房地产行业跌宕起伏中的传染现象

大都市内某地区的房地产价格走高可以带动周边地区的房地产市场同样走向繁荣，是这样吗？——沃顿商学院最近进行了一项研究，分析了前一个十年中期的房地产价格飙升和随之的暴跌。研究发现，此类价格飙升是无法使用一些基本经济因素来完全加以解释的，例如邻近城市收入增加带动了该地区的收入增长，或者是邻近城市新工作的出现改善了就业情况等。

这篇名为《美国房地产上一发展周期内的传染现象》（The Role of Contagion in the Last American Housing Cycle）由沃顿商学院房地产学教授约瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko ）与费尔南多·费雷拉（Fernando Ferreira）协同博士生安东尼·德弗斯科（Anthony DeFusco）和丁文杰（Wenjie Ding）联合撰写。

该文对上一个十年中期达到巅峰的房地产市场的繁荣现象进行了分析。在繁荣之后，接着出现了可怕的价格暴跌，导致许多房主背负上的抵押贷款超过了自己房子的实际价值。作者们同时使用了一个不太好听的词语“传染”（Contagion）来形容一个地区的房地产市场繁荣影响到周边地区的现象。

他们使用了一系列地图来解释这个现象。从这些地图可以看出年复一年从一个地区到周边地区的房地产市场繁荣景象的蔓延。这股繁荣景象最初是1997年出现在加利福尼亚州和连接纽约和波士顿的中间地区，然后慢慢地沿着海岸线蔓延，并且渗入到亚利桑那州、内华达州和佛罗里达州。

研究人员对数字进行了分析处理，发现当统计学上的某个大都市地区出现繁荣现象，其周边的大都市统计区也会看到房地产市场交易的激增，并且多年保持价格的增长。

他们写道，“在房地产市场最近的繁荣发展中，“传染”在经济和统计学方面都发挥了重要的影响力。”

繁荣背后的原因

要确认市场的繁荣和其蔓延情况，相对而言是比较简单直接的。难点在于找到其背后的原因。

研究人员写道，通常情况下，特定市场中的房地产价格倾向于匀速变化，但当“本地生产力、便利设施或期望值遭到冲击时”，就会有例外情况出现。他们将导致房地产市场繁荣的经济因素称为“基本因素”，即“积极的行业或收入冲击”。

研究人员进行了试验，借此分析在最近房地产市场繁荣从一个大都市地区向周边地区蔓延的过程中，此类基本因素是否曾发挥过影响。为了对这些信息进行处理，他们找到了私营数据商DataQuick公司。该公司从全美各个市场的郡登记办公室收集房地产市场交易数据。

在对基本因素进行衡量的过程中，研究人员分析了抵押贷款申请人的平均收入、失业率、人口迁移流动、投机行为、少数民族买家的比例、住宅平均面积、以及信贷市场情况等种种此类因素。他们在文中写道，如果说推动传染的因素是某大都市统计区收入增多导致周边大都市统计区的收入跟着增多，“那么我们应该可以看到收入增多与周边地区房地产市场繁荣在时间上的同步。“

例如，如果在加利福尼亚州圣何塞——桑尼维尔——圣克拉拉大都市统计区出现“收入冲击”，那么该地区的房地产价格将会走高，因为住宅供应量是有限的，所以就会导致房地产市场的繁荣。

作者们写道，这种波动会蔓延到附近的大都市统计区，例如旧金山——奥克兰——弗里蒙特，或者是加利福尼亚州的中部谷地（Central Valley），因为工作机会会向周边地区进行转移。研究人员写道，基本因素会需要一定的时间才能跟上这股发展趋势，但“周边市场的房地产价格应该会立即就抓住人们对未来经济增长的期望值”。

理论与现实

不过所有这些都是理论性的，研究人员未能找到统计学与现实世界的关联，来解释大都市地区对周边地区的影响，但两个地区共同的发展趋势除外。研究人员在理论上提出，存在“一定类型非理性的繁荣，或者是对周边市场的影响存在错误的看法。”或者就如吉尤科所说的，他们无法对这点加以证实，但“在我们看来，传染现象的出现不仅仅只是受到纯理性市场因素的推动。”

作者们写道，例如，周边市场的居民认为硅谷的收入增多会蔓延到自己的市场，这点也许是正确的，但他们对增幅的预测可能并不正确。

吉尤科说：“对于个人来说，必须意识到市场总体的变化至少在一定程度上会受到某些情绪感染因素的影响，而这些情绪感染因素不一定与纯市场基本因素存在较大关联。”

值得注意的是，房地产市场的繁荣最初并不是一跃就波及到美国最偏远的地方——而是从一个地区波及到周边地区，一层一层，直到最终覆盖美国的大部分范围——尽管相比于网络新闻和社交媒体而言，这个世界让人感觉要小得多。

距离问题

“我打心底里认为这是距离问题，”吉尤科说，“它会影响你如何来看待某个问题。如果附近地区的价格在上涨，你更可能认为自己市场的价格也应该会上涨。如果有7个州的房地产市场繁荣发展，但距离你有数千英里之远，你就不太可能会得出同样的结论。”

研究人员指出，尽管房地产市场的繁荣会传染，但房地产市场的暴跌会出现不同的现象。他们表示，相对于繁荣的开始而言，暴跌的开始在全美范围内更广，而且要跟踪从一个大都市统计区到另一个大都市统计区的蔓延情况难度要大许多。

研究人员在文中表示，政策制订者应该重新评估他们过去不进行干预的做法，因为监管行为可以限制繁荣状况的范围和规模。吉尤科指出，美联储当前的政策“不是试图刺破泡沫”。但他补充说，如果他们认为市场繁荣建立在情绪的基础之上，而并非经济基本因素，“那就会改变是否应该进行干预的计算方法。”

吉尤科表示，导致房地产市场繁荣的因素并没有得到很好的理解和把握，这也在一定程度上激励了研究人员进行这项研究。“随着时间的流逝，我们将拥有更多的数据，也会让我们可以从更广泛的视角来分析这个问题，”吉尤科说，“不管怎么样，这是我们所相信的一点。”