早在二十年前，中国没有任何房地产市场可言。当政府下令国有企业将住房私有化之后，形势发生了转变，因为分配住房曾经是企业提供给他们的城镇职工的终身福利之一。于是，一些企业职工开始试着购买二手公寓；而有些企业则将新建住房以高额补助价格分配给员工。无论是哪种情况，至此，此类住房多数出售给了新业主，这些新业主购房目的是为他们自己及其子女改善住房。这些业主算得上是一批幸运儿。
自此，国内各大城市的楼市开始进入牛市，这让许多本地年轻人和外来户陷入困境，同时突显出了国民收入不均的弊端，导致数百万民众只能望楼兴叹。例如，据高纬物业咨询公司(Cushman & Wakefield Shanghai)统计，上海高层公寓均价已达每平方米47,465元(7,345美元)，中层公寓均价达到每平方米22,665元，与五年前的价格相比分别增长了110%和100%。“当房价超过家庭年收入20倍以上时，就变得无法负担了，”独立经济学家谢国忠（Andy Xie）如是说道。
因此，中国正在与高通胀和高房价不断斗争，与此同时，中国也在试图解决具有政治敏感性的廉价房问题。中央政府已下令，要求地方政府到2015年建成3600万套“保障房”，而这也是中国“新政”的一部分，旨在解决社会不平等问题以及帮助国内2.18亿城镇居民家庭。但是此事颇费周章。
“3600万套住房的目标可谓雄心勃勃，因为这项工程已经落后于预定计划，”英国物业公司第一太平台维斯（Savills China）设在上海的中国研究总部负责人詹姆斯·麦克唐纳(James Macdonald)说道。高昂的建筑成本，外加针对地方政府和参与项目的开发商的激励机制的缺失，成为中央政府实现雄心勃勃的建设计划路上的一些障碍。此外，这些住房即便建成，在国内的许多地方政府腐败的阴影下，关于这些住房如何分配及分配对象，仍将成为热议话题。
“ 拒之门外 ”
“静观其变”也不是一种选择。新加坡国立大学东亚研究所的一篇新论文援引了搜狐在5月下旬的一项调查，调查结果显示，90%的受访者认为政府的新政未达到人们的预期，民众正在失去耐心。
早在2009年年底，政府智囊团即中国社科院的另一项调查显示，85%的城镇受访者表示，他们买不起新的现房，哪怕依靠抵押贷款也买不起。时至今日，这个问题依旧严重如初，这份调查报告的合著者陆丁(音译)和东亚研究所研究助理黄彦杰说道。陆是加拿大菲莎河谷大学的经济学教授，以及东亚研究所客座高级研究员。他们指出，在今天的国内大城市中心，每平方米的房价一般已达到年均收入的50%和100%之间。“要想购得90平方米的住房，京沪普通工薪家庭需要工作50年以上才能还清房贷，相比之下，发达国家只需要5-10年的时间，”他们在论文中指出。
租房也未必容易，其他专家如是说。“据高纬物业咨询公司的调查，在上海，一套高层公寓的月租金是每平方米148元，中层公寓的月租金是每平方米80元，和五年前相比分别上涨了20%和18%。”
最终，“高房价削弱了购房能力，这就引起民众极大的焦虑和反感，他们时刻提防着‘投机者’的阴谋诡计，这些‘投机者’就是开发商和手持房地产业务权柄的政府官员，”陆和黄说道。
“ 曾经沧海 ”
政府曾经尝试过解决这个问题，但是问题的紧迫感已不可同日而语。2009年，密歇根大学城市规划学教授为美国住房和城市发展部撰写了一篇论文，文章描绘了中国的分散型保障房计划，类似于今天的情形，该项计划涉及租金补贴和新的开发项目，同时要求地方政府和开发商的积极参与。但是由于执行体系不到位，这项计划未能得到太多人支持。文章指出，从1998年至2006年，只有55万户低收入家庭从廉价出租房和其他社会住房计划中受益，期间只占到“已建成住房单元的1%”。
这次的方案是更为宏大的计划当中的一部分，旨在为中国的楼市降温。近几个月来，中央推出了新的税收和反投机政策，例如提高首付金、提高贷款利率及限制单个投资者购买住房的套数。2008年，中国开始加快步伐建设保障房，同时计划在今年建造或翻新1000万套住房。到2015年，如果政府实现建造3600万套保障房的目标，这些住房将满足20%的城镇家庭的需求，相比之下，目前只能满足7%的需求。
但是，这些保障房计划的问题归根结底还是资金问题。例如，尽管中国的地方政府热衷于商业地产及作为政绩展示的公共设施，但是他们仍然声称没有办法来为保障房项目提供资金。2008年，中国为抵御经济危机时大兴土木，此后，地方政府的债务预计在14万亿元以上，地方财政确实十分紧张。“世界上没有哪个国家的政府会花那么多的钱，”谢说道，“如果你去考察[中国]各个城市，你会发现[这些钱]的用途：数千万元巨款只是用来购买树木、建造公园和政府大楼。”
但是，引起问题的更深层次原因是我们目所不能及的。东亚研究所的陆和黄指出，作为“房价上涨的始作俑者及受惠者”，地方政府如今陷入困境。由于地方政府在房地产中投入巨资，因此，他们不愿意去做任何有损商业市场的事，特别是在城市的一半收入来自土地出让和房地产税的情况下。此外，他们还担心，如果他们将土地分配给保障房使用，其周边的楼价将会受到重创。
一些专家对这些论调不以为然。“在发展迅猛的城市，地方政府不应当以缺乏资金为托辞，因为他们总是能通过土地出让来获得额外资金[通过不同的分区法规]和收入，”美国低收入住房研究院(AHI)创始人戴维·史密斯(David Smith)说道，这是一家总部在波士顿的非营利性研究和咨询机构。“地方政府可以通过开发市场价的住房来获取可观收入，所以说，地方政府哭穷是难以服众的。”
据住房和城乡建设部(MoHURD)估计，今年计划建造1000万套保障房将耗资1.3万亿元至1.4万亿元。在2011年国家预算中，中央政府为此项目仅拨款1030亿元。地方政府所需资金预计在1000亿元至8000亿元。地方政府弥补资金缺口的方法之一就是发行债券，北京瑞银证券中国研究部主管汪涛（音译）说道。
企业住房公积金及其他机构的住房基金也可以成为资金的来源，一般而言，城镇职工都必须投入资金作为社会福利的一部分。自从20世纪90年代的改革以来，无论是国有企业还是私营企业都不再参与保障房项目，这些资金都是按城市来运作的，企业主和员工按不同费率将资金投入其中，然后在购房时提取这笔资金。住房和城乡建设部最近表示，这些资金的净收入增加应当用于保障房建设。2010年，这项基金的净收入增加为50亿元。
重庆案例
汪涛指出，多数房地产开发商，无论是国有的还是私营的，他们都不愿意参与到保障房项目之中，因为这是一项利润微薄的“公益”事业。据住房和城乡建设部在六月发布的中国房地产公司企业社会责任活动报告统计，2007年至2010年间，在100家开发商中，只有30家开发商参与了保障房建设。
但是，如果他们可以更加便捷地获得信贷和土地，说服这些开发商沿着这个方向前进还是有可能的。鉴于目前的信贷紧缩和政府限令，评级机构标准普尔在六月份将中国的开发商的前景评级下调至负数，其中包括绿城中国控股有限公司、华润置地及中国海外发展有限公司。重要的是，那些通过建设保障房来帮助地方政府的开发商，他们会得到许诺，能够有更多更好的机会获得土地开发许可，以便在将来开发商用住宅项目，对于这些开发商而言，这样的许诺是很有吸引力的。和开发商不同的是，建筑公司热衷于保障房项目带来的业务。“这些项目未必需要过多依赖于开发商，”她说道。
重庆是人口2800万的大都市，这里是多山地区，也是位于长江上游的工业中心，目前，该城市已经推动了保障房的建设。重庆市委书记及前商务部长薄熙来正是让保障房项目落地的功臣，凭借这些项目，这位具有人格魅力的领导为他的公共服务赢得了良好口碑，为他最终进入中央最高领导层打下了基础。
重庆的市场条件也是相对有利的，住房均价为每平方米30,000元，不到上海优质住房的三分之一，第一太平戴维斯的麦克唐纳说道。为了达到满足240万居民的住房需求的目标，重庆的计划重点是廉租房，而且必须针对月收入低于2,000元的个人申请人或月收入低于3,000元的家庭申请人，上海复旦大学管理学院住房政策研究中心主任陈洁说道。
重庆之前的住房计划能够让申请人以基于市场价格的优惠价购房，而这种计划在其他城市往往被滥用。“人们经常看到在[保障房]外面停放着宝马，这就表示关系户得到了优待，”渣打银行大中华区研究主管王志浩（Stephen Green）说道，“因此，重庆的重点只是廉租房，”让住户支付低于市场价位的租金。“廉租房的优点在于，住户先是租房，三年之后，他们就可以购房，房价将包含建造成本和财务成本，”他在题为《重庆的240万个新租户》的调查报告中写道。
报告指出，据重庆市长黄奇帆估计，土地成本只占到商业住宅成本的1/3，因此，购房者只需花费低于市场价格一半的钱，就可以买到城市计划下的住房。重庆政府声称已经建造了26万套住房，每套住房面积在40至60平方米之间，总面积在1300万平方米，并计划在今明两年分别建成1350万平方米的廉租房。
虽然专家们基本对这项方案表示赞赏，但是，该方案是否能够成为其他城市效仿的榜样，现在下结论仍为时过早。陈还表示，这座直辖市可能会背负令人担忧的债务，重庆和中央政府承担了该项目的30%的成本，其余部分通过银行贷款来支付。
在位于长江下游的上海，政府正在计划加大对“经济适用房”的推行力度。经济适用房指的是以低于市场价格出售而非出租的住房。据政府官员透露，在未来五年内，经济适用房将占到其整体保障住房项目的40%，其余部分涉及各种租房计划。
但是，在计划提供的住房单元类型和当地低收入者的需求之间还存在不匹配的情况。出售的住房的价格高达每平方米8000元，普通公寓面积为60平方米，“对于低收入家庭而言，这样的房价太高了，”陈说道，“许多符合条件申购经济适用房的人放弃了申请，因为这些住房实在太贵了。”
为了吸引更多的申请人，上海市政府提高了该项计划的每月收入门槛，个人申请者为3,300元，家庭申请者为10,000元。但是陈表示，上海市政府夸大了一些数据，将那些补偿性住房也包含在内，而这些租户只是受拆迁安置项目影响，他们未必是低收入者。截至目前，上海已经将10%的计划内保障房分配给了廉租房，而这个数量远远少于需求量，他补充道。
胡萝卜加大棒
一旦城市解决了由谁建造和谁为住房买单的争议，接下来的难题就是谁有资格得到这些住房。“其本意是解决相对贫困家庭的住房现状。因此，准入标准应当以家庭收入为主，”瑞银的汪涛说道。但是，要想阻止政府官员和关系户滥用职权是相当困难的。
美国低收入住房研究院的史密斯指出，去年曾经曝光过一则丑闻，在山西煤炭的工业重镇忻州，一座名为世纪花园的新建智能公寓被列入当地政府的指定保障房名单。1,578套住房几乎全部留给了地方官员，在工程竣工之前，有些官员很快将公寓转手并获得可观利润。35年来，史密斯一直在全球各地提供关于保障房的意见和建议。据专家们估计，忻州事件只是冰山一角而已。
“政府官员将[此类项目]的获利内部瓜分了，”谢国忠抱怨道，“如果他们为老百姓做一个项目，所建楼房通常是质量低劣且地段偏远，因为他们不在乎老百姓。”
和世界其他地方的保障房相比，中国的保障房的地段和质量都是大问题，麦克唐纳观察道。关于城镇保障房项目，“它们的地段永远是很差的，通勤时间尤其长，政府和开发商不想让保障房[占用]商住房的黄金地段，因为不这么做就赚不到很多钱，”他说道。
在上海，所有此类住房都建在偏远郊区，比如宝山、松江及南汇等。“深圳和上海都建过经济适用房，但是人们不想住在那里，因为这些楼房离市区太远，”谢说道。
政府能够实现目标吗？王志浩预计，在未来五年内可以建成3600万套住房中的60%至80%。据新华社报道，六月初，住房部下令地方政府最迟在11月份开始建设保障房，将最后期限提前了一个月。到五月底，只开始建设了今年1000万套保障房的目标的30%。
尽管存在地方官员和开发商预留住房及潜规则等情况，专家认为中央政府将会竭尽所能，确保取得进展，这不仅仅是出于因收入不平等的增多而引起社会不安定的考虑。史密斯称之为“一触即发的敏感问题，将可能会引起严重的国内动荡局势。食品和住房是会让老百姓真正动怒的两件事。”
麦克唐纳指出，迫使政府采取行动的还有另外一个因素。通过照顾低收入家庭，中国可能会给商业房地产市场带来好处。“如果市场上有足够数量的保障房，低收入者将拥有房子。那样将会使商品住宅市场继续升值，因为低收入阶层已经得到了关照。”
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