美国为何需要一个全新的保障性住房政策愿景?

由于美国的房租价格和购房价格创历史新高,许多家庭既买不起也租不起房,面临着无房可住的巨大压力。对于某些少数族裔而言,更是压力山大。这一问题为何产生,以及如何解决?

沃顿知识在线邀请到“沃顿公共政策项目”的文森特•雷纳教授(Vincent Reina),围绕保障性住房政策问题进行了讨论。雷纳是宾夕法尼亚大学城市和区域规划专业的教授,他曾撰写了一篇题 “美国需要一个国家层面的保障性住房政策愿景”(The U.S. Needs a National Vision for Housing Policy)的论文。

以下是访谈记录整理。 

沃顿知识在线您的论文着眼于提高民众负担住房的能力,并为租房者和购房者带来公平。您指出,“未来几代人的住房拥有率将会是什么水平?存在不确定性。”更糟糕的是,不断上涨的租金加剧了其他问题,比如流离失所和无家可归。但研究显示,政策制定者几乎没有就此采取任何应对措施。您能概括一下美国保障性住房政策的关注重点吗?

文森特·雷纳很长一段时间以来,我们一直在对住房成本数据进行追踪分析。我们非常关注住房成本的变化。2000年至2010年,住房成本在全国范围大幅增长,此后一直保持稳定。

美国住房和城市发展部建立了一个住房成本衡量基准。根据这一基准,如果某人将家庭收入的30%以上用于负担住房成本,那么他就属于住房成本负担较重的人群。这一指标非常重要,因为人们需要在消费上进行权衡。人们花在住房上的钱越多,其它消费的钱就越少。

截至2017年,在家庭年收入低于2万美元的人群中,有88%属于住房成本负担较重的群体。这个数字非常惊人。这意味着对于低收入家庭而言,仅在住房一项上,他们就不成比例地花费了绝大部分收入,这就导致他们每个月剩下的钱都很少。

沃顿知识在线这一群体的住房支出占收入的百分比平均是多少?

雷纳设定30%为阈值,然后将50%设为严重租金负担。统计结果是,这些家庭收入低于2万美元(月收入约1667美元)的群体平均每个月在付掉房租之后,剩下的钱不到1000美元。 

沃顿知识在线我们在媒体上不太看到这些问题的报道。我们经常听到的一个说法是,因为房价飞涨,千禧一代在买房这件事上面临很大困难。您能详细解读一下吗?

雷纳没错。不过越来越多的相关研究正在开展。全国低收入住房联盟每年都在研究平均工资与租金中位数的关系,他们想要测算出能够支付起住房租中位数的平均工资需要多少,以及当前二者之间的缺口是多少。

这就是现实,越来越多的低收入家庭没有足够的可负担的起的住房。这导致他们需要在住房和其他消费之间做出选择,或者在住房和无家可归之间做出选择。这对个人的经济表现有直接的影响,对孩子的未来也有直接影响。而且越来越多的研究认为,无论从道德层面还是经济层面而言,与住房负担能力相关的问题及其引发的一系列后果与许多我们关心的其它问题都有着广泛的联系。

沃顿知识在线你发现导致城市中存在无家可归者的根本原因是什么?少数族裔在住房保障方面面临哪些问题?

雷纳有大量的研究已经关注到住房市场的系统性歧视问题。今年正值《公平住房法》公布50周年,随着数据技术的发展,我们能够获得大量以前无法获得的数据。例如,可以根据银行发放贷款的历史数据制作成可视化分布地图,引发对少数族裔获得住房所面临的结构性障碍的关注。

沃顿知识在线这表明新工具使我们有了新见解。

雷纳越来越多的证据显示, 少数族裔家庭面临最大的障碍就是获得信贷的途径。信贷总是针对特定的社区,甚至针对指定社区的出租住房,这就好比在给定的程序中测试使用效率。通过研究,我发现黑人家庭比白人家庭更难使用住房券,这一发现也得到了其他研究的支持。

沃顿知识在线请解释一下什么是住房券。

雷纳住房券是向低收入家庭提供的一种补贴,可以用于在市场上购买住房。如果低收入家庭在市场租一套房子,政府将补贴租金的一部分,从而使自付租金不超过他们收入的30%。

住户可向当地房屋委员会申请住房券,但住房券的供给严重不足。符合资格的人数远超实际获得住房券的人数。举个例子,最近在洛杉矶的一个县城有一个住房券抽签活动——这是很长时间以来这里举办的第一次抽签,因为审核申请名单的过程耗时很久。预计大约有60万个家庭有资格获得住房券,但是大约只有17万户家庭申请了补贴。最终,只有2万户家庭通过抽签被随机挑选出来,现在他们正在等待补贴。

从理论上讲,高需求补贴可能对居民非常有帮助,但有证据表明,该项目及其使用方式存在很多挑战。特别是租赁市场中存在的种族歧视问题,也更加凸显。

沃顿知识在线在一些地区,比如纽约、旧金山、洛杉矶,房价的上涨会给那些收入不高的人带来越来越大的负担,因为他们的收入远远追不上上涨的房价。这样说对吗?换句话说,这不仅是歧视问题,也是经济问题。

雷纳是的,有几个非常重要的问题与你所说的有关。首先,越来越多的证据表明,在这些市场中,住房供应不足导致住房市场很难发展。

沃顿知识在线你的论文讨论了分区规则等等。你能详细阐述一下吗?

雷纳乔·乔克创建的沃顿土地使用指数是一个很好用的指数。该指数记录所有与土地使用和分区相关的障碍,这些障碍可能会影响房地产开发过程甚至阻碍开发。通过引入这一指数,房地产开发过程变得更加模式化,并趋于理性。

其中的一个例子是,有的地区只能开发单一家庭住宅。这一规定限制了该地区的发展,特别是在那些已经建设的较为成熟的地区,基本上等同于之后那里什么都不能再建了。因为在这一地区,除了现有的单一家庭住宅建筑,没有其他类型的补充。

由于无法建造更多的住宅,就导致该社区无法应对居民日益增长的住房需求,从而进一步推高了住房价格。住房价格上涨为现有房主创造了更多的财富,又反过来刺激房主想要继续维持现有的限制性做法,因为这样有利于他们的财产保值升值。 

沃顿知识在线这其中有很多引申含义。

雷纳没错。这一政策加剧了住房拥有率差距导致的不平等。设想一下,在限制开发的政策下,如果有人因政策性原因在四年前购买了住房,那么之后几年,其购买的住房因为本地区住房需求的增加而持续升值,那么其购买的住房实质上成为了一个巨大的财富积累工具,而这是未购房者所没有的。

造成这一结果的原因不是他们比别人更努力工作或比别人更聪明,他们只是获得了别人没有资格获得的东西,却因此拥有了别人没法拥有的财富。

沃顿知识在线关于如何改善这些问题,你有什么建议?

雷纳我强调的一点是,在联邦法律层面上,住房政策缺乏一个广阔的视野。我并不是唯一一个这么认为的。很长一段时间以来,我们一直是在这样一种宽泛的愿景下,创建和改造各种项目。这一框架不仅涉及单一住宅,还涉及多单元住宅,以及我们如何看待事物。这些问题造成了住房项目的不均衡以及很多漏洞。

沃顿知识在线我们曾经实现过这一目标吗?

雷纳事实上,在20世纪60年代,人们对住房有宏大的设想。在20世纪70年代,有一些设想曾经付诸实践。

沃顿知识在线你认为现在我们需要延续曾经的做法?

雷纳是的,因为这些做法在很大程度上是结构性的。但是,有一件事要记住,许多现有的程序和实践是运行良好或具有可行性的。我们可以循序渐进地做很多事情,也可以做很多更广泛的顶层设计。

埃德·奥尔森(Ed Olsen)曾经提出过这个想法,已经流传了很长一段时间,对我来说并不新鲜。最近,马特·德斯蒙德(Matt Desmond)在他的新书《驱逐》(Evicted )中提出了创建“全民住房券安全网”——建立一个普遍的安全网计划,为防止人们无家可归建立最后一道防线。在这种机制下,人们可以支配这些资源,不受运气的影响,也不存在“要么使用,要么失去”的局面。这一项目最近也对计算租金的方式进行了调整,从而使人们有机会进入更好的社区。

沃顿知识在线但是这一计划需要更多的住房供应,对吗?

雷纳是的。在某种程度而言,住房券相关事宜是一个更加宏大的图景。尽管租金限额逐年递增,但在一定范围内,建造更多住房的需求广泛存在。奥巴马政府创造了一个工具包,试图建立激励机制。但也有很多人认为,单靠激励措施并不能真正做到这一点,因为也有大量的措施鼓励人们不去做。

加州州长加文•纽森(Gavin Newsom)最近发表了一个非常大胆的声明,他将住房发展目标与州政府支持的其它财政措施等结合在一起。他说,“这么说吧,如果你不打算实现这个目标,那么你也不能从其他地方得到钱。”因此,从更广阔的视角来看,联邦政府应该制定政策推动实现住房目标,通过制定激励政策或是对地方政府进行授权等方式,来确保地方政府有所作为来满足当地住房需求。 

沃顿知识在线你的其他建议是什么?

雷纳再次强调,这是一个多重因素叠加和相互影响的问题。最近,我与纽约大学的康斯坦丁·康托科斯塔进行了一项针对能源成本负担的研究。我们发现,低收入家庭的能源成本负担更重,这并不意外。

我们这篇论文的有趣之处还在于,我们建立了模型,试图探讨:如果对现有旧住宅进行翻新改造,会对租金产生什么影响?房产所有者回报如何?贷款机构参与投资和开发的回报又是什么?

我们发现,进行这种投资是有经济回报的。政府应该发挥作用,制定政策来促进这类投资项目,为业主分担贷款风险,并接受存量住房正在逐年老旧这一现实。许多老化的、状况不佳的住房是我们能够负担得起的住房。政策要能够促进投资,解决能源成本负担,同时降低碳排放。

沃顿知识在线一般来说,公众对住房政策有哪些误解? 

雷纳首先,人们通常认为住房成本负担是一种主动的选择。全国各地的保障性住房供应明显不足,这是有据可查的。对于年收入低于2万美元的家庭来说,只有1%的家庭在住房上的支出低于其收入的20%。而事实上,这不是一个主动选择的结果,而供应不足的结果。

另一个重要方面是,无论从道德角度,还是从经济角度,保障性住房都很重要。人们需要在住房这件事上做出艰难取舍,而买不起房的后果将是社会成本的大幅增加,增加公共资源的使用,降低卫生系统的利用效率,从而导致更大的医疗问题,将对实体经济有着广泛而深远影响。

有很多报道讨论了人们从生活成本较高的城市移居到成本较低区域的例子,有些人是趣闻轶事,有些人则是迫于现实压力。人们之所以面临这种艰难取舍,是因为城市的高速发展导致了房价过高带来的巨大生活成本,甚至最终不得已而外迁。

沃顿知识在线从创造就业的角度来看,我认为提供更多的保障性住房对一个经济体而言是件好事。此外,还有助于提高该城市的房地产价值和税基。如果有更多的人能够居有其所,并为城市纳税,这个城市的学校和其他基础设施也会建设得不错。

雷纳要知道,市场是相互联系的。我们无疑需要更多的经济适用房,但还需要各种其他类型的住房。我们也要关注中等收入和高收入群体的住房,因为他们之间都是相互影响的。这就是所谓的“涓滴效应”。尽管这未必能解决所有的问题,但万事万物都是相互影响的。

去年夏天,我在费城帮当地政府完成了该市第一份住房计划。这是一个10年住房计划,当地官员在其中着重强调了该城市的住房市场是一个广阔的市场,涉及到购房、租赁等等。这些类别之间存在重要的相关性。能否负担得起合适的住房是一个普遍存在于各个收入阶层的问题,房价问题贯穿从低收入到高收入的各个阶层。

沃顿知识在线企业是否有机会与政府携手合作?他们是否有动力这样做?

雷纳当然。企业与建造房屋有关,也与房地产相关的经济活动有关。例如,通过开展房屋翻新计划,可以使企业为房屋的重新开发提供资金。如果允许开发者开发更多的住房,就是实实在在的经济生产力,涉及的业务非常广泛。例如,有一些融资工具可以让贷款人通过投资住房相关项目获得良好回报。因此,与之相关的经济机会和商业机会也很多。

奥巴马政府在其任内所做的一件大事就是大力推动公平住房。这一举措自推行以来一直被强烈攻击,一开始情况很不乐观,但现在已经逐渐为人们所接受。

当前有许多问题需要解决。但同时也很有必要回望历史,找出问题根源,更批判性、系统性地思考这一问题,是什么塑造了城市现状?人们获得住房的途径和获得财富的方式又是什么?当前有很多人在积极倡导和推动公平住房建设,他们的努力让我深受鼓舞。我希望能看到公平住房建设工作的积极推进,因为这是住房政策中一个非常重要的方面,对我们每个人都非常重要。

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"美国为何需要一个全新的保障性住房政策愿景?." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [26 十一月, 2019]. Web. [16 December, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.cn/article/10304/>

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美国为何需要一个全新的保障性住房政策愿景?. China Knowledge@Wharton (2019, 十一月 26). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.cn/article/10304/

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"美国为何需要一个全新的保障性住房政策愿景?" China Knowledge@Wharton, [十一月 26, 2019].
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