房產稅開徵：中國城市化進程的新開端

對國外遊客而言，重慶作為長江巡遊的起點城市而聞名中外。對中國人而言，西南重鎮重慶，其高企的房價同樣在中國西南城市群中傲視群雄。除了那些最富有的投資者之外，普通購房者只能望而卻步。重慶的情況絕非個案。浙商證券的研究報告顯示，在2008年，上海等一線城市的房價相對於全國房價平均線溢價255%，而重慶等二三線城市的房價則溢價140%。

總而言之，過去幾年中陡峭的房價上升曲線使得中國大中型城市的房地產泡沫越吹越大。一位美國對沖基金資深人士、尼克斯聯合基金公司（Kynikos Associates）的查諾斯（Jim Chanos）在今年1月向英國《金融時報》（Financial Times）透露自己正在做空中國地產股。他指出，根據中國2010年的經濟資料，固定資產投資（包括房地產）占國內生產總值（GDP）的比例已達到創紀錄的70%；相比之下，在2006和2007年美英兩國的房地產泡沫頂峰時期，此類投資占比也就是“17%到19%左右”。

作為一個全國性改革的試點工程，中央政府挑選了重慶和上海作為首批開徵房產稅的兩個城市。上海的試點方案規定，從1月28日起，在滿足一定條件的情況下，上海居民新購第2套住房或非本地居民新購住房必須繳納每年0.4%或0.6%的房產稅；與此同時，重慶針對別墅和高端住宅徵稅。根據所購房的類型和房價，重慶的徵稅方案包括3種稅率：0.5%、1%和1.2%。

但是，遏制投機和給市場降溫並非開徵房產稅的唯一原因。此次房產稅開徵也是全國性房地產市場稅收制度改革的開端。迄今為止，中國僅向商業不動產徵稅，而從未向住宅房地產徵稅。在宣佈稅收方案前舉行的記者招待會上，中國官方發言人表示，房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，徵收房產稅有利於調節收入分配、縮小貧富差距。新稅種的收入將歸地方政府所有，將用於保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。

雖然新試點方案受到許多人的歡迎，一些專業人士表示對於新稅收的期望要有理性判斷。上海市普陀區地方稅務局副局長嵇紹中認為：“指望僅靠房產稅政策就能讓房價下跌是不現實的。”他表示房產稅也解決不了中國房地產市場所面臨的複雜局面。和最近政府出臺的其他措施一樣，新開徵的房產稅在解決中國資產泡沫的問題上可能只有短期效應。許多人認為，目前政府還需要做的是對過時的稅收制度進行更深層次的結構性改革。當然這個目標任重而道遠。

結構性問題

中國政府之所以選擇上海和重慶作為試驗地是有充分理由的。總部位於北京的獨立研究和諮詢機構中國指數研究院的資料顯示，即使政府在去年施行了一系列市場降溫措施，重慶的房價在2010年期間還是上漲了37.9%，達到每平方米5,943元人民幣（相當於901美元）。而據上海本地媒體《東方早報》報導，2010年12月上海的平均房價已攀升至創紀錄的24,176元，環比上漲了7.6%，相比去年1月上漲了21%。

變革並不只在上海和重慶進行。在試點方案公佈前兩天，中央政府發佈了針對全國房產市場的新“國八條”，這可能是過去幾年中所有與房地產相關緊縮政策中最激進的。新國八條將貸款購買第2套住房的首付款比例從50%提高到60%，並將貸款利率設定為基準利率的1.1倍。條例基本杜絕了異地炒房，還要求當地政府提高土地供應量，並設置新建住房價格控制目標。

所有這些政策都面臨著來自不同利益訴求群體的挑戰。首先是個人投資者，其中包括成千上萬的“房奴”（即耗費幾代人的儲蓄及借貸巨額抵押貸款購房的人）。許多中國人將房地產視為一種安全的長期投資選擇，因為這樣的投資管道並不多。中國的股票市場變幻莫測，波動劇烈；而基於利息的投資產品要麼收益不高，要麼並不對大眾開放；由於近年來實際利率為負並且通脹率不斷攀升，銀行儲蓄也變得越來越沒有吸引力。

由於缺乏其他有利可圖的投資管道，專家們認為，房產稅以及對購房者的限制無助于抑制購房狂潮。華東師範大學房地產系教授、中國房地產評估中心主任及上海易居房地產研究院副院長龍勝平認為：“從目前的市場需求看，很多人買多套房的目的是為了保值，房產稅對其直接經濟效應影響不大。”

房產稅和其他措施也不會在短期內對地方財政產生顯著影響。中國現行的稅收制度確定於上世紀90年代，其中大部分稅收收入中，中央和地方政府的收入分配比例為七比三，但是地方政府為大部分公共服務買單。中國稅務總局財稅科學研究所所長劉佐認為，這種不平衡造成地方政府長期承受預算壓力，為實現收支平衡，許多地方政府依賴于土地轉讓費或將土地作為抵押向銀行貸款。

但要轉變這種稅收結構絕非朝夕之功。國土資源部的資料顯示，2010年全國售地收入增長了70.4%，達到創紀錄的2.7萬億元，相當於全國財政收入的33.75%。地方政府中北京的售地收入最高，達到1,639億元；上海排名第二，售地收入為1,530億元，占該市年收入2,874億元的一半以上。嵇紹中表示，他懷疑房產稅收入能否高到可以打消地方政府賣地的念頭。

嵇進一步指出，房地產業早已是中國受監管和稅收最多的行業之一。“房地產開發商在開發和銷售過程中需要繳納10多種稅收和費用。這一行業的稅收負擔僅次於煙草和酒類，而煙酒行業是中國傳統上課稅最重的行業。”他認為目前很重要的任務，是把房地產行業的稅收結構進一步精簡和合理化。

新的開端

雖然人們對房產稅寄予厚望，但最好還是將其視為未來大變革的前奏。劉佐指出，在中央政府從今年開始實現的新一輪五年計劃中，房產稅是旨在降低總體稅收負擔、改變收入分配的系列改革的一部分。從這個角度來看，房產稅的重要性並不在於它對市場產生的直接影響，而在於它可能是旨在改變地方政府財政收入管理方式的系列措施的第一步。

長久以來人們期待著一場變革。美國馬里蘭大學（University of Maryland）的丁成日（Chengri Ding）教授和北卡羅萊納大學的宋彥（Yan Song）在2009年出版的《中國城市的理性發展》（Smart Urban Growth for China）一書中寫道，雖然6種和房地產有關的土地和商業房產稅在過去20年內迅速增長，但它們占中國稅收總收入的比例在2002年不過是“不起眼的”3.65%。和許多人一樣，丁成日也是國家徵收房產持有稅的宣導者。

同時，“降低房價不是徵收房產稅的直接目標。我們不應該將房價作為評估房產稅政策成功與否的標準，”華東師範大學的龍勝平認為，在當前資金氾濫、其他投資管道匱乏的情況下，如果房地產的長期預期仍然向好，那麼房地產的投資作用將仍優於其他資產，市場行為不會有太多改變。但是新稅種出臺會改變一部分邊際投資者和邊際消費者的行為，或者會推遲人們購買房產的時間，並進而產生羊群效應。

從宏觀的角度說，龍勝平指出，房產稅的出臺，將會影響房地產業的發展模式。不同於那些相機性的調控政策，它是一項常態手段。“如果財稅制度進一步改革，事權、財權逐步統一，從長期來看，房產稅會成為地方的主要稅源之一。因為當城市化發展到一定程度，新房開發的空間有限，而存量房持續而穩定的價值對地方政府來說就相當重要。而在那時，地方政府又將在城市規劃、公共投資、治安和環境保護等領域面臨更高的要求和挑戰。”