房地產繁榮時期銀行如何擠壓工商業貸款

沃頓商學院的伊泰·戈德斯坦（Itay Goldstein）教授曾經與人合著的一項研究表明，在房地產繁榮時期，銀行開始專注於房地產貸款，但這是以壓縮向經濟其他部門貸款為代價的。

銀行喜歡房地產的繁榮，因為它們提供了誘人的投資回報。但沃頓商學院金融學教授伊泰·戈德斯坦（Itay Goldstein）、邁阿密商學院金融學教授查卡博迪（Indraneel Chakraborty）和佛吉尼亞理工大學（Virginia Tech）教授安德魯·麥金萊（Andrew MacKinlay）的聯合研究表明，在經濟繁榮時期，銀行以壓縮向其他經濟部門貸款為代價，全神貫注於房地產。

戈德斯坦說：“銀行被吸引來更多的房地產貸款，因為這非常有利可圖，特別是當房地產價格上漲時，它們可以很容易地將住房用作抵押品。”

在一篇題為“住房價格暴漲和銀行貸款的擠出效應”（Housing Price Booms and Crowding-Out Effects in Bank Lending）的論文中，作者分析了1988-2006年房地產暴漲期間的銀行貸款，記錄顯示，活躍於強勁住房市場的銀行增加了抵押貸款，減少了工商業貸款。因此，從這些銀行貸款的公司所進行的投資明顯減少。

他們的研究發現，具體來說，對於銀行有分支機構的地區房價有一個標準差的增長，向這些銀行借款的公司的貸款增長就會減少42%，受影響公司的總投資減少了21%。

戈德斯坦表示，在“一開始就更加受限”的銀行中，擠出效應更加明顯。“較小的銀行更受資金壓力的約束。當一家銀行的財務狀況更加緊張時，它就不能像其他銀行那樣輕鬆籌集存款。因此，當這些銀行將其資源用於抵押貸款時，其工商業（C&I）貸款將減少，”他補充道。

“銀行被吸引做更多的房地產貸款，因為它非常有利可圖，特別是當房地產價格上漲時。”—伊泰·戈德斯坦

此外，投資減少的現象對於資本約束程度更高或從約束程度更高的銀行借款的公司尤為明顯。研究人員解釋說，這意味著“商業貸款被銀行擠出，以爭取更盈利的貸款機會，而不是應對商業貸款需求的變化。”他們的研究表明：“房價上漲對實體經濟具有負面的溢出效應，但迄今為止，這一點被忽視了。”

根據該論文，銀行的工商業貸款盈利能力對房價上漲敏感。“隨著房價上漲，銀行削減了更多工商業貸款，以此讓貸款具有更高的平均盈利能力。雖然工商業貸款和房產抵押貸款的盈利能力都隨著房價的上漲而提高，但後者的獲利能力卻提高了很多。這支持了一種基本觀點，即房價上漲使住房貸款更有利可圖，並引發了對工商業貸款的排擠。

填補研究空白

《華爾街日報》指出：“關於資產價格崩盤的負面實際影響，已有很多報導……但對資產價格繁榮階段的實際影響知之甚少。”這篇論文是第一篇實證性地記錄了銀行貸款在資產價格上漲期間的作用，從而填補了這一主題研究中的關鍵空白。研究結果在房地產行業交替的繁榮-蕭條週期中找到共鳴，體現出它們如何影響經濟中其他領域諸如工商業貸款。

《經濟學人》在最近一篇關於房價上漲影響的文章中引用了這篇論文的結論說：“高房價和不斷上漲的房價會擠佔生產性投資，導致資本配置不當，從而對經濟產生破壞性影響。”

該報道引用說：“這種排擠行為背後的前提是，銀行在籌集新資本或出售貸款方面受到限制，因此，當一個行業的抵押貸款出現高利潤的貸款機會時，他們會削減其他行業的貸款（工商業貸款）來追求這些機會。同時，擠出效應對受約束強的銀行來說更為強烈和顯著；這些銀行規模較小，杠杆率較高，在證券化市場上不太活躍。”

戈德斯坦表示：“大量研究表明，在2008年金融危機期間，工商業貸款受到了損害。現在，我們表明，它在房地產繁榮期間也受到了傷害。這有點雙敗局面的味道—不論房地產市場是繁榮還是蕭條，工商業貸款總是受到傷害。

如果你過分關注房地產市場，你可能會把資源從實體經濟中轉移出去。—戈德斯坦

這項實證分析涵蓋了與120家銀行控股公司（BHCs）相關的750多家貸款企業的數據。值得注意的是，它還研究了不同銀行在房地產市場風險敞口方面的差異。為此，它使用銀行存款分行的位置來代表抵押貸款活動的位置，“因為如果房產在設有分行的地區出現較大的價格上漲，銀行更有可能進行抵押貸款。”然後，它將風險敞口較大的銀行的行為與風險敞口較小的銀行的行為進行了比較，並探討了對相關公司的影響。

這兩位作者在2020年的後續研究論文《貨幣刺激和銀行貸款》（Monetary Stimulus and Bank Lending）中記錄了這種擠出效應。他們發現，隨著美聯儲購買抵押貸款證券和國債作為其“量化寬鬆”政策的一部分，從這些購買中受益的銀行增加了房產抵押貸款發放，減少了商業貸款，結果，從這些銀行借款的公司減少了投資。

政策建議

戈德斯坦說，這項研究的主要政策結論是“房地產繁榮的破壞程度超出了先前的認識。人們通常認為在房地產繁榮期間一切都很好。但我們的研究表明即使在房地產泡沫期間，也會有一些損失，因為資源被從經濟的其他部分，特別是實體經濟中抽走，轉移到房地產中。”

在新冠疫情幾年中美國房產繁榮了一段時間，但隨著抵押貸款利率的上升，美國房地產市場現在顯示出疲軟跡象。戈德斯坦說：“無論何時房價開始下跌，政府都會試圖刺激房地產市場，防止房價下跌過多。我們建議對此保持謹慎，如果你過分關注房地產市場，你可能會將資源從實體經濟中轉移出去。

他建議說，“政策制定者一直以來傾向於關注旨在‘幫助和刺激住房市場’的措施。也許他們不應該那麼擔心住房市場，而應該更多地考慮實體經濟。”