得益於私有基金和公共基金的共同努力，弗吉尼亞州賽勒姆（Salem）一個廢棄的老兵醫療中心，已經被改建成了節能型的生活和工作設施，這一結果證明，投資者可以在賺錢的同時為社會變化提供支援。
這是最近舉辦的“沃頓社會影響大會”（Wharton Social Impact Conference）一個小組討論的主旨，該大會關注的焦點是：為房地產部門的社會責任專案提供資金支援的創新性方略。到底有多少資金在用於建設的同時，還能服務於社會效益和環境效益呢，每個人都在猜測。一位專家估計，這些資金有20萬億美元，這位專家是三藩市一家致力於在加利福尼亞州低收入地區創造高品質就業機會的大規模投資基金的管理者。然而，來自摩根大通集團（JPMorgan）的資料則顯示，這些資金的規模要小得多——在未來8年內，只有4,000億到1萬億美元。
5 Stone Green Capital——一家專注於綠色科技的小型投資基金——的執行負責人（managing principal）道格拉斯·P.勞倫斯（Douglas P. Lawrence），將弗吉尼亞州的老兵醫療綜合設施稱之為“雙贏”的項目，因為“投資者獲得了8%的回報，無家可歸的老兵則得到了明亮的現代化住所、周到的醫療護理以及在全年運行的溫室裡掙錢的機會。對軍方來說，這個項目之所有很有影響，是因為它給老兵帶來了深厚的關懷。”勞倫斯談到，他曾在摩根大通集團城市綠色物業基金任職投資組合聯席經理人。
勞倫斯還談到，此外，弗吉尼亞州的這個老兵專案還是個絕對可靠的投資，因為建設貸款和出租均得到了政府擔保，他接著談到，“如果這個建設項目沒有採用綠色技術，我今天連看都不會看它。”
承擔社會責任或者進行可持續的房地產開發，涉及到的不只是盈利問題。雖然投資者確實希望獲得回報，但其中有越來越多的人同時希望從事某些更崇高的事業，無論是在城市房地產建設、綠色科技、就業機會創造、保護歷史遺跡、為人們提供獲得醫療保健、教育、潔淨的飲水、健康食品的途徑等方面，還是在需要資金改變現狀的其他諸多領域。
“綠色建設（building green）的成本並不更高。只是它們的花費方式不同，因為它們帶來的節約是長期的。”勞倫斯談到。“因為到2050年，全球人口有望增長到70億，我們的礦物燃料也趨於枯竭，所以，唯一行之有效的出路，就是採用綠色技術將運營成本保持在盡可能低的水準。”
忘了竹地板和自行車停放架吧
勞倫斯管理的基金專注於三種房地產專案：城市中的多戶住宅（multi-family housing）；適合翻新改造的老舊工業建築，因為它們可以催生新公司和新工作崗位；食品雜貨店和藥店的建設，因為它們“始終都是必不可少的”。他嘲笑自己稱之為“批發商建設商”（merchant builders）的人說，“他們以盡可能低的成本完成建設項目後便一走了之，把問題都留給了接手的人。”
他指出，相比之下，“綠色建設並不是指採用竹地板、設置自行車停放架，而是通過壓低費用而改善盈利狀況。此外，還要學習如何更好地管理我們這個星球的資源，學習如何從一開始就把專案建設得更好。這不過是個增加盈利的傳統資產管理過程，並不是什麼金融工程。”
雖然“影響力投資”（impact investing）在“後衰退”（post-recessionary）時期發展勢頭良好，但還遠沒有成為主流，小組討論主持人、投資顧問和費城前財政局長本傑明·布萊克尼（Benjamin Blakney）談到。他提到了人們在討論提高回報率時發生的微妙改變。
“現在有一種不同於討論‘社會責任’投資時的動態，社會責任投資聽起來低一個等級，因為（社會責任投資的）投資者知道，要想獲得投資回報，就要做出一些讓步。”他談到。“而‘影響力投資’則改變了目標的著重點。這種投資同樣承認‘現金為王’，討論投資時同樣‘唯利是圖’。（他們想說的是）要讓我看到錢。不要忘了，資金經理人承擔著受信責任，也就是要獲得市場回報率水準或者高於這一水準的投資回報。”
這一領域日漸流行的熱絡字眼還有“風險慈善”（venture philanthropy）和“負責任的資本主義”（responsible capitalism）。在本次會議中，比爾·蓋茨的名字反復出現，這表明了人們存在這樣一種需要：在有足夠多的錢贈與他人之前，要首先掙錢。
讓金錢與熱情結盟的更好分析
房地產開發有其固有的複雜性。布萊克尼告誡說，有時候，增加影響力投資的渴望，會與一個試驗性項目的失敗正面遭遇。蓋林集團（The Gallin Group）——去年曾對51個居於領先地位的影響力投資者進行過調研的一家市場研究機構——認為，一個重要障礙是，缺少高品質的投資項目，同時，缺乏有能力實施並提升其結果可衡量的投資專案的投資經理人、諮詢顧問和企業家。
“資產所有者稱，如果他們能找到高品質的投資機會，他們就會投入更多的資金。”這項研究指出。“他們已認識到，他們的投資項目可起到示範項目的作用，這些項目的成功，可以促進額外資金的流入。因此，投資專案的管理團隊必須過硬。”
業界先鋒——比如，紐約30億美元的洛克菲勒基金會（Rockefeller Foundation）——將影響力投資視為一條減少貧困和其他社會問題的途徑，但更重要的是，他們可以將這種投資當作把財富從最大的私營資本市場吸引進來的“胡羅蔔”。
越來越多的投資已開始探查社會效益投資的機會，因為“最近幾年來，傳統投資機會不佳。”對沖基金藍港集團（Blue Harbour Group）的常務董事約瑟夫·J.哈斯利普（Joseph J. Haslip）談到。此前，他曾在四個資產均超1,000億美元的退休基金中擔任紐約市的代表人。“毫無疑問，環境正在變好。另外，越來越多可資利用的分析結果，也有助於投資者將其資金與其熱情結合起來。”他談到。“舉例來說，資料顯示，董事會中擁有少數族裔和女性董事的公司，比沒有這些董事的公司表現更好。”
雖然有些觀察人士認為，綠色建設將成為“新標準”（new normal），不過小組成員、紐約大學沙克房地產研究所（Schack Institute of Real Estate）的斯圖爾特·布洛茨基（Stuart Brodsky）教授預測，美國商業市場還需要15年才能實現“全部綠色建設”。這個市場確實已經取得了進步，“但是，建設中依然存在很多浪費。這個行業將從標準化的要求和政府的主導中獲得更大的收益。”布洛茨基指出，他曾任職“能源之星”（ENERGY STAR）的國家經理，“能源之星”計畫的實施，減少了2,400公噸的溫室氣體排放，並節約了75億美元的能源成本。
稅收抵免政策和政府扶持的其他再開發戰略，將刺激私人投資者將其資金投入公共專案。大約有20個州已經授權或鼓勵公共退休基金，在擁有社會效益的項目上，尤其是能支持地方經濟發展的專案上投資。
華盛頓特區的 “ 第二個市中心 ”
小組成員、華盛頓特區一家房地產開發公司的董事長、美國住房和城市發展部（U.S. Department of Housing and Urban Development）公共住房投資辦公室的前副助理部長埃莉諾·R.培根（Elinor R. Bacon）指出，在最近10年中，在公共住房領域投資的私人資金數量增長了3倍。她的最新項目，是華盛頓西南部一個占地23英畝（約合9.3公頃）的濱水項目，這是個由哥倫比亞特區（District of Columbia）和包括培根的公司在內的六家房地產開發商共同建設的公私合作項目。
“漁人碼頭”（The Wharf）項目的建設預計從明年年初開始，有望在2020年完成。培根補充談到，這個項目是社會責任房地產開發的典型，因為該專案將把哥倫比亞特區擁有的一個與其他社區分離的破敗濱水地區，改造成一個生氣勃勃的地方，以供人們居住、工作、購物、學習和遊玩。她談到，通過創建某些人所說的華盛頓特區“第二個市中心”，而不是將建設項目推向成本更低的郊區，這個專案已成為“智慧發展”（smart growth）的榜樣。
有些城市重建專案，會將一個地區改善成長期居民無力承負居住開銷的社區，但開發商和華盛頓特區會依據幾個衡量方法，確保“漁人碼頭”項目不會成為另一個這樣的城市重建項目。培根表示，雖然該專案也包括一個遊艇俱樂部、一個洲際大飯店（Intercontinental Hotel）、多條自行車專用道、一個大學校園和大約900個居住單元，但數量眾多的低收入和中等收入家庭將入住這些居住單元。
此外，該計畫還保證，由該項目創造的工作機會，有51%都要留給華盛頓特區居民。另外，派往該專案的建築學徒崗位競爭激烈，而當地居民則能優先獲得其中30%的崗位。因為認識到了這個城市的濱水地區——波多馬克河（Potomac）、安娜克斯提亞河（Anacostia）和華盛頓河道（Washington Channel）沿岸——是該市被傷害最嚴重的資源，所以，該專案還包括一個大型蓄水池的再利用工程，此舉旨在減少或消除暴雨雨水的溢流，培根指出，加上這個工程，該專案將帶來三個最終成果，因為它既為股東創造了收益、保護了環境，也改善了在那裡居住、工作的人以及穿過這個社區的人的生活。“這個項目完成後，將顯著改善那裡的生活品質。”
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