房产税开征：中国城市化进程的新开端

对国外游客而言，重庆作为长江巡游的起点城市而闻名中外。对中国人而言，西南重镇重庆，其高企的房价同样在中国西南城市群中傲视群雄。除了那些最富有的投资者之外，普通购房者只能望而却步。重庆的情况绝非个案。浙商证券的研究报告显示，在2008年，上海等一线城市的房价相对于全国房价平均线溢价255%，而重庆等二三线城市的房价则溢价140%。

总而言之，过去几年中陡峭的房价上升曲线使得中国大中型城市的房地产泡沫越吹越大。一位美国对冲基金资深人士、尼克斯联合基金公司（Kynikos Associates）的查诺斯（Jim Chanos）在今年1月向英国《金融时报》（Financial Times）透露自己正在做空中国地产股。他指出，根据中国2010年的经济数据，固定资产投资（包括房地产）占国内生产总值（GDP）的比例已达到创纪录的70%；相比之下，在2006和2007年美英两国的房地产泡沫顶峰时期，此类投资占比也就是“17%到19%左右”。

作为一个全国性改革的试点工程，中央政府挑选了重庆和上海作为首批开征房产税的两个城市。上海的试点方案规定，从1月28日起，在满足一定条件的情况下，上海居民新购第2套住房或非本地居民新购住房必须缴纳每年0.4%或0.6%的房产税；与此同时，重庆针对别墅和高端住宅征税。根据所购房的类型和房价，重庆的征税方案包括3种税率：0.5%、1%和1.2%。

但是，遏制投机和给市场降温并非开征房产税的唯一原因。此次房产税开征也是全国性房地产市场税收制度改革的开端。迄今为止，中国仅向商业不动产征税，而从未向住宅房地产征税。在宣布税收方案前举行的记者招待会上，中国官方发言人表示，房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。新税种的收入将归地方政府所有，将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

虽然新试点方案受到许多人的欢迎，一些专业人士表示对于新税收的期望要有理性判断。上海市普陀区地方税务局副局长嵇绍中认为：“指望仅靠房产税政策就能让房价下跌是不现实的。”他表示房产税也解决不了中国房地产市场所面临的复杂局面。和最近政府出台的其他措施一样，新开征的房产税在解决中国资产泡沫的问题上可能只有短期效应。许多人认为，目前政府还需要做的是对过时的税收制度进行更深层次的结构性改革。当然这个目标任重而道远。

结构性问题

中国政府之所以选择上海和重庆作为试验地是有充分理由的。总部位于北京的独立研究和咨询机构中国指数研究院的数据显示，即使政府在去年施行了一系列市场降温措施，重庆的房价在2010年期间还是上涨了37.9%，达到每平方米5,943元人民币（相当于901美元）。而据上海本地媒体《东方早报》报道，2010年12月上海的平均房价已攀升至创纪录的24,176元，环比上涨了7.6%，相比去年1月上涨了21%。

变革并不只在上海和重庆进行。在试点方案公布前两天，中央政府发布了针对全国房产市场的新“国八条”，这可能是过去几年中所有与房地产相关紧缩政策中最激进的。新国八条将贷款购买第2套住房的首付款比例从50%提高到60%，并将贷款利率设定为基准利率的1.1倍。条例基本杜绝了异地炒房，还要求当地政府提高土地供应量，并设置新建住房价格控制目标。

所有这些政策都面临着来自不同利益诉求群体的挑战。首先是个人投资者，其中包括成千上万的“房奴”（即耗费几代人的储蓄及借贷巨额抵押贷款购房的人）。许多中国人将房地产视为一种安全的长期投资选择，因为这样的投资渠道并不多。中国的股票市场变幻莫测，波动剧烈；而基于利息的投资产品要么收益不高，要么并不对大众开放；由于近年来实际利率为负并且通胀率不断攀升，银行储蓄也变得越来越没有吸引力。

由于缺乏其他有利可图的投资渠道，专家们认为，房产税以及对购房者的限制无助于抑制购房狂潮。华东师范大学房地产系教授、中国房地产评估中心主任及上海易居房地产研究院副院长龙胜平认为：“从目前的市场需求看，很多人买多套房的目的是为了保值，房产税对其直接经济效应影响不大。”

房产税和其他措施也不会在短期内对地方财政产生显著影响。中国现行的税收制度确定于上世纪90年代，其中大部分税收收入中，中央和地方政府的收入分配比例为七比三，但是地方政府为大部分公共服务买单。中国税务总局财税科学研究所所长刘佐认为，这种不平衡造成地方政府长期承受预算压力，为实现收支平衡，许多地方政府依赖于土地转让费或将土地作为抵押向银行贷款。

但要转变这种税收结构绝非朝夕之功。国土资源部的数据显示，2010年全国售地收入增长了70.4%，达到创纪录的2.7万亿元，相当于全国财政收入的33.75%。地方政府中北京的售地收入最高，达到1,639亿元；上海排名第二，售地收入为1,530亿元，占该市年收入2,874亿元的一半以上。嵇绍中表示，他怀疑房产税收入能否高到可以打消地方政府卖地的念头。

嵇进一步指出，房地产业早已是中国受监管和税收最多的行业之一。“房地产开发商在开发和销售过程中需要缴纳10多种税收和费用。这一行业的税收负担仅次于烟草和酒类，而烟酒行业是中国传统上课税最重的行业。”他认为目前很重要的任务，是把房地产行业的税收结构进一步精简和合理化。

新的开端

虽然人们对房产税寄予厚望，但最好还是将其视为未来大变革的前奏。刘佐指出，在中央政府从今年开始实现的新一轮五年计划中，房产税是旨在降低总体税收负担、改变收入分配的系列改革的一部分。从这个角度来看，房产税的重要性并不在于它对市场产生的直接影响，而在于它可能是旨在改变地方政府财政收入管理方式的系列措施的第一步。

长久以来人们期待着一场变革。美国马里兰大学（University of Maryland）的丁成日（Chengri Ding）教授和北卡罗莱纳大学的宋彦（Yan Song）在2009年出版的《中国城市的理性发展》（Smart Urban Growth for China）一书中写道，虽然6种和房地产有关的土地和商业房产税在过去20年内迅速增长，但它们占中国税收总收入的比例在2002年不过是“不起眼的”3.65%。和许多人一样，丁成日也是国家征收房产持有税的倡导者。

同时，“降低房价不是征收房产税的直接目标。我们不应该将房价作为评估房产税政策成功与否的标准，”华东师范大学的龙胜平认为，在当前资金泛滥、其他投资渠道匮乏的情况下，如果房地产的长期预期仍然向好，那么房地产的投资作用将仍优于其他资产，市场行为不会有太多改变。但是新税种出台会改变一部分边际投资者和边际消费者的行为，或者会推迟人们购买房产的时间，并进而产生羊群效应。

从宏观的角度说，龙胜平指出，房产税的出台，将会影响房地产业的发展模式。不同于那些相机性的调控政策，它是一项常态手段。“如果财税制度进一步改革，事权、财权逐步统一，从长期来看，房产税会成为地方的主要税源之一。因为当城市化发展到一定程度，新房开发的空间有限，而存量房持续而稳定的价值对地方政府来说就相当重要。而在那时，地方政府又将在城市规划、公共投资、治安和环境保护等领域面临更高的要求和挑战。”