下一個危機：空置的辦公樓

在疫情永久改變了工作習慣後，商業房地產將不復從前。沃頓商學院的喬•吉尤科教授（Joe Gyourko）解釋了空置的辦公樓將如何長期影響城市形態。本集是“房地產”系列播客節目的一部分。主持人為丹•羅尼（Dan Loney）。

空置的辦公樓是下一個房地產危機嗎？

沃頓知識線上：對於房地產行業來說，這是一個獨特的時期。當我們討論商業地產時，你如何看待因疫情、在家辦公、通貨膨脹等元素而發生的變化，以及公司如何考慮未來辦公環境？

喬•吉尤科：商業地產，你在這裏指的是“辦公樓”吧？因為商業地產還有很多其他領域。例如，隨著人工智慧的發展，數據中心的建設需求非常強勁。他們也需要租賃大量的空間。

但我認為辦公樓受到了巨大衝擊，最大的衝擊要素是在家工作。就類似於20年前亞馬遜和電子商務的崛起對商場的影響。這是一個非常深刻和巨大的衝擊，它正在攪亂房地產行業。

沃頓知識線上：空置率的情況令人擔憂。公司仍在考慮，“我想讓員工全天候回來辦公嗎？還是只需要讓他們一周3-4天來辦公室上班？”這將決定很多事情，對吧？

吉尤科：是的。我認為越來越普遍的情況是，除非你從事的是人與人之間的服務，否則一周在辦公室上班五天將不是常態。例如，這就不是沃頓商學院教授們的常態。這也不是大多數公司的常態。

平均來說，員工需要每週1-2天來公司打卡上班，不同崗位有很大的靈活性。辦公室需求下降了20%到40%。這就是為什麼目前的商業樓宇空置率高於我們在經濟大衰退最糟糕時期的水準。

沃頓知識線上：公司將如何適應？

吉尤科：我不知道有多少公司正在增加他們對於辦公室的需求。並不是每個崗位都將以虛擬或遠程方式工作。這肯定不行。例如，在沃頓，我們作為教授必須親自來課堂授課。上課這件事，必須面對學生講述才更好。但對於許多公司業務來說，並非如此。我認為公司對於辦公室的單位需求正在永久性下降。這是一個巨大衝擊，它導致了辦公房產行業的發展分歧。

現在這些更新更好的辦公樓的租賃還是很火爆。雖然公司單位規模所佔用的辦公空間比5-10年前要少，但辦公樓已經租滿，而且租金很高。但辦公樓裏還有一類，它被稱為B類，這一類辦公樓的典型空置率是15%到20%，而且有很大的分散性，這意味著有相當多的辦公樓空置率超過30%。那些大樓面臨虧損。除非有些條件改變，否則那棟大樓將會破產。

空置辦公樓的潛在解決方案

沃頓知識線上：對於其中一些辦公樓，它們是否可以進行翻新為潛在其他用途？

吉尤科：公寓。

沃頓知識線上：公寓是潛在用途之一。看起來這類空間有很大的潛力。我們需要做這種轉換嗎？

吉尤科：轉換成公寓非常昂貴，但是它會發生。哥倫比亞大學的一群經濟學家研究了這一問題，他們發表了一篇非常精彩的論文。在紐約曼哈頓部分地區，公寓的月租金可高達每平方英尺8美元。你會看到辦公室轉換成公寓，研究人員估計每英尺的轉換成本為500至600美元。

在費城，我知道一家公司正在將市中心的一棟辦公大樓轉換成公寓。轉換成本大約每英尺300美元。以費城的租賃需求，如此高的轉換成本意味著這種情況在目前這個週期內不會超過五棟大樓。它們會發生，但不會解決問題。

沃頓知識線上：那麼，對新建築的期望是什麼呢？我們談論的利率可能與疫情前相似嗎？還是更低？我們已經看到其中一個變化：新建的辦公樓將採用更環保的組件。

吉尤科：那是肯定的。這些很貴。環保成本很高，但如果你想租賃辦公室，你希望員工喜歡這一點。它可以幫助讓員工回來。這個變化會發生。這些大樓的租金將足夠高讓開發商可以賺錢。而其他普通辦公樓將面臨倒閉風險，它們對城市中心和例如費城這樣的市公共財政構成了真正的威脅。

沃頓知識線上：我們會看到房地產投資者為盈利苦苦掙扎嗎？

吉尤科：在辦公室租賃行業，你已經看到了。一些城市的辦公室價格從疫情前下降了25%到50%不等。已經有了巨大的折扣。這意味著業主無法還貸。銀行現在基本上是在與業主合作。房主交還鑰匙，銀行正在促成出售，以盡可能多地收回貸款餘額。這就是那些根本無法改造的建築所面臨的問題。

這場房地產危機將如何長期影響城市？

沃頓知識線上：商業房地產的這種轉變將如何影響城市、政府和稅收？我們在費城看到的是，對於那些與公司簽訂了在費城以外工作合同並繳納工資稅的員工，費城市政府正在補回給他們稅金。

吉尤科：我認為任何一個市政府都不了解這個問題的嚴重性。由於長期租約例如五到十年的租約仍然存在，這就像一輛慢慢行駛的火車殘骸。一些建築現在正面臨破產。有些將在未來五年內破產。城市的問題不僅僅是辦公室不再繳納房產稅。圍繞著辦公樓區域，其實還有一整套商業生態系統被建立起來——酒吧、餐館，有時還有酒店、小商店。他們今後都將很難盈利。因此辦公樓的萎縮對整個社區都是一種威脅，每個大城市的許多社區都是如此。我認為這是一個不可避免的、永久性的衝擊。它不會扼殺所有的辦公樓，但會扼殺很大一批樓房，這將對市政府公共財政產生負面影響。

沃頓知識線上：你對租金的總體預期是什麼？這些房東是否必須降低租金，以免流失客戶？

吉尤科：當然。雖然最好的辦公樓的租金增長仍然相當強勁。那些都是環保建築，它們擁有戶外空間。它們配置正確。建造這類建築需要巨大資本投入。你會看到這個行業有更多分叉，很多建築將面臨倒閉和消失。其中一些將被改造成公寓。但在未來十年裏，大多數將被拆除，被其他東西取而代之。這將是一個漫長而掙扎的過程。

疫情迫使所有企業員工在家工作一段時間。然後他們意識到，“哇，至少在短時間內，我們實際上可以這樣運營一家企業。”他們的財務和會計在家裏工作一樣做得很好。那他們為什麼需要呆在辦公室裏呢？律師事務所的管理合夥人說，“你知道，一周裏有幾天我們需要在辦公室，但不是五天都需要。”

疫情對低質量的辦公樓造成了尤其獨特的不利影響。就像亞馬遜及同行淘汰了相當多的商場空間一樣，一定有人會被淘汰出局，這將是品質較低的B類辦公樓。

我認為這是此類辦公需求的永久性下降。從長期看，經濟會增長，辦公需求也會隨之增長。但這需要一二十年的時間。從短期來看，現實很殘酷。會有一些業主無法還貸，有些城市將面臨財政困難。一旦業主歸還鑰匙，他們就不再繳納房產稅，周圍的企業也開始倒閉。

沃頓知識線上：房地產所有者應如何努力緩解這部分問題？

吉尤科：我認為他們做不到，對吧？幾年後再請我回來建議。最終，我認為聯邦和州政府將不得不出面支持這些有辦公樓的社區。否則這些城市將面臨財政問題。