中國開發商再現謹慎，土地交易市場乏力

沃頓商學院房地產研究院教授約瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)與他在新加坡國立大學（NUS）及中國清華大學的同事合作，共同編制了中國主要城市居住用地價格指數（CRLPI）。（在沃頓知識線上《為什麼中國的高地價不是泡沫》一文中，吉尤科向我們介紹過CRLPI。）在我們今天的訪談中，吉尤科指出，CRLPI證實了中國居住用地價格出現下滑，其中一些指標顯示市場回歸到五年前水準。

訪談內容整理如下：

沃頓知識線上：早些時候我們討論過您與同事建立的中國居住用地價格指數，這項指數由沃頓商學院、清華大學以及新加坡國立大學共同編制發佈，您能否談談CRLPI的最新情況？

吉尤科：按照2014年三季度新鮮出爐的資料，有兩點很有趣。其一是指數內35個城市的居住用地價格下跌了6.5%。這是好些時間以來的第一次顯著下降，CRLPI回落至五個季度前的水準。其二，中國政府賣給民營開發商的居住用地減少達44%。這點更有意思，可作為預測國內市場走向的依據。它意味著中國居住用地交易量減少到了五年前水準，而不僅是五個季度前。總的來說，CRLPI顯示土地交易量大幅下跌，而居住用地價格雖然僅是略微下滑，但確實在回落。

沃頓知識線上：您認為是哪些因素導致了這些變化？

吉尤科：第一個因素是增長緩慢。我認為中國並未陷入衰退，經濟增長率不至於負增長。但居住用地價格的年均漲幅從10%下降至7.5%，很多人想知道還會不會更低。試想10%和7.5%的價格漲幅分別代表多少住房需求？在美國，我們挺樂意維持7.5%的漲幅的。但在中國，比起過去的10%，7.5%意味著降低了25%。我認為，過去是房地產開發商購買居住用地，驅動了這10%的價格漲幅。現在我們不需要這麼多土地來建房了，漲幅收窄到7.5%，這是目前最為重要的一個因素。另一個因素是城市間地價差異巨大，年底我們將公佈主要城市的同質居住用地價格指數，到時候結果會更明朗。中國人現在意識了到造船和鋼鐵行業產能過剩，因此造船和鋼鐵生產活動較多的市場價格跌幅更大一些。

沃頓知識線上：您認為接下來幾個季度的情況會怎樣？

吉尤科：我也希望我知道，這也是為什麼我們要用該指數來找出答案。首先，我們將看到城市間的差異。一些城市情況依然樂觀，但不是全部。除了北京及沿海的上海和廣州之外，CRLPI共覆蓋35個大中城市，能顯示全國各地土地交易市場間的差異。

其次我們也跟蹤政策的動態變化。CRLPI清楚反映了中國政府的政策對房市影響。2008年經濟危機時，情況跟現在類似，土地交易量出現下滑，此後中國政府的出臺經濟刺激方案，下滑趨勢迅速扭轉。最近我們也觀察到交易量大幅下跌。那麼問題來了，我們會不會很快看到政策的轉變呢？我不知道，但從過去來看，答案是肯定的。我還有點懷疑，但仍不能確定。我們要持續跟進中國政府的動向。

沃頓知識線上：基於當前資料，您認為對投資者和開發商有哪些啟示？

吉尤科：國內開發商現在顯然更加謹慎了，這也是土地交易量下滑的原因。在美國，以及很多我們研究過的國家，土地交易量減少會導致土地價格下跌。我想開發商也會參考類似的研究，並開始擔憂價格下跌，繼而擔心資本充足的問題。如果價格進一步下跌，那麼他們須要確保資金安全。大家都想看看，在中國是否也像在其他國家那樣，土地價格會不會隨著土地交易量的減少而下降。