美國為何需要一個全新的保障性住房政策願景?

由於美國的房租價格和購房價格創歷史新高,許多家庭既買不起也租不起房,面臨著無房可住的巨大壓力。對於某些少數族裔而言,更是壓力山大。這一問題為何產生,以及如何解決?

沃頓知識線上邀請到“沃頓公共政策專案”的文森特•雷納教授(Vincent Reina),圍繞保障性住房政策問題進行了討論。雷納是賓夕法尼亞大學城市和區域規劃專業的教授,他曾撰寫了一篇題 “美國需要一個國家層面的保障性住房政策願景”(The U.S. Needs a National Vision for Housing Policy)的論文。

以下是訪談記錄整理。 

沃頓知識線上:您的論文著眼於提高民眾負擔住房的能力,並為租房者和購房者帶來公平。您指出,“未來幾代人的住房擁有率將會是什麼水準?存在不確定性。”更糟糕的是,不斷上漲的租金加劇了其他問題,比如流離失所和無家可歸。但研究顯示,政策制定者幾乎沒有就此採取任何應對措施。您能概括一下美國保障性住房政策的關注重點嗎?

文森特·雷納:很長一段時間以來,我們一直在對住房成本數據進行追蹤分析。我們非常關注住房成本的變化。2000年至2010年,住房成本在全國範圍大幅增長,此後一直保持穩定。

美國住房和城市發展部建立了一個住房成本衡量基準。根據這一基準,如果某人將家庭收入的30%以上用於負擔住房成本,那麼他就屬於住房成本負擔較重的人群。這一指標非常重要,因為人們需要在消費上進行權衡。人們花在住房上的錢越多,其他消費的錢就越少。

截至2017年,在家庭年收入低於2萬美元的人群中,有88%屬於住房成本負擔較重的群體。這個數字非常驚人。這意味著對於低收入家庭而言,僅在住房一項上,他們就不成比例地花費了絕大部分收入,這就導致他們每個月剩下的錢都很少。

沃頓知識線上:這一群體的住房支出占收入的百分比平均是多少?

雷納:設定30%為閾值,然後將50%設為嚴重租金負擔。統計結果是,這些家庭收入低於2萬美元(月收入約1667美元)的群體平均每個月在付掉房租之後,剩下的錢不到1000美元。 

沃頓知識線上:我們在媒體上不太看到這些問題的報導。我們經常聽到的一個說法是,因為房價飛漲,千禧一代在買房這件事上面臨很大困難。您能詳細解讀一下嗎?

雷納:沒錯。不過越來越多的相關研究正在開展。全國低收入住房聯盟每年都在研究平均工資與租金中位數的關係,他們想要測算出能夠支付起住房租中位數的平均工資需要多少,以及當前二者之間的缺口是多少。

這就是現實,越來越多的低收入家庭沒有足夠的可負擔的起的住房。這導致他們需要在住房和其他消費之間做出選擇,或者在住房和無家可歸之間做出選擇。這對個人的經濟表現有直接的影響,對孩子的未來也有直接影響。而且越來越多的研究認為,無論從道德層面還是經濟層面而言,與住房負擔能力相關的問題及其引發的一系列後果與許多我們關心的其他問題都有著廣泛的聯繫。

沃頓知識線上:你發現導致城市中存在無家可歸者的根本原因是什麼?少數族裔在住房保障方面面臨哪些問題?

雷納:有大量的研究已經關注到住房市場的系統性歧視問題。今年正值《公平住房法》公佈50周年,隨著數據技術的發展,我們能夠獲得大量以前無法獲得的數據。例如,可以根據銀行發放貸款的歷史數據製作成可視化分佈地圖,引發對少數族裔獲得住房所面臨的結構性障礙的關注。

沃頓知識線上:這表明新工具使我們有了新見解。

雷納:越來越多的證據顯示, 少數族裔家庭面臨最大的障礙就是獲得信貸的途徑。信貸總是針對特定的社區,甚至針對指定社區的出租住房,這就好比在給定的程式中測試使用效率。通過研究,我發現黑人家庭比白人家庭更難使用住房券,這一發現也得到了其他研究的支持。

沃頓知識線上:請解釋一下什麼是住房券。

雷納:住房券是向低收入家庭提供的一種補貼,可以用於在市場上購買住房。如果低收入家庭在市場租一套房子,政府將補貼租金的一部分,從而使自付租金不超過他們收入的30%。

住戶可向當地房屋委員會申請住房券,但住房券的供給嚴重不足。符合資格的人數遠超實際獲得住房券的人數。舉個例子,最近在洛杉磯的一個縣城有一個住房券抽籤活動——這是很長時間以來這裏舉辦的第一次抽籤,因為審核申請名單的過程耗時很久。預計大約有60萬個家庭有資格獲得住房券,但是大約只有17萬戶家庭申請了補貼。最終,只有2萬戶家庭通過抽籤被隨機挑選出來,現在他們正在等待補貼。

從理論上講,高需求補貼可能對居民非常有幫助,但有證據表明,該專案及其使用方式存在很多挑戰。特別是租賃市場中存在的種族歧視問題,也更加凸顯。

沃頓知識線上:在一些地區,比如紐約、三藩市、洛杉磯,房價的上漲會給那些收入不高的人帶來越來越大的負擔,因為他們的收入遠遠追不上上漲的房價。這樣說對嗎?換句話說,這不僅是歧視問題,也是經濟問題。

雷納:是的,有幾個非常重要的問題與你所說的有關。首先,越來越多的證據表明,在這些市場中,住房供應不足導致住房市場很難發展。

沃頓知識線上:你的論文討論了分區規則等等。你能詳細闡述一下嗎?

雷納:喬·喬克創建的沃頓土地使用指數是一個很好用的指數。該指數記錄所有與土地使用和分區相關的障礙,這些障礙可能會影響房地產開發過程甚至阻礙開發。通過引入這一指數,房地產開發過程變得更加模式化,並趨於理性。

其中的一個例子是,有的地區只能開發單一家庭住宅。這一規定限制了該地區的發展,特別是在那些已經建設的較為成熟的地區,基本上等同於之後那裏什麼都不能再建了。因為在這一地區,除了現有的單一家庭住宅建築,沒有其他類型的補充。

由於無法建造更多的住宅,就導致該社區無法應對居民日益增長的住房需求,從而進一步推高了住房價格。住房價格上漲為現有房主創造了更多的財富,又反過來刺激房主想要繼續維持現有的限制性做法,因為這樣有利於他們的財產保值升值。 

沃頓知識線上:這其中有很多引申含義。

雷納:沒錯。這一政策加劇了住房擁有率差距導致的不平等。設想一下,在限制開發的政策下,如果有人因政策性原因在四年前購買了住房,那麼之後幾年,其購買的住房因為本地區住房需求的增加而持續升值,那麼其購買的住房實質上成為了一個巨大的財富積累工具,而這是未購房者所沒有的。

造成這一結果的原因不是他們比別人更努力工作或比別人更聰明,他們只是獲得了別人沒有資格獲得的東西,卻因此擁有了別人沒法擁有的財富。

沃頓知識線上:關於如何改善這些問題,你有什麼建議?

雷納:我強調的一點是,在聯邦法律層面上,住房政策缺乏一個廣闊的視野。我並不是唯一一個這麼認為的。很長一段時間以來,我們一直是在這樣一種寬泛的願景下,創建和改造各種專案。這一框架不僅涉及單一住宅,還涉及多單元住宅,以及我們如何看待事物。這些問題造成了住房專案的不均衡以及很多漏洞。

沃頓知識線上:我們曾經實現過這一目標嗎?

雷納:事實上,在20世紀60年代,人們對住房有宏大的設想。在20世紀70年代,有一些設想曾經付諸實踐。

沃頓知識線上:你認為現在我們需要延續曾經的做法?

雷納:是的,因為這些做法在很大程度上是結構性的。但是,有一件事要記住,許多現有的程式和實踐是運行良好或具有可行性的。我們可以循序漸進地做很多事情,也可以做很多更廣泛的頂層設計。

埃德·奧爾森(Ed Olsen)曾經提出過這個想法,已經流傳了很長一段時間,對我來說並不新鮮。最近,馬特·德斯蒙德(Matt Desmond)在他的新書《驅逐》(Evicted )中提出了創建“全民住房券安全網”——建立一個普遍的安全網計畫,為防止人們無家可歸建立最後一道防線。在這種機制下,人們可以支配這些資源,不受運氣的影響,也不存在“要麼使用,要麼失去”的局面。這一專案最近也對計算租金的方式進行了調整,從而使人們有機會進入更好的社區。

沃頓知識線上:但是這一計畫需要更多的住房供應,對嗎?

雷納:是的。在某種程度而言,住房券相關事宜是一個更加宏大的圖景。儘管租金限額逐年遞增,但在一定範圍內,建造更多住房的需求廣泛存在。奧巴馬政府創造了一個工具包,試圖建立激勵機制。但也有很多人認為,單靠激勵措施並不能真正做到這一點,因為也有大量的措施鼓勵人們不去做。

加州州長加文•紐森(Gavin Newsom)最近發表了一個非常大膽的聲明,他將住房發展目標與州政府支持的其他財政措施等結合在一起。他說,“這麼說吧,如果你不打算實現這個目標,那麼你也不能從其他地方得到錢。”因此,從更廣闊的視角來看,聯邦政府應該制定政策推動實現住房目標,通過制定激勵政策或是對地方政府進行授權等方式,來確保地方政府有所作為來滿足當地住房需求。 

沃頓知識線上:你的其他建議是什麼?

雷納:再次強調,這是一個多重因素疊加和相互影響的問題。最近,我與紐約大學的康斯坦丁·康托科斯塔進行了一項針對能源成本負擔的研究。我們發現,低收入家庭的能源成本負擔更重,這並不意外。

我們這篇論文的有趣之處還在於,我們建立了模型,試圖探討:如果對現有舊住宅進行翻新改造,會對租金產生什麼影響?房產所有者回報如何?貸款機構參與投資和開發的回報又是什麼?

我們發現,進行這種投資是有經濟回報的。政府應該發揮作用,制定政策來促進這類投資專案,為業主分擔貸款風險,並接受存量住房正在逐年老舊這一現實。許多老化的、狀況不佳的住房是我們能夠負擔得起的住房。政策要能夠促進投資,解決能源成本負擔,同時降低碳排放。

沃頓知識線上:一般來說,公眾對住房政策有哪些誤解? 

雷納:首先,人們通常認為住房成本負擔是一種主動的選擇。全國各地的保障性住房供應明顯不足,這是有據可查的。對於年收入低於2萬美元的家庭來說,只有1%的家庭在住房上的支出低於其收入的20%。而事實上,這不是一個主動選擇的結果,而供應不足的結果。

另一個重要方面是,無論從道德角度,還是從經濟角度,保障性住房都很重要。人們需要在住房這件事上做出艱難取捨,而買不起房的後果將是社會成本的大幅增加,增加公共資源的使用,降低衛生系統的利用效率,從而導致更大的醫療問題,將對實體經濟有著廣泛而深遠影響。

有很多報導討論了人們從生活成本較高的城市移居到成本較低區域的例子,有些人是趣聞軼事,有些人則是迫於現實壓力。人們之所以面臨這種艱難取捨,是因為城市的高速發展導致了房價過高帶來的巨大生活成本,甚至最終不得已而外遷。

沃頓知識線上:從創造就業的角度來看,我認為提供更多的保障性住房對一個經濟體而言是件好事。此外,還有助於提高該城市的房地產價值和稅基。如果有更多的人能夠居有其所,並為城市納稅,這個城市的學校和其他基礎設施也會建設得不錯。

雷納:要知道,市場是相互聯繫的。我們無疑需要更多的經濟適用房,但還需要各種其他類型的住房。我們也要關注中等收入和高收入群體的住房,因為他們之間都是相互影響的。這就是所謂的“涓滴效應”。儘管這未必能解決所有的問題,但萬事萬物都是相互影響的。

去年夏天,我在費城幫當地政府完成了該市第一份住房計畫。這是一個10年住房計畫,當地官員在其中著重強調了該城市的住房市場是一個廣闊的市場,涉及到購房、租賃等等。這些類別之間存在重要的相關性。能否負擔得起合適的住房是一個普遍存在於各個收入階層的問題,房價問題貫穿從低收入到高收入的各個階層。

沃頓知識線上:企業是否有機會與政府攜手合作?他們是否有動力這樣做?

雷納:當然。企業與建造房屋有關,也與房地產相關的經濟活動有關。例如,通過開展房屋翻新計畫,可以使企業為房屋的重新開發提供資金。如果允許開發者開發更多的住房,就是實實在在的經濟生產力,涉及的業務非常廣泛。例如,有一些融資工具可以讓貸款人通過投資住房相關專案獲得良好回報。因此,與之相關的經濟機會和商業機會也很多。

奧巴馬政府在其任內所做的一件大事就是大力推動公平住房。這一舉措自推行以來一直被強烈攻擊,一開始情況很不樂觀,但現在已經逐漸為人們所接受。

當前有許多問題需要解決。但同時也很有必要回望歷史,找出問題根源,更批判性、系統性地思考這一問題,是什麼塑造了城市現狀?人們獲得住房的途徑和獲得財富的方式又是什麼?當前有很多人在積極宣導和推動公平住房建設,他們的努力讓我深受鼓舞。我希望能看到公平住房建設工作的積極推進,因為這是住房政策中一個非常重要的方面,對我們每個人都非常重要。

 

如何引用沃顿知识在线文章

Close


用于个人/用於個人:

请使用以下引文

MLA

"美國為何需要一個全新的保障性住房政策願景?." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [26 十一月, 2019]. Web. [16 December, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/10308/>

APA

美國為何需要一個全新的保障性住房政策願景?. China Knowledge@Wharton (2019, 十一月 26). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/10308/

Chicago

"美國為何需要一個全新的保障性住房政策願景?" China Knowledge@Wharton, [十一月 26, 2019].
Accessed [December 16, 2019]. [http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/10308/]


教育/商业用途 教育:

如果您需要重复利用我们的文章、播客或是视频,请填写内容授权申请表.

 

Join The Discussion

No Comments So Far