案例研究:優客工廠—中國共用經濟中的聯合辦公新星

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在全球趨勢的影響下,中國消費者迎來了共用經濟時代的來臨。毛大慶,前萬科高級副總裁,是這一行業的引領者之一,也是這一趨勢背後的助推者之一。他的優客工廠以前所未有的方式和速度改變著中國人的工作方式。

優客工廠成立於2015年,以共用空間的方式,向自由職業者、小微企業和創業者提供辦公空間服務,是中國當今規模最大發展速度最快的共用辦公空間服務商。僅僅成立兩年後的2017年,優客工廠在B輪融資後的市場估值已達13億美元,是中國當今共用辦公行業的獨角獸。截止2017年8月,優客工廠已在中國22個城市擁有88家共用辦公空間,提供3萬多張辦公位,為4萬多會員和3萬多家創業企業提供辦公空間服務。

從單位到共用辦公空間:傳統辦公模式的改變

這一最新崛起的商業地產模式顯示出著中國經濟在更廣泛領域內的變化。實際上,十幾年前,談到“社群”和“工位”等概念,人們有著不同的聯想。比如城市國企的辦公室。這樣的單位有自己的服務供給系統,如托兒所、醫務室、食堂和其他促進員工彼此交往的服務。

今天,在共用辦公空間裡,這些服務不再需要通過雇主單位來運營。當然,共用辦公空間的迅速崛起也意味著人們仍然希望從屬於某個群體並共用福利。在當今中國,私營企業,以及中國經濟轉型的力量正成為促進這一市場中供需機制平衡的主導力量。

為什麼是共用辦公?

科技在進步,一部手機、一台電腦和隨時可以接入的互聯網,使得人們可以在任何地方辦公。但是很多創業者仍然會同意,擁有共同價值觀的社群擁有巨大價值。許多針對共用空間的調查研究也表明,學習新事物的機會、擴大專業和社會網路、能夠根據實際需求提供服務的辦公環境是這些企業選擇共用辦公空間的主要原因。調查還顯示,共用辦公者,相比在以職務或職位來分配辦公空間和福利的傳統辦公環境中工作的群體,其工作效率更高、更快樂。

雖然這些大多數調查樣本都是美國的共用辦公空間,但是包括中國在內的世界各地共用辦公空間的興起也在印證同樣的趨勢。優客工廠深諳共用辦公的趨勢,將自身定位為“創業者實現夢想的搖籃”。

實現夢想:營造社群精神

從一開始,優客工廠就跳出房地產業圈子來打造核心團隊。CEO楊進先生曾先後在世界知名品牌工作過,具有豐富的戰略規劃經驗。其他核心高管團隊也都有豐富的媒體、互聯網科技、組織管理和人力資源管理經驗,這些都成為打造強有力的企業生態的基礎。

為了實現戰略,優客工廠始終將自身定位為一個可規模化平臺的創造者,可以“讓不同世界的人相互遇見”。平臺的概念也使優客工廠從一開始就超越了構建物理空間的傳統邏輯。優客工廠要打造的是一個基於共同價值觀的,線上線下功能相結合的資源平臺。毛大慶將其工作機制描述為一種激發社群精神的生態過程。共用辦公,絕不僅僅是一個很多人共同辦公的物理空間,而是一個激發新思維的,基於共用、學習、合作的價值觀上的工作方式。這一理念對中國和世界其它地方的新生代工作者頗具吸引力。

優客工廠最新的旗艦專案將這一理念更進一步,將工作與生活進行了結合。5LMeets,意為連接、居住、生活、願景和自由(linked, liveable, lively, landscape and liberal),是一種結合了居住和工作功能的學院式綜合體。通過使用其移動APP,5LMeets的入住客戶將獲得更多獨家平臺服務。首家5LMeets於2016年在北京開業,優客工廠計畫在2017年底再開兩家。

圖表15LMeets 24小時共用形式

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優客工廠希望這樣的新配置能夠更有效地激發思考和工作的潛能,對中國宏觀經濟的發展意義深遠。截止2017年6月,優客工廠共有入駐創業企業超1000家,服務提供者超1000家。

圖表2:優客工廠服務提供者按產業分類(2015

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優客工廠用戶的多樣化,也同時為擴大優客工廠的社會影響和市場潛能實現反哺。如下圖所示,中國經濟結構的多樣性正在各個領域湧現。對於小型企業,無論是新是舊,這一趨勢則更為重要。

圖表3:優客工廠客戶按產業分類比例圖(2015

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助力小企業騰飛

共用空間以多種方式為中小企業提供商業服務。小型企業,與大型企業相比,面臨較高的交易成本。這些交易成本體現在尋找資金和相關的配套服務方面。對於初創公司來說,以專業人士輔導和創業競賽的方式來路演方案,常常與是否能持續獲得投資息息相關。在這方面,靈活的空間租賃選擇,使得這些初創公司可以自由地根據企業發展情況伸縮辦公規模,這使得聯合辦公空間極具吸引力。

共用辦公空間的這些結構化的先天優勢,驅使初創公司不斷尋找符合他們價值觀和發展需求的共用辦公空間。而出於此種原因,這一新型商業地產形態,成為中國經濟結構轉型和未來發展的重要力量。

助力大眾創業

過去十年,中國政府一直致力於解決宏觀經濟結構中的一些主要問題,包括適齡勞動力人口比例的減少和過度依賴投資的發展模式,同時以促進內需來降低地方政府債務並保持穩定的經濟增速。為此,大規模轉變經濟發展動力的改革正在進行。其目標是轉變中國“低成本世界製造中心”的地位,聚焦具有高經濟增加值和創新引領作用的產業部門。

2006年2月頒發的《國家科技和技術中長期發展規劃綱要(2006-2020)》是中國首個詳細解釋新型發展模式的檔。此規劃綱要是以“十一五”發展規劃(2006-2010)為藍本的針對新型產業發展的規劃。“十二五”規劃(2011-2015)將創新上升為國家經濟結構轉型的核心動能之一。“十三五”規劃(2016-2020)繼續將這一概念深化,在聚焦創新的基礎上,將激發人民創造力作為新常態下保持經濟增長效率的重要抓手。

李克強總理在2014年夏季達沃斯論壇上的講話中提出中國政府將以各種形式支持“大眾創業萬眾創新”,促進各類型創業創新企業發展。政府工作報告、人民代表大會議案和地方政府執行意見中,都非常明確地將“扶持小型企業發展”作為重要工作目標。

共用辦公十分契合中國的新經濟發展模式。毛大慶在優客工廠一周年慶典上表示,他將致力於支持超過一萬家創新創業企業的成長,從而為中國經濟發展做出應有貢獻。共用辦公是共用經濟持續升溫的重要組成部分。2015年,中國共用辦公經濟已達到2290億美元(近2萬億元)規模,2016年的交易金額達到5270億美元(約3.45萬億元)。根據中國國家資訊中心報告,共用經濟的服務涵蓋5億中國人,成為中國人日常生活的重要組成部分。

有人不禁會問,共用經濟對商業地產是有益的嗎?很多人認為潛在市場空間已經飽和,也有人認為共用辦公有利於消化商業地產存量。通過優客工廠商業模式的研究也許可以對此問題有更深層次的理解。

優客工廠:輕資產、靈活、聚焦服務

優客工廠商業模式告訴我們,傳統商業地產著眼於長期租金和固定租客的價值創造模式,也許會被更具靈活性、適應性和符合市場需求的模式所改變。尤其是合夥制和模組化結構為商業物業在物理屬性之外,增添了客戶為導向的體驗屬性。例如,通過對共用辦公空間的設計和提供基礎便利設施來助推這一產業的發展。共用辦公的飛速發展是由於它對租客和物業持有者提供了同樣好的服務。

優客工廠特別擅長在租客需求與服務供給之間獲得平衡。創始人毛大慶博士將紐約、柏林、倫敦、以色列等國家的先進共用空間形態和運營模式與中國商業地產的現狀進行結合。並始終將共用辦公最首要和重要的屬性定義為是一種服務。

共用辦公空間平臺的價值核心,是它可以説明客戶解決問題、創造機會,提高生產率。因此,共用辦公空間可以輕資產方式運營,降低傳統商業辦公空間運營中的風險。這也使得這一模式對於中國的商業地產行業頗具吸引力。

中國商業地產的困境

根據國家統計局的資料,從2015到2017,中國商業地產銷售的增速從25%增長到68%,截止2017年第一季度已達到800億美元。然而,商業地產投資增速卻從2015年的10%降低到2017年的-4%。

在開放商眼中,中國房地產市場必須面對持續上漲的空置率和未來持續的宏觀調控壓力。例如,中國可售商業物業存量從3200萬增加到3800萬平方英尺。在中國日益發達的電子商務購物影響下,傳統商業零售行業也必然經歷轉型。線下商場巨頭萬達廣場2016年在中國關閉了其90家綜合商場中的40家。商場店面空置率持續上升。例如,2015年上海商場的空置率從11%提高到了2016年的15%。而像青島這樣的二線城市,其商場空置率已達到28%。

中國政府正在不斷出臺房地產調控政策冷卻日益升溫的房地產市場。例如,在中國的很多一二線城市,底層商鋪的占比受到限制。北京近日對萬科的一處用地開發提出明確限制,要求其只能開發為住宅或者是用於租賃的商業地產。

優客工廠的商業模式為開發商打開了新的經營思路。優客工廠以服務初創企業、自由職業者等為目標,大量租用閒置的商用空間,為其提供辦公服務。優客工廠以這種方式,囊括了大量碎片化的、無法承受高昂辦公成本的辦公需求。優客工廠用聯合辦公的形式將碎片化的辦公需求整合,並與物業開發者實現對接。

對於業主和商戶來說,共用辦公大大提高了人流量。毛大慶估計到2020年,20%以上的商業地產空間會轉化為各種形式的共用辦公。從這個估計來看,未來共用辦公業的增長空間很大。同時,優客工廠通過與開發商的良好關係,在空間租金方面具備強大的競爭優勢。

為什麼是優客工廠?租客的觀點

共用辦公的核心元素是合作與學習的機會,彈性的租賃週期和節省辦公硬體成本(如開放空間,列印設備和創業指導),但這些都不足以使優客工廠獨一無二。那麼優客工廠獨特在哪裡?

彈性會員制度

  • 優客工廠可以提供獨立辦公位,會議室和多功能空間的每日租賃。某些城市獨立工位的天租金低至15美元,同時所有會員可以享受優客工廠平臺提供的各種服務。

多樣的定制化辦公位址選擇

  • 與競爭者不同,優客工廠不僅僅佈局在一線城市,在二線城市例如青島、西安、廈門和天津等,優客工廠也進行了大量佈局。優客工廠更注重區域專案之間的差異化,使其更貼近客戶需求。例如,在與阿裡巴巴合作的專案中,客戶可以使用阿裡巴巴的創業指導和軟體等。在設計審美上,優客工廠的“陽光100”中心,擁有更多的自然陽光、更寬敞開放的空間和暖色調的裝修,其靠近大學和科技園等配置也為客戶提供了更為貼心的定制化服務。

廣泛和多樣化的服務商

  • 優客工廠的服務商體系龐大,提供包括法律、科技、投資等各種服務。同時,優客工廠的很多租客也是服務商,這也為他們提供了很好的機會來強化產品和品牌。另外,優客工廠還與許多頂尖的服務商有良好的合作,如阿裡雲,從而為租客提供更成熟的服務。
  • 優客工廠最近公佈的一份報告中顯示,其服務商共分為三類:

(1)70-85%為小型專業服務商,他們以優客工廠來測試其產品,同時也是優客工廠的租客。

(2)10-20%大型服務商,如阿裡雲,中國平安保險和中信銀行。這些服務商希望以低搜尋成本來獲取新客戶。

(3)5-10%為優客工廠聯合創立的服務商,如提供培訓服務的冪次方學院,他們致力於在該領域中加強功能性的支持。2017年,優客工廠已投資10余項服務,總投資達到1400萬美金。

專業的創業融資服務

  • 優客工廠同時致力於為客戶提供更好的創業投資扶持,包括項目路演,孵化器合作,以及連接更多的投資人。優客工廠通過其冪次方學院來實現對客戶的相關培訓。優客工廠還具備天使投資人加孵化器的身份,在租戶中篩選專案。最後,優客工廠會舉辦一些創業大賽,並投資於其中的一些優勝者。

總結來說,雖然一些小的、更碎片化的共用辦公企業能夠提供稍低的租金,優客工廠卻可以提供更大的空間和更綜合的服務,以及獲得更多融資的機會。用更具競爭力的價格滿足更廣泛的需求,是一個巨大的優勢。

最終,在這個行業裡僅靠價格競爭遠遠不夠。況且,租金水準基本上和各城市的商業地產租金水準相聯繫,因此這一商業模式需要更多的元素參與競爭。

圖表4:中國幾大共用空間的租金價格對比

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優客工廠的擴張

根據內部消息,優客工廠如今已經可以通過租金覆蓋其成本。同時,它還有其它類型的收入。在最近的一次採訪中,毛大慶表示優客工廠的25%收入來自於附加值服務。另外,它還通過某些創新的合作模式與權益共用合約獲益。

優客工廠的另一方面發展機遇在於在“大眾創業萬眾創新”政策下與地方政府建立的良好關係。例如,優客工廠的杭州項目就被地方政府賦予了租金優惠。不僅限於國內,優客工廠與政府的合作已經走向國際,如在2016年與新加坡政府機構IE、和新加坡凱德集團(CapitaLand)一起進行三方合作,支持中小企業發展。長期在中國開發商業物業的凱德集團,幫助優客工廠在旗下中國商場開發新的共用辦公項目,而優客工廠則將凱德旗下的C31風險投資公司作為其主要投資夥伴,投資優客工廠平臺上的創業專案。IE還將借用優客工廠的服務,鼓勵更多新加坡中小企業進入中國。這些新加坡租戶將會享受租金和服務上的優惠待遇。

最新的合作是,優客工廠與澳大利亞的一個企業創新諮詢和孵化機構Collective Campus進行合作,支持優客工廠在新加坡的業務。他們最新的6800平方英尺的共用空間,用毛大慶的話來說,將作為一個“與中國聯通的橋樑”,連接來自新加坡、澳大利亞和中國的創業者。Collective Campus將為優客工廠的會員提供創新創業方面的課程,相應的,它的會員將在中國的優客工廠的服務中享有優惠待遇。

另外,優客工廠與美國的一家高端共用空間機構Serendipity Labs展開合作,計畫在2017年底在紐約合作運營一個34000平方英尺的共用空間。這一坐落于紐約金融區的空間將給予優客工廠的會員以更多的國際化優勢。同樣,對方的會員也能更便利地享受優客工廠在中國的的服務,説明其進入中國市場。

類似的戰略聯合,加強了優客工廠吸引投資的能力。優客工廠的初創融資得益于紅杉資本、真格基金和創新資本的投入。後續進入的投資人顯示出房地產行業對聯合辦公業務的長期看好。駿發地產和大紅集團最近也出資支持優客工廠的發展。阿裡巴巴集團旗下的天弘基金也投資了優客工廠,讓科技與共用辦公行業的聯繫更加緊密。

2017年5月優客工廠與其國內主要競爭者“新空間”進行了戰略合併,以對抗他們最重要的全球競爭對手WeWork。雖然優客工廠與新空間整合後的新結構尚未可知,但合併後他們的目標是在國內外迅速擴張。在競爭更加國際化的當下,這種合併在中國非常普遍。

WeWork進入中國 

2010年成立的WeWork在2016年進入中國,目前在中國境內的運營規模遠遠小於優客工廠(參見圖表5),但是它已經建立了一系列的創新型合作關係來支援在亞洲和中國市場內加速擴張。

圖表5UrWorkWeWork:巨頭之戰

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例如,在2016年下半年,WeWork與中國遠洋集團旗下的房產企業合作,合作運營在中國的三個共用空間。遠洋把空間免租金交於WEWORK運營,但將收取50%的收入回報。同時,WEWORK早已在上海運營了幾個共用空間。

與中國遠洋集團的合作是WeWork在2016年3月與中國幾個投資機構達成的一項高達43億美金投資的一部分。投資人包括聯想集團旗下的弘毅資本、錦江集團,以及中國大型房產企業綠地集團。以如此多樣化的投資人背景,WeWork大幅提升了對優客工廠的競爭力。弘毅資本CEO趙令歡先生表示,這項投資目前是“無人可比”的。

在2017年7月,弘毅資本和日本軟銀集團旗下的一個投資機構,主導了建立WeWork中國的新投資。這一全新的身份反應出“WeWork是一家當地語系化的全球機構”。從以前美國企業在中國市場競爭的陣亡中吸取教訓,WeWork依賴它的中國投資人來制定中國市場發展戰略,目前在中國擁有1.5萬名會員。WeWork的聯合創始人Adam Neumann表示,“我們才剛剛開始。”在2017年8月,軟銀集團對WeWork進行了另一輪投資——豪擲40億美元以支持其在亞洲的擴展。

除了依賴於當地語系化,WeWork中國戰略的其它元素也值得觀察。它們顯示出中國的共用空間行業將如何變化,以及未來的一些趨勢。

比如,房產集團不再僅僅想賣掉空餘的空間,他們還想在共用空間領域獲得權益。中國遠洋集團選擇與WeWork合作運營共用空間而不是以外包形式的做法只是其中的一個例證。錦江集團的投資也同樣重要,它顯示出中國的酒店行業與共用空間領域之間可能存在某種聯繫。最後,WEWORK在它的會員資質上也顯示出重大變化。它的會員中10%是名列財富500強的全球企業。這些企業讓他們旗下的員工在共用空間辦公,允許他們保持輕資產,而同時在世界各地擴展業務和員工網路。另外20%的會員是成熟的企業。觀察人士普遍認為WeWork將在中國和亞洲其它國家與外國企業形成類似的合作。

即使如此,資料顯示,WeWork在各大共用空間中租金最貴。它的成功將不能僅僅依賴於當地語系化的運營機構。它需要能比競爭對手如UrWork提供更好的產品和服務。

展望未來:風險與挑戰

在倫敦的地鐵站,在鐵軌與月臺之間有一條警告“小心縫隙”,意在提醒乘客上下車注意腳下以免跌落。對於共用空間行業,恐怕也是如此。平臺化是其成功的關鍵,但也是該行業的“阿喀琉斯之踵”(意指薄弱環節所在)。

以中國遠洋集團為例,物業所有者也很可能最終將共用辦公服務商視為非必要的中間商,並將在共用辦公領域尋求直接的所有權或投資權益。而且,隨著行業規模的擴大,共用辦公產品和使用者體驗的標準化將日益完善,對於平臺的複刻會越來越容易,因此差異化和獨特性會隨之喪失。

規模的擴張還會帶來其他風險,其一是威脅到對於其共用辦公價值觀非常重要的社區文化元素。具體來說,當會員企業的業務達到一定規模後或許會選擇出走;其它一些規模擴大的企業或許會有更強的談判能力以獲得更好的服務,以減少對共用空間所提供服務的依賴。另外,當共用空間擴張,一些服務提供者將會有更多機會推廣他們的服務,因此可能不會情願和某一個共用空間簽訂獨家服務協定。

在這些可能的趨勢下,優客工廠當前的要務是在擴大規模和深化服務體系之間達成平衡。向海外擴張是一種戰略,但是在全球市場建立獨特的合作關係也同樣重要。同時,持續投資於一些它最好的服務供應商也將加強和保護優客工廠的品牌和在其空間內共用辦公的體驗。

【本篇研究報告由易居中國贊助完成】

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"案例研究:優客工廠—中國共用經濟中的聯合辦公新星." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [31 October, 2017]. Web. [21 February, 2018] <http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/9302/>

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案例研究:優客工廠—中國共用經濟中的聯合辦公新星. China Knowledge@Wharton (2017, October 31). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/9302/

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"案例研究:優客工廠—中國共用經濟中的聯合辦公新星" China Knowledge@Wharton, [October 31, 2017].
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