案例研究:優客工廠—中國共用經濟中的聯合辦公新星

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在全球趨勢的影響下,中國消費者迎來了共用經濟時代的來臨。毛大慶,前萬科高級副總裁,是這一行業的引領者之一,也是這一趨勢背後的助推者之一。他的優客工廠以前所未有的方式和速度改變著中國人的工作方式。

優客工廠成立於2015年,以共用空間的方式,向自由職業者、小微企業和創業者提供辦公空間服務,是中國當今規模最大發展速度最快的共用辦公空間服務商。僅僅兩年時間,優客工廠的市場估值已超10億美元,是中國當今共用辦公行業的獨角獸。截止2017年5月,優客工廠已在中國18個城市擁有78家共用辦公空間,共計8萬平米場地,超過2萬張辦公位,為中國越來越多的創業企業提供辦公空間服務。

從單位到共用辦公空間:傳統辦公模式的改變

據統計,當前中國共用辦公行業中,約有4000多家共用辦公空間,正在為傳統商業地產帶來新的改變。實際上,十幾年前,談到“社群”和“工位”等概念,人們往往會聯想到城市國企的辦公室。這樣的單位有自己的服務供給系統,如托兒所、醫務室、食堂和其他促進員工彼此交往的服務。

今天,在共用辦公空間裡,這些服務不再需要通過雇傭員工來運營。當然,共用辦公空間工作的員工也仍然希望從屬於某個群體並共用福利。在當今中國,私營企業和中國經濟轉型正成為促進這一市場中供需機制平衡的主導力量。

為什麼是共用辦公?

科技在進步,一部手機、一台電腦和隨時可以接入的互聯網,使得人們可以在任何地方辦公。但是很多創業者仍然會同意,擁有共同價值觀的社區擁有巨大價值。許多針對共用空間的調查研究也表明,學習新事物的機會、擴大專業和社會網路、能夠根據實際需求提供服務的辦公環境是這些企業選擇共用辦公空間的主要原因。調查還顯示,共用辦公者,相比在以職務來分配辦公空間和福利的傳統辦公環境中工作的群體,其工作效率更高、更快樂。

雖然這些大多數調查樣本都是美國的共用辦公空間,但是包括中國在內的世界各地共用辦公空間的興起也在印證同樣的趨勢。優客工廠深諳共用辦公的趨勢,將自身定位為“創業者實現夢想的搖籃”。

實現夢想:營造社群精神

從一開始,優客工廠就跳出房地產業圈子來打造核心團隊。CEO楊進先生曾先後在世界知名品牌工作過,具有豐富的戰略規劃經驗。其他核心高管團隊也都有豐富的媒體、互聯網科技、組織管理和人力資源管理經驗,這些都成為打造強有力的企業生態的基礎。

為了實現戰略,優客工廠始終將自身定位為一個充滿創造力的平臺,從而可以“讓平行世界的人相互遇見”。平臺的概念也使優客工廠從一開始就超越了構建物理空間的傳統邏輯。優客工廠要打造的是一個基於共同價值觀的,線上線下功能相結合的資源平臺。毛大慶將其工作機制描述為一種激發社區精神的生態過程。共用辦公,絕不僅僅是一個很多人共同辦公的物理空間,而是一個激發新思維的,基於共用、學習、合作的價值觀上的工作方式。這一理念對中國新生代工作者頗具吸引力。

優客工廠最新的旗艦專案將這一理念更進一步,將工作與生活進行了結合。5LMeets,意為連接、居住、生活、願景和自由,是一種結合了居住和工作功能的學院式綜合體。在開幕發佈會上,5LMeets稱其入住客戶將獲得更多平臺服務可能,並將通過其移動APP實現所有管理。首家5LMeets於2016年在北京開業,優客工廠計畫在2017年底再開兩家。

5LMeets 24小時共用形式5lmeets

優客工廠這樣的配置能夠更有效的激發思考和工作的潛能,對中國宏觀經濟的發展意義深遠。截止2017年6月,優客工廠共有入駐創業企業超1000家,服務提供者超600家。

優客工廠服務提供者(下圖:按產業分類,2016

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優客工廠用戶的多樣化,也同時為擴大優客工廠的社會影響和市場潛能實現反哺。如下圖所示,中國經濟結構的多樣性正在兩極化。對於小型、新型和傳統行業,這一趨勢則更為重要。 

優客工廠客戶比例(下圖:按產業分類,2016 

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助力小企業騰飛

共用空間以多種方式為中小企業提供商業服務。小型企業,與大型企業相比,面臨較高的交易成本。這些交易成本體現在尋找資金和相關的配套服務方面。對於初創公司來說,以輔導和競賽的方式來路演方案並測試問題,常常與是否能持續獲得投資息息相關。在這方面,靈活的空間租賃選擇,使得這些初創公司可以自由地根據企業發展情況伸縮辦公規模,這使得聯合辦公空間極具吸引力。

共用辦公空間的這些結構化的先天優勢,驅使初創公司不斷尋找符合他們價值觀和發展需求的共用辦公空間。而出於此種原因,這一新型商業地產形態,成為中國經濟結構轉型和未來發展的重要力量。

助力大眾創業

過去十年,中國政府一直致力於解決宏觀經濟結構中的一些主要問題,包括適齡勞動力人口比例的減少和過度依賴外來投資的發展模式,同時以促進內需來降低地方政府債務並保持穩定的經濟增速。為此,大規模轉變經濟發展動力的改革正在進行。其目標是轉變中國“低成本世界製造中心”的地位,聚焦具有高經濟增加值和創新引領作用的產業部門。

2006年2月頒發的《國家科技和技術發展規劃綱要》是中國首個詳細解釋新型發展模式的檔。此規劃綱要是以“十一五”發展規劃為藍本的針對新型產業發展的規劃。“十二五”規劃將創新上升為國家經濟結構轉型的核心動能之一。“十三五”規劃繼續將這一概念深化,在聚焦創新的基礎上,將激發人民創造力作為新常態下保持經濟增長效率的重要抓手。

李克強總理在2014年夏季達沃斯論壇上的講話中提出中國政府將以各種形式支持“大眾創業萬眾創新”,促進各類型創業創新企業發展。政府工作報告、人民代表大會議案和地方政府執行意見中,都非常明確地將“扶持小型企業發展”作為重要工作目標。

共用辦公十分契合中國的新經濟發展模式。毛大慶在優客工廠一周年慶典上表示,他將致力於支持超過一萬家創新創業企業的成長,從而為中國經濟發展做出應有貢獻。共用辦公是共用經濟持續升溫的重要組成部分。2015年,中國共用辦公經濟已達到2290億美元規模,2016年的交易金額達到5270億美元。根據中國國家資訊中心報告,共用經濟涵蓋5億中國勞動人口,成為提升生活品質的重要紐帶。

有人不禁會問,共用經濟與商業地產的結合是有益的嗎?很多人認為潛在市場空間已經飽和。還有人認為共用辦公有利於消化商業地產存量。通過優客工廠商業模式的研究也許可以對此問題有更深層次的理解。

優客工廠:輕資產、靈活、聚焦服務

優客工廠商業模式告訴我們,傳統商業地產中著眼於長期租金和固定租客的價值創造模式,也許會被更具靈活性、適應性和符合市場需求的模式所改變。尤其是合夥制和模組化結構為商業物業在物理屬性之外,增添了客戶為導向的體驗屬性。例如,通過對共用辦公空間的設計和提供基礎便利設施來助推這一產業的發展。共用辦公的飛速發展是由於它對租客和物業持有者提供了均等的服務。

優客工廠特別擅長在租客需求與服務供給之間獲得平衡。創始人毛大慶博士將紐約、柏林、倫敦、以色列等國家的先進共用空間形態和運營模式與中國商業地產的現狀進行結合。並始終將共用辦公定義為服務業的一種形式。共用辦公空間平臺是價值核心,它可以説明客戶解決問題、創造機會,提高生產率。因此,共用辦公空間可以輕資產方式運營,降低傳統商業辦公空間運營中的風險。 

中國商業地產的困境

優客工廠的成功模式對中國商業地產的發展頗具意義。根據國家統計局的資料,2015-2017年之間,中國商業地產銷售增長了3倍,從25%到68%,截止2017年第一季度已達到800億美元。但商業地產投資增速卻從2015年的10%降低到2017年的-4%。

在開放商眼中,中國房地產市場必須面對持續上漲的空置率和未來持續的宏觀調控壓力。例如,中國可售商業物業存量從3200百萬增加到3800萬平方英尺。在中國日益發達的網路化購物影響下,百貨商場中傳統的商業零售行業也必然經歷轉型。萬達2016年在中國關閉了其90家綜合商場中的40家。商場店面空置水準持續上升。例如,2015年上海商場的空置水準從11%提高到了15%。而像青島這樣的二線城市,其商場空置水準已達到28%。

中國政府正在不斷出臺房地產調控政策冷卻日益升溫的房地產市場。例如,在中國的很多一二線城市,底層商鋪被禁止出售。北京近日對萬科的一處用地開發提出明確限制,要求其只能開發為用於租賃的住宅或商業,而不能出售。

優客工廠的商業模式為開發商打開了新的經營思路。優客工廠以服務初創企業、自由職業者等為目標,大量租用閒置的商用空間,為其提供辦公服務。優客工廠以這種方式,囊括了大量碎片化的、無法承受高昂辦公成本的辦公需求。優客工廠用聯合辦公的形式將碎片化的辦公需求整合,並與物業開發者實現對接。對於業主和商戶來說,共用辦公大大提高了人流量。毛大慶估計到2020年,20%以上的底層商鋪會轉化為各種形式的共用辦公。從長遠發展來看,未來共用辦公業的增長空間很大。同時,優客工廠通過與開發商的良好關係,在空間租金方面建立了強大的競爭優勢。 

為什麼是優客工廠?租客的觀點

共用辦公的核心內容是合作與學習的機會,彈性的租賃週期和節省辦公硬體成本(如開放空間,列印設備和創業指導),但這些都不足以使優客工廠獨一無二。那麼優客工廠獨特在哪裡?

彈性會員制度

  • 優客工廠提供獨立辦公位,會議室和多樣的空間使用。某些城市獨立工位的天租金低至15美元,同時所有會員可以享受優客工廠平臺提供的各種服務。

多樣的定制化辦公位址選擇

  • 與競爭者不同,優客工廠不僅僅佈局在一線城市,在二線城市例如青島、西安、廈門等,優客工廠也進行了大量佈局。優客工廠更注重區域專案之間的差異化,使其更貼近客戶需求。例如,在與阿裡巴巴合作的專案中,客戶可以使用阿裡巴巴的創業指導和軟體等。在優客工廠的第一個項目“陽光100”中心,除了開放的空間和暖色調的裝修,其社區大學和科技公園等配置也更為客戶提供了更為貼心的定制化服務。

廣泛和多樣化的服務商

  • 優客工廠的服務商體系龐大,提供包括法律、科技、投資等各種服務。同時,優客工廠的租客也可以作為服務商來服務於整個系統,這也為他們提供了很好的機會來強化產品和品牌。當然,優客工廠還與更為頂尖的服務商有良好的合作,如阿裡雲,從而為租客提供了更為深入和多樣性的服務。
  • 優客工廠最近公佈的一份報告中顯示,其服務商共分為三類:
  • (1)70-85%為小型專業服務商,他們以優客工廠來測試其產品,同時也是優客工廠的租客。
  • (2)10-20%大型服務商,如阿裡雲,中國平安保險和中信銀行。這些服務商希望以低搜尋成本來獲取大量新客戶。(3)5-10%為優客工廠聯合創立的服務商,如提供培訓服務的冪次方學院,他們致力於在該領域中加強功能性的支持。2017年,優客工廠已投資10余項服務,總投資達到1400萬美金。

專業的創業融資服務 

  • 優客工廠致力於為客戶提供更好的創業投資扶持,包括專案路演,合夥人結構優化,並將其商業計畫更廣泛地推向個人及產業投資人。優客工廠通過其冪次方學院來實現對客戶的相關培訓。並且,優客工廠在創業客戶之間建立競爭機制,並投資其中一些初創公司。

雖然一些小的、區域化的共用辦公企業能夠提供更低的租金,優客工廠卻可以提供更大、更複合化的區位選擇,與更體系化的商業服務系統和投融資對接服務。 

優客工廠的擴張

優客工廠如今已經可以通過租金覆蓋其大部分成本。同時,它還有其它收入。甚至,它能通過其創新的合夥人權益約定來獲得低於市場的空間使用成本。

優客工廠的另一方面發展機遇在於在“大眾創業萬眾創新”政策下與地方政府建立的良好關係。例如,優客工廠的杭州專案就被地方政府賦予了大量的租金優惠。不僅限於國內,優客工廠與政府的合作已經走向國際,如與新加坡政府合作支持中小企業發展。新加坡凱德集團(CapitaLand),長期致力於在中國開發商業物業,幫助優客工廠在旗下中國商場開發新的共用辦公項目,而優客工廠則將凱德旗下的C31風險投資公司作為其主要投資夥伴,投資優客工廠平臺上的創業專案。從長遠來講,優客工廠還幫助新加坡的中小企業更廣泛地進入中國。同時這些新加坡公司也將在優客工廠平臺上獲得相應的租金折扣。

類似的戰略聯合,加強了優客工廠的投資能力。優客工廠的初創融資得益于紅杉資本、真格基金和創新資本的投入。當前優客工廠的投資者已經達到6家,預示著資本界對聯合辦公在房產領域的發展長期看好。駿發地產和大紅集團最近也出資支持優客工廠的發展。阿裡巴巴集團旗下的天弘基金也投資了優客工廠,顯示出阿裡對科技與共用辦公行業聯手發展趨勢的看好。

2017年5月優客工廠與其國內主要競爭者之一的新空間合併,以形成全球競爭力。合併後,優客工廠旗下共有100個共用辦公專案,遍及中國19個城市。雖然優客工廠與新空間整合後的新結構尚未可知,但合併後他們的目標是從本土出發擴張到紐約、倫敦等世界各地。在競爭更加國際化的當下,這種合併在中國非常普遍。

2010年成立的WeWork在2016年進入中國,其估值達到160億美金。WeWork與中國遠洋集團合作,後者給予其若干處物業免費租金,並收取50%的共用辦公出租回報。聯想集團旗下的弘毅資本主導了WeWork最近的一次投資,共計43億美金。這一事件對優客新空間帶來新的挑戰,但弘毅資本CEO趙令歡先生表示,二者的競爭尚未在同一水平線上。投資者的此番言論並不驚奇,但是遠洋集團選擇直接進入共用辦公運營行業而不是以外包形式的做法卻意味深長。更深一步的思考會發現,共用辦公行業的風險也是顯而易見。同時,這也說明一味地規模化並不是這個行業發展的唯一路徑。 

未來,風險依然存在

在倫敦,在地鐵與月臺之間有一條警告“小心縫隙”,意在提醒乘客小心月臺與鐵軌之間的縫隙。對於優客工廠,平臺化是其成功的關鍵模式,但也是其戰略中的薄弱環節所在。以中國遠洋集團為例,物業所有者將共用辦公服務商視為非必要的中間商,並努力以自身力量在辦公服務方面尋求發展。隨著行業規模的擴大,對共用辦公產品和使用者體驗的標準化非常必要。隨著時間的推移,對於平臺的複刻會越來越容易,因此差異化和獨特性會隨之喪失。

規模的擴張還會帶來其他風險,其一是威脅到對於其共用辦公價值觀非常重要的社區文化元素。具體來說,當會員企業的業務達到一定規模後或許會選擇出走。其它一些規模擴大的企業或許會通過談判獲得更好的服務合約,以減少對共用空間服務的依賴。另外,當共用空間擴張,一些服務提供者將會有更多機會推廣他們的服務,因此可能不會情願和某一個共用空間簽訂獨家服務協定。

在這些可能的趨勢下,優客工廠當前的要務是在擴大規模和深化服務體系之間達成平衡。向海外擴張是一種戰略,但是在全球市場建立獨特的合作關係也同樣重要。同時,持續投資於一些它最好的服務供應商也將加強和保護優客工廠的品牌和在其空間內共用辦公的體驗。

【本篇研究報告与易居中國合作完成】

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"案例研究:優客工廠—中國共用經濟中的聯合辦公新星." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [31 October, 2017]. Web. [24 November, 2017] <http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/9302/>

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案例研究:優客工廠—中國共用經濟中的聯合辦公新星. China Knowledge@Wharton (2017, October 31). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/9302/

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