市場極其脆弱，利率的上漲以及可借款項的減少都會降低貸款（數量）。如果房屋持有者享受的減稅政策減少，那麼購房需求就會降低。”

房市重回常態

自五年前住房市場崩潰以來，房屋銷量已經回升，一些分析人士甚至用“復蘇”來描述該行業的現狀，但也有其他專家警告說，住房市場仍然十分脆弱。沃頓商學院房地產學教授蘇珊·華徹特(Susan Wachter)指出，雖然房價普遍有所上漲，但該行業許多其他指示信號並不利好。她說：“此常態非彼常態。”

例如，據全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)資料顯示，2014年3月現房成交量為354000套，比去年減少8.5%，這是自2012年6月以來的最低值。另據全國住房建築商協會(National Association of Home Builders)報告顯示，新房成交量正在逐年穩步上升，去年市場上的新房供應量也有所上升，可以保證5.1個月的房屋供應量，2013年這一數據為4.5個月。此外，根據房屋市場研究公司CoreLogic的報告，2013年有400萬套住宅轉為正資產，但是仍有650萬套為“溺水屋”，占按揭住房總數的13.3%。

儘管住房市場在一些地區有所回升，但不同地區有不同的表現。例如，據CoreLogic公司報告，佛羅里達州30%的房產仍為“溺水屋”，而在德克薩斯州這一比例僅為5%。沃頓商學院房地產學教授陶德·斯奈(Todd Sinai)指出：“房地產市場在回暖，但這種趨勢並不平衡。不同地區、不同城市甚至不同街區的改善程度都不相同。”

沃頓商學院金融學名譽教授傑克·古登泰格(Jack Guttentag)認為，判斷住房市場強勁與否，最關鍵的指數是喪失抵押贖回權的房屋的數量。據Corelogic公司的資料顯示，2014年1月，喪失贖回權的房屋數量為794000套，此後每月都會增加數千套。古登泰格說：“上百萬套喪失贖回權的待售房屋正被出租，在這些房屋被購房者消化之前，我並不認為住房市場真正強健起來了。” 

沒有房利美和房地美的時代

儘管整個房地產市場都在緩慢回升，但自聯邦政府在房市崩潰後接管房利美和房地美以來，這兩家企業卻日漸衰落。不管當初政府是出於政治目的而真心實意地説明那些深陷泥潭的房主，還是僅僅為了遮羞，大多數人都認為應該終結這種公私合營的模式。

根據兩黨參議院銀行委員會的提案，聯邦抵押貸款保險公司將規範管理住房抵押貸款支援證券發行過程中的所有參與者，並對這些證券進行擔保，一旦私人擔保人所承擔的抵押貸款損失高於10%，聯邦抵押貸款保險公司立即介入提供援助。另外，沃特斯議員提交的法案中，聯營的私營借貸機構將成為住房抵押貸款支持證券的唯一發行者，私營借貸機構承受的損失高於5%時，政府即提供援助。

如果兩項提案中的任何一項生效，其產生的最主要結果就是私人對住房市場的參與增加，政府補貼減少，最終導致利率上漲。但是，斯奈認為，如果聯邦政府審時度勢，逐步縮減補貼，那麼利率可能只會上漲30個基點。他說：“利率變動的確會影響購房意願，但影響不是十分明顯。”

而古登泰格擔心的則是在這兩項法案下借貸程式將更加嚴格，並指出目前所有的新規定都在收緊貸款流程。他說道：“這些變動太過嚴酷，這種嚴苛的流程使得擔保人無法再自主決定。甚至許多良性貸款都無法發放。”

因此古登泰格向立法委員提出了一項替代建議，即採用一種在丹麥實行效果非常好的模式。在這種模式下，抵押貸款銀行負責住房抵押貸款支援證券發行的全流程：發售，組合，並提供擔保。古登泰格認為，這個模式將逐步演變為一個“強勁的”二級市場，鼓勵新興抵押貸款銀行的發展，並且最終實現政府零參與。他說：“在這種模式下，借貸商將自行承擔風險，自行作出決定。”

但是，如果不借助利益群體或國會的力量，丹麥模式在美國的實行仍然遙遙無期。至於那兩項提案，也沒人認為會走得多遠。

只有富人受益？

同時，利益集團與經濟學家也在呼籲廢除，或者至少要限制房貸利息扣除。他們認為，這項政策只讓富裕的房主受益。與其它稅法不同，房貸利息扣除是一項累退稅政策，即某人收入越多，其減免的稅額就越高。為了拿到減稅額，納稅人必須列出其所有的減稅，但這更多是高收入納稅人所做的事情，因為其他人發現遞減扣除額還不如標準扣除額的金額可觀。

斯奈說：“如果房貸利息扣除政策旨在讓沒有購房意願的人買房，那麼這真的是一項徒勞無益的政策；它只會讓有購房意願的人買更多的房。”

因此，如果政府終止或限制房貸利息扣除政策，受影響最大的將是高收入家庭：他們得到的減免金額將減少，而且不願意付同樣多的錢來購房。斯奈認為，在現在房價普遍上漲的局面下，築房面積稀少的富裕沿海城市的房價可能也會緩慢上漲，雖然很難預測具體會漲多少。

他還指出，其它地方受到的影響將極小，因為新房大量開工建設將抵消這些不利因素。但是斯奈認為，如果像幾年前一樣在房價下跌的時候廢除房貸利息扣除政策，那麼全國的房價都會下跌，在一些城區房價甚至將下跌10%。因此，他認為現在修正這一政策時機剛好。

而華徹特教授指出，對於650萬“溺水屋”房主來說，房價的緩慢增長，甚至是輕微下跌都將超過他們的承受底線。她說道：“我們還有大量喪失贖回權的房屋，房價下跌將讓房主更加不堪一擊。”

另一方面，費雷拉教授則指出，40%的美國人在租房住，而由於房貸利息扣除政策，他們正在受到不公待遇。他認為，廢除這一政策將使住房市場更平等，而且政府沒有必要鼓勵購買房產，尤其不應當通過稅法來鼓勵。他說：“真正的問題是，我們究竟應該給誰更多的優惠政策？購房者還是租房者？答案並不清楚。”