中國樓市一直是公眾輿論熱點。無論是市井雜談還是線上BBS聊天，再到新華社、中央人民廣播電臺等大膽抨擊地產市場中腐敗操作和地方政府嚴重依賴賣地收入等不良現象的官方媒體，大家都在談論樓市。
日益火爆的樓市將中國的土地主管部門國土資源部（MLR）推上了風口浪尖，並由此拉開了土地招拍掛制度改革的序幕。3月8日國土資源部發佈新規，要求加強房地產用地供應與監管，進一步嚴格並抬高開發商拿地門檻，同時加大保障性住房用地供應。
3月29日，國土資源部召集相關從業人士進行座談，討論“國土部39號令”，即《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》實施後的評估。“國土部39號令”由國土資源部於2007年10月16日頒佈，旨在通過加強土地招拍掛監管以防止房價不理性飆升。國土資源部日前對外公佈，將在全國進行土地招拍掛制度改革試點。此外，北京和上海市的國土資源局均著手調整土地招拍掛模式，將充分考察投標者綜合評分，而不僅是關注報價。
另一方面，投標者多為財力雄厚的國有企業，具有極大融資優勢，被視為高地價的幕後推手，目前它們正在努力洗脫這一罪責。3月18日，中國大型央企管理機構國資委（SASAC）召開新聞發佈會，責令78家不以房地產為主業的央企退出房地產業務，僅留下16家主業包括“房地產開發與經營”的央企。
近日，沃頓知識線上採訪了美國賓夕法尼亞大學法學院訪問學者王凱，對有關樓市狂潮的影響以及如何防止中國的房產泡沫硬著陸的問題展開了探討。
以下是整理過的訪談內容。
沃頓知識線上：您是如何轉向房地產學術研究領域的？
王凱：我在夏威夷大學獲得法學博士學位。1999畢業後，我進入當時當地最大的律師事務所Carlsmith Ball任職，並做到了合夥人，專注于房地產法律事務。我還擁有哈佛法學院的法學碩士學位。
夏威夷是個風景宜人的旅遊勝地，當地有很多購物中心和高爾夫球場，因而也產生了最發達的商業地產法律體系，管理土地的劃分與使用。
有感於中國的驚人發展成就，2008年我回國發展，加入了一家國際法律事務所。
沃頓知識線上：有些業內分析人士認為中國房地產市場充滿著矛盾。一方面中國經濟復蘇的基礎還很脆弱，還得依靠房地產來支撐；另一方面，房地產市場價格一路飛漲，資產泡沫的風險已然凸顯，這讓中國政府陷入了“抑揚兩難”的尷尬處境。你是否同意這種觀點？
王凱：我部分同意。我同意這種“矛盾性”觀點，中國房地產市場確實是國民經濟的一個重要支柱。其次，房地產市場也確實存在泡沫。但我不同意最後的結論，隨後我會具體說明。
中國房地產業對國民經濟貢獻重大。資料顯示，自上世紀90年代開始，房地產業年平均增長率達到37.8%。房地產投資在固定資產投資中也占了很大比例，約為20%。2007-2008年，房地產投資開發增長了20%多。
2009年中國GDP增長率為8.7%，其中2%以上直接得益於房地產市場。除此之外，房產還有龐大的相關產業鏈，從鋼鐵、水泥、化工等上游產業到室內裝潢和家電等下游產業，有60多個行業和部門與房地產有關。
有一個指標叫“影響係數”，來衡量房地產對其他產業的帶動作用。目前這個數字約為1.7，這意味著在你商品房上每投入100元，就會在其他關聯產業上投入170元。從這個角度來說，中國政府很明智地知曉，在金融危機下通過房地產市場來刺激經濟增長的手段是很有效的。
沃頓知識線上：中國的樓市是否存在泡沫？這要如何界定？
王凱：市場肯定有泡沫，但更重要的問題是泡沫是否會破裂。對房地產泡沫有很多界定標準，聯合國用房價收入比來衡量泡沫。對住宅而言，一般當房價達到平均年收入的3倍時，即認為市場出現泡沫。在商業地產領域，當銷售收入與房產價格相對失衡時即認為存在泡沫。
2008年金融危機來襲，中國政府投入了約5800多億美元救市。龐大的資金投入致使資產價格飛漲，同時寬鬆的貨幣政策促使銀行信貸增加。部分地方政府大量借貸卻不思償還。如今房價飆升，很多人開始憂心中國會重蹈當年日本泡沫危機覆轍【日本在1989年房價下跌80%】。
但我並不肯定泡沫是否會破裂。首先，自1978年以來，中國進行了前所未有的農村向城鎮的人口大遷徙，而這些人都需要住房。其次，根據傳統文化，大部分中國人將地產看得無比重要。第三，很多獨生子女家庭掏空家底要為下一代買套住房。第四，不少中國家庭為將來買房而大量儲蓄。因此人們的購房能力和需求都很強勁。
此外，中國只有房地產和股市兩條個人投資管道。由於股市變化無常，而樓市卻一路飛漲，因此很多人都把錢投在了樓市上。
房地產業是中國經濟的重要支柱，但同時中國也存在資產泡沫。但我不確定泡沫一定會破裂，這將取決於政府的調控力度和效力。
沃頓知識線上：你不贊成剛才所談論述的哪一點？
王凱：我不同意關於中國政府陷入進退兩難尷尬處境的看法。我們需要回顧一下歷史，鄧小平進行的改革就是在“摸著石頭過河”，中國政府也很善於利用政策試點等手段改變現狀。
房地產市場不僅僅只是買方和賣方這麼簡單的兩組玩家。僅買方就分為三類。第一類是要滿足居住需求的首套房購買者，這一基本需求對維護社會穩定非常重要。第二類是有一定財力，希望改善居住條件的購房者，這屬於改善性住房需求。第三類是投資樓市的外資或高收入群體。政府針對三類購房者採取了不同政策，即鼓勵第一類，保護第二類，限制第三類。我認為中國政府當前的政策合理，我對中國政府的監管智慧也非常有信心。
沃頓知識線上：作為中國房地產市場上外國投資者的代理律師，你認為他們在哪些方面將會面臨挑戰？
王凱：通常，外國投資者會花大筆錢請律師或顧問幫助他們進入中國市場，但即使像我這樣一個在美國律師界學習工作了近20年的中國人，也要面對文化差異的巨大挑戰。
以透明度為例，中國房地產市場的透明度並不高。最近仲量聯行做了一次市場透明度調查，在82個國家和地區裏中國排名第49位。那麼中國市場主要的弱點有哪些？第一，資料匱乏。房地產交易中價格最為重要，但市場上並沒有太多可靠資訊，一些資訊的可信度都要大打折扣，哪怕是統計部門的官方資料也是如此。
第二，法律法規的不一致。我1993年畢業于中國煙臺大學的法學院，從那時以後就不斷有新法出臺。我知道中國在加入WTO之前做出諸多承諾要改善投資環境，但仍有很多問題沒有解決。我們可以重點從時間和空間兩個層面進行討論。
在時間層面，自上世紀70年代以來，各級各部門針對房地產開發與外商投資分別出臺了不同的法規、意見和通知。在空間層面，不同地區的法律制度也不一致。
第三，和土地招拍掛制度相關，中國土地市場由政府管理，其買賣關係跟美國大不相同。現在中國轉讓土地要考察購買者的綜合指標，包括交易記錄、財務能力和管理經驗等，這都給市場定價帶來挑戰。
沃頓知識線上：交易前進行盡職調查有困難嗎？
王凱：中國對外國律所在國內執業有限制措施，如外國律所不能出具法律意見書等。因此，外國律所必須與中國律所合作開展盡職調查，也就是說客戶要雇兩個團隊，付兩份酬勞。
在中國，有時連查驗產權證明都很成問題。雖然2007年出臺的《物權法》要求建立起統一的制度，但情況並沒多大改變。在一個案子中，我最終發現賣方對建築物的底樓沒有所有權，最終導致交易失敗。
沃頓知識線上：在你看來今年中國樓市走勢如何？
王凱：我認為今年房地產市場不會經歷太劇烈的變化。今年的房地產開發投資將會繼續增長。原因有多方面。首先，雖然近期銀行存款準備金率稍有上調，但國家仍將繼續推行適度寬鬆的貨幣政策。其次，過去兩年間開發商已經投資建樓，而在建專案將繼續進行。再次，中國的經濟刺激措施大多集中在基礎設施建設領域，包括鐵路、地鐵和保障性住房等，這些方面的投資也會繼續推進。
統計資料表明，2月份上海住房交易量比1月份環比下降了57%。春節假期也許是一個原因，但另外還是因為開發商捂盤待售，等到時機更好時再推出，從而影響了供應。
關於房價：當前資料顯示，房價仍在上漲。上海和北京房價均創新高。新房售價比去年同期增長了13%，二手房交易價格增長了約10%。房價將會繼續攀升。
沃頓知識線上：關於推出物業稅來抑制樓市的舉措，你對此有何看法？
王凱：去年年底樓市正熱時，中國政府重新開徵前幾年免征的房產交易營業稅，這表示購買普通住房不滿5年轉手交易的，銷售時要徵收營業稅。現在一些地方在試征物業稅。另一方面，政府針對土地招拍掛制度改革出臺了很多新政策，包括限制囤地，鼓勵保障性住房建設和租賃等。我認為中國2010年的政策基調是穩定房產市場。
沃頓知識線上：近年來頻頻出現的高價“地王”給開發商帶來了很大壓力。你認為這一問題能否很快得到解決？
王凱：中國房地產市場還不是完全以市場為導向。對中國的房產市場可以有三種定義。對消費者而言就是完全的市場化，但從其他角度則成了半市場化或非市場化。
從土地供應的角度來說，土地市場完全屬於國有，由政府掌控。目前每個月都會出現新“地王”的現象已經引起中央密切關注。近年來，賣地已成為地方政府主要財政收入，在一些沿海城市，土地出讓金收入已占到政府財政收入的30%左右。巨大的利益誘惑更加刺激地方政府高價賣地。此外，很多財大氣粗的大型國企，擁有豐富融資資源，也因而成為高地價的推手。
自今年年初，中央政府陸續出臺了一系列土地招拍掛制度改革新規，包括國土資源部3月份發佈的規定，要求保障性住房用地不低於各地住房建設用地供應總量的70%。此外，78家央企結束手頭項目後必須退出房地產業務。土地招投標門檻也進一步嚴格和提高。我希望這些舉措能夠有效地抑制房地產熱潮。
沃頓知識線上：你認為在更長時期內，中國政府是否歡迎外國投資者來華購置土地或投資房產？
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