案例研究:优客工场—中国共享经济中的联合办公新星

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在全球趋势的影响下,中国消费者迎来了共享经济时代的来临。毛大庆,前万科高级副总裁,是这一行业的引领者之一,也是这一趋势背后的助推者之一。他的优客工场以前所未有的方式和速度改变着中国人的工作方式。

优客工场成立于2015年,以共享空间的方式,向自由职业者、小微企业和创业者提供办公空间服务,是中国当今规模最大发展速度最快的共享办公空间服务商。仅仅两年时间,优客工场的市场估值已超10亿美元,是中国当今共享办公行业的独角兽。截止2017年5月,优客工场已在中国18个城市拥有78家共享办公空间,共计8万平米场地,超过2万张办公位,为中国越来越多的创业企业提供办公空间服务。

从单位到共享办公空间:传统办公模式的改变

据统计,当前中国共享办公行业中,约有4000多家共享办公空间,正在为传统商业地产带来新的改变。实际上,十几年前,谈到“社群”和“工位”等概念,人们往往会联想到城市国企的办公室。这样的单位有自己的服务供给系统,如托儿所、医务室、食堂和其他促进员工彼此交往的服务。

今天,在共享办公空间里,这些服务不再需要通过雇佣员工来运营。当然,共享办公空间工作的员工也仍然希望从属于某个群体并共享福利。在当今中国,私营企业和中国经济转型正成为促进这一市场中供需机制平衡的主导力量。

为什么是共享办公?

科技在进步,一部手机、一台电脑和随时可以接入的互联网,使得人们可以在任何地方办公。但是很多创业者仍然会同意,拥有共同价值观的社区拥有巨大价值。许多针对共享空间的调查研究也表明,学习新事物的机会、扩大专业和社会网络、能够根据实际需求提供服务的办公环境是这些企业选择共享办公空间的主要原因。调查还显示,共享办公者,相比在以职务来分配办公空间和福利的传统办公环境中工作的群体,其工作效率更高、更快乐。

虽然这些大多数调查样本都是美国的共享办公空间,但是包括中国在内的世界各地共享办公空间的兴起也在印证同样的趋势。优客工场深谙共享办公的趋势,将自身定位为“创业者实现梦想的摇篮”。

实现梦想:营造社群精神

从一开始,优客工场就跳出房地产业圈子来打造核心团队。CEO杨进先生曾先后在世界知名品牌工作过,具有丰富的战略规划经验。其他核心高管团队也都有丰富的媒体、互联网科技、组织管理和人力资源管理经验,这些都成为打造强有力的企业生态的基础。

为了实现战略,优客工场始终将自身定位为一个充满创造力的平台,从而可以“让平行世界的人相互遇见”。平台的概念也使优客工场从一开始就超越了构建物理空间的传统逻辑。优客工场要打造的是一个基于共同价值观的,线上线下功能相结合的资源平台。毛大庆将其工作机制描述为一种激发社区精神的生态过程。共享办公,绝不仅仅是一个很多人共同办公的物理空间,而是一个激发新思维的,基于共享、学习、合作的价值观上的工作方式。这一理念对中国新生代工作者颇具吸引力。

优客工场最新的旗舰项目将这一理念更进一步,将工作与生活进行了结合。5LMeets,意为连接、居住、生活、愿景和自由,是一种结合了居住和工作功能的学院式综合体。在开幕发布会上,5LMeets称其入住客户将获得更多平台服务可能,并将通过其移动APP实现所有管理。首家5LMeets于2016年在北京开业,优客工厂计划在2017年底再开两家。

5LMeets 的24小时共享形式5lmeets

优客工场这样的配置能够更有效的激发思考和工作的潜能,对中国宏观经济的发展意义深远。截止2017年6月,优客工场共有入驻创业企业超1000家,服务提供商超600家。

优客工场服务提供商(下图:按产业分类,2016

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优客工场用户的多样化,也同时为扩大优客工场的社会影响和市场潜能实现反哺。如下图所示,中国经济结构的多样性正在两极化。对于小型、新型和传统行业,这一趋势则更为重要。 

优客工场客户比例(下图:按产业分类,2016 001

助力小企业腾飞

共享空间以多种方式为中小企业提供商业服务。小型企业,与大型企业相比,面临较高的交易成本。这些交易成本体现在寻找资金和相关的配套服务方面。对于初创公司来说,以辅导和竞赛的方式来路演方案并测试问题,常常与是否能持续获得投资息息相关。在这方面,灵活的空间租赁选择,使得这些初创公司可以自由地根据企业发展情况伸缩办公规模,这使得联合办公空间极具吸引力。

共享办公空间的这些结构化的先天优势,驱使初创公司不断寻找符合他们价值观和发展需求的共享办公空间。而出于此种原因,这一新型商业地产形态,成为中国经济结构转型和未来发展的重要力量。

助力大众创业

过去十年,中国政府一直致力于解决宏观经济结构中的一些主要问题,包括适龄劳动力人口比例的减少和过度依赖外来投资的发展模式,同时以促进内需来降低地方政府债务并保持稳定的经济增速。为此,大规模转变经济发展动力的改革正在进行。其目标是转变中国“低成本世界制造中心”的地位,聚焦具有高经济增加值和创新引领作用的产业部门。

2006年2月颁发的《国家科技和技术发展规划纲要》是中国首个详细解释新型发展模式的文件。此规划纲要是以“十一五”发展规划为蓝本的针对新型产业发展的规划。“十二五”规划将创新上升为国家经济结构转型的核心动能之一。“十三五”规划继续将这一概念深化,在聚焦创新的基础上,将激发人民创造力作为新常态下保持经济增长效率的重要抓手。

李克强总理在2014年夏季达沃斯论坛上的讲话中提出中国政府将以各种形式支持“大众创业万众创新”,促进各类型创业创新企业发展。政府工作报告、人民代表大会议案和地方政府执行意见中,都非常明确地将“扶持小型企业发展”作为重要工作目标。

共享办公十分契合中国的新经济发展模式。毛大庆在优客工场一周年庆典上表示,他将致力于支持超过一万家创新创业企业的成长,从而为中国经济发展做出应有贡献。共享办公是共享经济持续升温的重要组成部分。2015年,中国共享办公经济已达到2290亿美元规模,2016年的交易金额达到5270亿美元。根据中国国家信息中心报告,共享经济涵盖5亿中国劳动人口,成为提升生活品质的重要纽带。

有人不禁会问,共享经济与商业地产的结合是有益的吗?很多人认为潜在市场空间已经饱和。还有人认为共享办公有利于消化商业地产存量。通过优客工场商业模式的研究也许可以对此问题有更深层次的理解。

优客工场:轻资产、灵活、聚焦服务

优客工场商业模式告诉我们,传统商业地产中着眼于长期租金和固定租客的价值创造模式,也许会被更具灵活性、适应性和符合市场需求的模式所改变。尤其是合伙制和模块化结构为商业物业在物理属性之外,增添了客户为导向的体验属性。例如,通过对共享办公空间的设计和提供基础便利设施来助推这一产业的发展。共享办公的飞速发展是由于它对租客和物业持有者提供了均等的服务。

优客工场特别擅长在租客需求与服务供给之间获得平衡。创始人毛大庆博士将纽约、柏林、伦敦、以色列等国家的先进共享空间形态和运营模式与中国商业地产的现状进行结合。并始终将共享办公定义为服务业的一种形式。共享办公空间平台是价值核心,它可以帮助客户解决问题、创造机会,提高生产率。因此,共享办公空间可以轻资产方式运营,降低传统商业办公空间运营中的风险。 

中国商业地产的困境

优客工场的成功模式对中国商业地产的发展颇具意义。根据国家统计局的数据,2015-2017年之间,中国商业地产销售增长了3倍,从25%到68%,截止2017年第一季度已达到800亿美元。但商业地产投资增速却从2015年的10%降低到2017年的-4%。

在开放商眼中,中国房地产市场必须面对持续上涨的空置率和未来持续的宏观调控压力。例如,中国可售商业物业存量从3200百万增加到3800万平方英尺。在中国日益发达的网络化购物影响下,百货商场中传统的商业零售行业也必然经历转型。万达2016年在中国关闭了其90家综合商场中的40家。商场店面空置水平持续上升。例如,2015年上海商场的空置水平从11%提高到了15%。而像青岛这样的二线城市,其商场空置水平已达到28%。

中国政府正在不断出台房地产调控政策冷却日益升温的房地产市场。例如,在中国的很多一二线城市,底层商铺被禁止出售。北京近日对万科的一处用地开发提出明确限制,要求其只能开发为用于租赁的住宅或商业,而不能出售。

优客工场的商业模式为开发商打开了新的经营思路。优客工场以服务初创企业、自由职业者等为目标,大量租用闲置的商用空间,为其提供办公服务。优客工场以这种方式,囊括了大量碎片化的、无法承受高昂办公成本的办公需求。优客工场用联合办公的形式将碎片化的办公需求整合,并与物业开发者实现对接。对于业主和商户来说,共享办公大大提高了人流量。毛大庆估计到2020年,20%以上的底层商铺会转化为各种形式的共享办公。从长远发展来看,未来共享办公业的增长空间很大。同时,优客工场通过与开发商的良好关系,在空间租金方面建立了强大的竞争优势。 

为什么是优客工场?租客的观点

共享办公的核心内容是合作与学习的机会,弹性的租赁周期和节省办公硬件成本(如开放空间,打印设备和创业指导),但这些都不足以使优客工场独一无二。那么优客工场独特在哪里?

弹性会员制度

  • 优客工场提供独立办公位,会议室和多样的空间使用。某些城市独立工位的天租金低至15美元,同时所有会员可以享受优客工场平台提供的各种服务。

多样的定制化办公地址选择

  • 与竞争者不同,优客工场不仅仅布局在一线城市,在二线城市例如青岛、西安、厦门等,优客工场也进行了大量布局。优客工场更注重区域项目之间的差异化,使其更贴近客户需求。例如,在与阿里巴巴合作的项目中,客户可以使用阿里巴巴的创业指导和软件等。在优客工场的第一个项目“阳光100”中心,除了开放的空间和暖色调的装修,其社区大学和科技公园等配置也更为客户提供了更为贴心的定制化服务。

广泛和多样化的服务商

  • 优客工场的服务商体系庞大,提供包括法律、科技、投资等各种服务。同时,优客工场的租客也可以作为服务商来服务于整个系统,这也为他们提供了很好的机会来强化产品和品牌。当然,优客工场还与更为顶尖的服务商有良好的合作,如阿里云,从而为租客提供了更为深入和多样性的服务。
  • 优客工场最近公布的一份报告中显示,其服务商共分为三类:
  • (1)70-85%为小型专业服务商,他们以优客工场来测试其产品,同时也是优客工场的租客。
  • (2)10-20%大型服务商,如阿里云,中国平安保险和中信银行。这些服务商希望以低搜寻成本来获取大量新客户。(3)5-10%为优客工场联合创立的服务商,如提供培训服务的幂次方学院,他们致力于在该领域中加强功能性的支持。2017年,优客工场已投资10余项服务,总投资达到1400万美金。

专业的创业融资服务 

  • 优客工场致力于为客户提供更好的创业投资扶持,包括项目路演,合伙人结构优化,并将其商业计划更广泛地推向个人及产业投资人。优客工场通过其幂次方学院来实现对客户的相关培训。并且,优客工场在创业客户之间建立竞争机制,并投资其中一些初创公司。

虽然一些小的、区域化的共享办公企业能够提供更低的租金,优客工场却可以提供更大、更复合化的区位选择,与更体系化的商业服务系统和投融资对接服务。 

优客工场的扩张

优客工场如今已经可以通过租金覆盖其大部分成本。同时,它还有其它收入。甚至,它能通过其创新的合伙人权益约定来获得低于市场的空间使用成本。

优客工场的另一方面发展机遇在于在“大众创业万众创新”政策下与地方政府建立的良好关系。例如,优客工场的杭州项目就被地方政府赋予了大量的租金优惠。不仅限于国内,优客工场与政府的合作已经走向国际,如与新加坡政府合作支持中小企业发展。新加坡凯德集团(CapitaLand),长期致力于在中国开发商业物业,帮助优客工场在旗下中国商场开发新的共享办公项目,而优客工场则将凯德旗下的C31风险投资公司作为其主要投资伙伴,投资优客工场平台上的创业项目。从长远来讲,优客工场还帮助新加坡的中小企业更广泛地进入中国。同时这些新加坡公司也将在优客工场平台上获得相应的租金折扣。

类似的战略联合,加强了优客工场的投资能力。优客工场的初创融资得益于红杉资本、真格基金和创新资本的投入。当前优客工场的投资者已经达到6家,预示着资本界对联合办公在房产领域的发展长期看好。骏发地产和大红集团最近也出资支持优客工场的发展。阿里巴巴集团旗下的天弘基金也投资了优客工场,显示出阿里对科技与共享办公行业联手发展趋势的看好。

2017年5月优客工场与其国内主要竞争者之一的新空间合并,以形成全球竞争力。合并后,优客工场旗下共有100个共享办公项目,遍及中国19个城市。虽然优客工场与新空间整合后的新结构尚未可知,但合并后他们的目标是从本土出发扩张到纽约、伦敦等世界各地。在竞争更加国际化的当下,这种合并在中国非常普遍。

2010年成立的WeWork在2016年进入中国,其估值达到160亿美金。WeWork与中国远洋集团合作,后者给予其若干处物业免费租金,并收取50%的共享办公出租回报。联想集团旗下的弘毅资本主导了WeWork最近的一次投资,共计43亿美金。这一事件对优客新空间带来新的挑战,但弘毅资本CEO赵令欢先生表示,二者的竞争尚未在同一水平线上。投资者的此番言论并不惊奇,但是远洋集团选择直接进入共享办公运营行业而不是以外包形式的做法却意味深长。更深一步的思考会发现,共享办公行业的风险也是显而易见。同时,这也说明一味地规模化并不是这个行业发展的唯一路径。 

未来,风险依然存在

在伦敦,在地铁与站台之间有一条警告“小心缝隙”,意在提醒乘客小心站台与铁轨之间的缝隙。对于优客工场,平台化是其成功的关键模式,但也是其战略中的薄弱环节所在。以中国远洋集团为例,物业所有者将共享办公服务商视为非必要的中间商,并努力以自身力量在办公服务方面寻求发展。随着行业规模的扩大,对共享办公产品和用户体验的标准化非常必要。随着时间的推移,对于平台的复刻会越来越容易,因此差异化和独特性会随之丧失。

规模的扩张还会带来其他风险,其一是威胁到对于其共享办公价值观非常重要的社区文化元素。具体来说,当会员企业的业务达到一定规模后或许会选择出走。其它一些规模扩大的企业或许会通过谈判获得更好的服务合约,以减少对共享空间服务的依赖。另外,当共享空间扩张,一些服务提供商将会有更多机会推广他们的服务,因此可能不会情愿和某一个共享空间签订独家服务协议。

在这些可能的趋势下,优客工场当前的要务是在扩大规模和深化服务体系之间达成平衡。向海外扩张是一种战略,但是在全球市场建立独特的合作关系也同样重要。同时,持续投资于一些它最好的服务供应商也将加强和保护优客工场的品牌和在其空间内共享办公的体验。

【本篇研究报告由易居中国赞助完成】

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"案例研究:优客工场—中国共享经济中的联合办公新星." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [31 October, 2017]. Web. [24 November, 2017] <http://www.knowledgeatwharton.com.cn/article/9297/>

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案例研究:优客工场—中国共享经济中的联合办公新星. China Knowledge@Wharton (2017, October 31). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.cn/article/9297/

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"案例研究:优客工场—中国共享经济中的联合办公新星" China Knowledge@Wharton, [October 31, 2017].
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