请仔细斟酌一下这串数字：自房市泡沫破裂以来，本季度房屋中间价升至最高点，与去年同期相比上涨8%；当前房屋供应量仅为三年前的一半，由于去年新房出售量比2012年提升了17%，房产建筑商们也再次开始破土动工。
这些信号的确鼓舞人心，与此同时，说客、智库、以及国会委员会也在一同力推关键住房政策的改革。
例如，参议院银行委员会(Senate Banking Committee)于上个月提交议案，要求成立联邦抵押贷款保险公司(Federal Mortgage Insurance Corp.)以取代房利美(Fannie Mae)与房地美(Freddie Mac)两家房贷公司。3月底，加利福尼亚州民主党议员马克辛·沃特斯(Maxine Waters)提交议案，提议以私营借贷机构联营的方式取代公私合营的房利美和房地美。
虽然本次国会会议还未拟好取消房贷利息扣除的法案，两党的智库已经在呼吁采取重大改革。上月，保守派智库R Street Institute发布一份研究称房贷利息扣除只对富人有利。随后，华盛顿智库Urban Institute也发表评论呼吁取消利息扣除，因为这项政策不利于提高房屋拥有率。
这些变革是否会发生、怎样发生都还没有定论，但几乎每个人都认为这会对住房市场产生显著影响。沃顿商学院房地产学教授费尔南多·费雷拉(Fernando Ferreira)说：“这将是一场灾难。房地产市场极其脆弱，利率的上涨以及可借款项的减少都会降低贷款（数量）。如果房屋持有者享受的减税政策减少，那么购房需求就会降低。”
房市重回常态
自五年前住房市场崩溃以来，房屋销量已经回升，一些分析人士甚至用“复苏”来描述该行业的现状，但也有其他专家警告说，住房市场仍然十分脆弱。沃顿商学院房地产学教授苏珊·华彻特(Susan Wachter)指出，虽然房价普遍有所上涨，但该行业许多其他指示信号并不利好。她说：“此常态非彼常态。”
例如，据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)数据显示，2014年3月现房成交量为354000套，比去年减少8.5%，这是自2012年6月以来的最低值。另据全国住房建筑商协会(National Association of Home Builders)报告显示，新房成交量正在逐年稳步上升，去年市场上的新房供应量也有所上升，可以保证5.1个月的房屋供应量，2013年这一数据为4.5个月。此外，根据房屋市场研究公司CoreLogic的报告，2013年有400万套住宅转为正资产，但是仍有650万套为“溺水屋”，占按揭住房总数的13.3%。
尽管住房市场在一些地区有所回升，但不同地区有不同的表现。例如，据CoreLogic公司报告，佛罗里达州30%的房产仍为“溺水屋”，而在德克萨斯州这一比例仅为5%。沃顿商学院房地产学教授托德·斯奈(Todd Sinai)指出：“房地产市场在回暖，但这种趋势并不平衡。不同地区、不同城市甚至不同街区的改善程度都不相同。”
沃顿商学院金融学名誉教授杰克·古登泰格(Jack Guttentag)认为，判断住房市场强劲与否，最关键的指数是丧失抵押赎回权的房屋的数量。据Corelogic公司的数据显示，2014年1月，丧失赎回权的房屋数量为794000套，此后每月都会增加数千套。古登泰格说：“上百万套丧失赎回权的待售房屋正被出租，在这些房屋被购房者消化之前，我并不认为住房市场真正强健起来了。”
没有房利美和房地美的时代
尽管整个房地产市场都在缓慢回升，但自联邦政府在房市崩溃后接管房利美和房地美以来，这两家企业却日渐衰落。不管当初政府是出于政治目的而真心实意地帮助那些深陷泥潭的房主，还是仅仅为了遮羞，大多数人都认为应该终结这种公私合营的模式。
根据两党参议院银行委员会的提案，联邦抵押贷款保险公司将规范管理住房抵押贷款支持证券发行过程中的所有参与者，并对这些证券进行担保，一旦私人担保人所承担的抵押贷款损失高于10%，联邦抵押贷款保险公司立即介入提供援助。另外，沃特斯议员提交的法案中，联营的私营借贷机构将成为住房抵押贷款支持证券的唯一发行者，私营借贷机构承受的损失高于5%时，政府即提供援助。
如果两项提案中的任何一项生效，其产生的最主要结果就是私人对住房市场的参与增加，政府补贴减少，最终导致利率上涨。但是，斯奈认为，如果联邦政府审时度势，逐步缩减补贴，那么利率可能只会上涨30个基点。他说：“利率变动的确会影响购房意愿，但影响不是十分明显。”
而古登泰格担心的则是在这两项法案下借贷程序将更加严格，并指出目前所有的新规定都在收紧贷款流程。他说道：“这些变动太过严酷，这种严苛的流程使得担保人无法再自主决定。甚至许多良性贷款都无法发放。”
因此古登泰格向立法委员提出了一项替代建议，即采用一种在丹麦实行效果非常好的模式。在这种模式下，抵押贷款银行负责住房抵押贷款支持证券发行的全流程：发售，组合，并提供担保。古登泰格认为，这个模式将逐步演变为一个“强劲的”二级市场，鼓励新兴抵押贷款银行的发展，并且最终实现政府零参与。他说：“在这种模式下，借贷商将自行承担风险，自行作出决定。”
但是，如果不借助利益群体或国会的力量，丹麦模式在美国的实行仍然遥遥无期。至于那两项提案，也没人认为会走得多远。
只有富人受益？
同时，利益集团与经济学家也在呼吁废除，或者至少要限制房贷利息扣除。他们认为，这项政策只让富裕的房主受益。与其它税法不同，房贷利息扣除是一项累退税政策，即某人收入越多，其减免的税额就越高。为了拿到减税额，纳税人必须列出其所有的减税，但这更多是高收入纳税人所做的事情，因为其他人发现递减扣除额还不如标准扣除额的金额可观。
斯奈说：“如果房贷利息扣除政策旨在让没有购房意愿的人买房，那么这真的是一项徒劳无益的政策；它只会让有购房意愿的人买更多的房。”
因此，如果政府终止或限制房贷利息扣除政策，受影响最大的将是高收入家庭：他们得到的减免金额将减少，而且不愿意付同样多的钱来购房。斯奈认为，在现在房价普遍上涨的局面下，筑房面积稀少的富裕沿海城市的房价可能也会缓慢上涨，虽然很难预测具体会涨多少。
他还指出，其它地方受到的影响将极小，因为新房大量开工建设将抵消这些不利因素。但是斯奈认为，如果像几年前一样在房价下跌的时候废除房贷利息扣除政策，那么全国的房价都会下跌，在一些城区房价甚至将下跌10%。因此，他认为现在修正这一政策时机刚好。
而华彻特教授指出，对于650万“溺水屋”房主来说，房价的缓慢增长，甚至是轻微下跌都将超过他们的承受底线。她说道：“我们还有大量丧失赎回权的房屋，房价下跌将让房主更加不堪一击。”
另一方面，费雷拉教授则指出，40%的美国人在租房住，而由于房贷利息扣除政策，他们正在受到不公待遇。他认为，废除这一政策将使住房市场更平等，而且政府没有必要鼓励购买房产，尤其不应当通过税法来鼓励。他说：“真正的问题是，我们究竟应该给谁更多的优惠政策？购房者还是租房者？答案并不清楚。”
Join The Discussion
No Comments So Far