房地產行業跌宕起伏中的傳染現象

大都市內某地區的房地產價格走高可以帶動周邊地區的房地產市場同樣走向繁榮，是這樣嗎？——沃頓商學院最近進行了一項研究，分析了前一個十年中期的房地產價格飆升和隨之的暴跌。研究發現，此類價格飆升是無法使用一些基本經濟因素來完全加以解釋的，例如鄰近城市收入增加帶動了該地區的收入增長，或者是鄰近城市新工作的出現改善了就業情況等。

這篇名為《美國房地產上一發展週期內的傳染現象》（The Role of Contagion in the Last American Housing Cycle）由沃頓商學院房地產學教授約瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko ）與費爾南多·費雷拉（Fernando Ferreira）協同博士生安東尼·德弗斯科（Anthony DeFusco）和丁文傑（Wenjie Ding）聯合撰寫。

該文對上一個十年中期達到巔峰的房地產市場的繁榮現象進行了分析。在繁榮之後，接著出現了可怕的價格暴跌，導致許多房主背負上的抵押貸款超過了自己房子的實際價值。作者們同時使用了一個不太好聽的詞語“傳染”（Contagion）來形容一個地區的房地產市場繁榮影響到周邊地區的現象。

他們使用了一系列地圖來解釋這個現象。從這些地圖可以看出年復一年從一個地區到周邊地區的房地產市場繁榮景象的蔓延。這股繁榮景象最初是1997年出現在加利福尼亞州和連接紐約和波士頓的中間地區，然後慢慢地沿著海岸線蔓延，並且滲入到亞利桑那州、內華達州和佛羅里達州。

研究人員對數位進行了分析處理，發現當統計學上的某個大都市地區出現繁榮現象，其周邊的大都市統計區也會看到房地產市場交易的激增，並且多年保持價格的增長。

他們寫道，“在房地產市場最近的繁榮發展中，“傳染”在經濟和統計學方面都發揮了重要的影響力。”

繁榮背後的原因

要確認市場的繁榮和其蔓延情況，相對而言是比較簡單直接的。難點在於找到其背後的原因。

研究人員寫道，通常情況下，特定市場中的房地產價格傾向於勻速變化，但當“本地生產力、便利設施或期望值遭到衝擊時”，就會有例外情況出現。他們將導致房地產市場繁榮的經濟因素稱為 “基本因素”，即“積極的行業或收入衝擊”。

研究人員進行了試驗，借此分析在最近房地產市場繁榮從一個大都市地區向周邊地區蔓延的過程中，此類基本因素是否曾發揮過影響。為了對這些資訊進行處理，他們找到了私營資料商DataQuick公司。該公司從全美各個市場的郡登記辦公室收集房地產市場交易資料。

在對基本因素進行衡量的過程中，研究人員分析了抵押貸款申請人的平均收入、失業率、人口遷移流動、投機行為、少數民族買家的比例、住宅平均面積、以及信貸市場情況等種種此類因素。他們在文中寫道，如果說推動傳染的因素是某大都市統計區收入增多導致周邊大都市統計區的收入跟著增多，“那麼我們應該可以看到收入增多與周邊地區房地產市場繁榮在時間上的同步。“

例如，如果在加利福尼亞州聖約瑟——桑尼維爾——聖克拉拉大都市統計區出現“收入衝擊”，那麼該地區的房地產價格將會走高，因為住宅供應量是有限的，所以就會導致房地產市場的繁榮。

作者們寫道，這種波動會蔓延到附近的大都市統計區，例如三藩市——奧克蘭——弗里蒙特，或者是加利福尼亞州的中部谷地（Central Valley），因為工作機會會向周邊地區進行轉移。研究人員寫道，基本因素會需要一定的時間才能跟上這股發展趨勢，但“周邊市場的房地產價格應該會立即就抓住人們對未來經濟增長的期望值”。

理論與現實

不過所有這些都是理論性的，研究人員未能找到統計學與現實世界的關聯，來解釋大都市地區對周邊地區的影響，但兩個地區共同的發展趨勢除外。研究人員在理論上提出，存在“一定類型非理性的繁榮，或者是對周邊市場的影響存在錯誤的看法。”或者就如吉尤科所說的，他們無法對這點加以證實，但“在我們看來，傳染現象的出現不僅僅只是受到純理性市場因素的推動。”

作者們寫道，例如，周邊市場的居民認為矽谷的收入增多會蔓延到自己的市場，這點也許是正確的，但他們對增幅的預測可能並不正確。

吉尤科說：“對於個人來說，必須意識到市場總體的變化至少在一定程度上會受到某些情緒感染因素的影響，而這些情緒感染因素不一定與純市場基本因素存在較大關聯。”

值得注意的是，房地產市場的繁榮最初並不是一躍就波及到美國最偏遠的地方——而是從一個地區波及到周邊地區，一層一層，直到最終覆蓋美國的大部分範圍——儘管相比於網路新聞和社交媒體而言，這個世界讓人感覺要小得多。

距離問題

“我打心底裡認為這是距離問題，”吉尤科說，“它會影響你如何來看待某個問題。如果附近地區的價格在上漲，你更可能認為自己市場的價格也應該會上漲。如果有7個州的房地產市場繁榮發展，但距離你有數千英里之遠，你就不太可能會得出同樣的結論。”

研究人員指出，儘管房地產市場的繁榮會傳染，但房地產市場的暴跌會出現不同的現象。他們表示，相對于繁榮的開始而言，暴跌的開始在全美範圍內更廣，而且要跟蹤從一個大都市統計區到另一個大都市統計區的蔓延情況難度要大許多。

研究人員在文中表示，政策制訂者應該重新評估他們過去不進行干預的做法，因為監管行為可以限制繁榮狀況的範圍和規模。吉尤科指出，美聯儲當前的政策“不是試圖刺破泡沫”。但他補充說，如果他們認為市場繁榮建立在情緒的基礎之上，而並非經濟基本因素，“那就會改變是否應該進行干預的計算方法。”

吉尤科表示，導致房地產市場繁榮的因素並沒有得到很好的理解和把握，這也在一定程度上激勵了研究人員進行這項研究。“隨著時間的流逝，我們將擁有更多的資料，也會讓我們可以從更廣泛的視角來分析這個問題，”吉尤科說，“不管怎麼樣，這是我們所相信的