房價何時才會下跌？

據沃頓商學院的蘇珊·瓦赫特（Susan Wachter）教授稱，美聯儲的財政政策旨在抑制通貨膨脹，但它同時也加劇了房地產市場的緊張態勢。

九月下旬，美聯儲將基準利率上調了75個基點，以遏制通脹。儘管之前油價下跌，但美國通脹率仍高於8%。此舉還將抵押貸款利率推高至近7%，加強了對潛在購房者的限制，而這些人已經受到全國房價創歷史新高的市場擠壓。

沃頓商學院的房地產和金融學教授蘇珊·瓦赫特（Susan Wachter）在SiriusXM《沃頓商業每日評論》（Wharton Business Daily）節目中，解釋了相互矛盾的力量如何作用於房地產市場，以及房產市場如何受到宏觀經濟的影響。她認為，最終房價會下跌，但屆時失業率也會大幅上升。

瓦赫特還是賓大的城市研究中心的聯合主任，以及商務部經濟分析局的顧問委員會成員。

以下為瓦赫特教授的觀點：

關於美聯儲的財政戰略

當然，提高利率基點的目的是放慢火熱的市場，以實現鮑威爾主席所說的重啟（reset）。但在短期內，它有一個相反的意想不到的影響：鎖定了更多的房主。

90%的抵押貸款持有者的利息低於5%，2/3的抵押貸款利率低於4%。他們不會現在賣房，然後再以6.3%的利率購買新房。因此，我們看到庫存沒有增加，而且對於供需平衡來說供給仍然太低。房價沒有下跌。在許多地區，房價都在上漲。在一些最熱門的區域，房價有所停滯和輕微放緩。但在整個美國，房價仍在上漲，因此租金也在上漲。

不幸的是，儘管美聯儲採取了行動以抑制通脹，但由於住房的問題，CPI（消費者價格指數）仍在繼續上漲，這讓我們處於一種諷刺的境地。

關於供求失衡

建築業明顯陷入衰退，獨棟房屋開工率下降，建築公司受到嚴重傷害。但是我們還沒有真正看到這種供需結合的結果。當你看房價時，整個住房市場並沒有陷入衰退。鮑威爾正在等待重置（reset），但還沒有發生。

“建築業正處於衰退之中。但如果你擁有自己的房子或打算買房，這個衰退對你不起作用。”—蘇珊·瓦赫特 

建築業正處於衰退之中。但如果你擁有自己的房子或打算買房，這個衰退對你不起作用。房價沒有下降，租金也沒有下降。相反，租金正在以10%的速度上漲，這決不是經濟衰退的樣子。房價中位數下降了，但這在一定程度上是因為銷售額的構成。而且也僅是這個月下降了，但今年的房價中位數仍上升了近7-8%。這是目前正在發生的一種非常不尋常、令人困惑的不同力量的組合影響。如果我們的整體經濟處於衰退狀態，這種情況將發生改變——房價將下降，但我們還沒有達到那個階段。

關於房價是否會下跌

從歷史上看，除了大蕭條期間，房價從來沒有下降過，除非失業率大幅上升。不幸的是，這就是我們經濟發展的未來方向。 

難以承擔上漲的房價正在推動潛在房主進入租賃市場。我們看不到這個趨勢減弱的跡象。恰恰相反，我們預計未來抵押貸款利率會隨著美聯儲繼續收緊財政政策而上升，這很可能會推動更多人進入租賃市場，迫使租金上漲。

關於抵押貸款利率是否會下降

這就是我們何時以及是否能控制通貨膨脹的問題。如果我們這樣做，抵押貸款利率將再次穩定下來。現有銷售雖然在下降，但我們有剛需購房者。他們因為有新的孩子、新的工作或需要更多的空間而必須要買房。

這在一定程度上是因人口變化推動。剛需群體的年齡最集中是在32至36歲之間，他們的購房率最高。同時，我們還有投資者購買房屋並將其出租。為什麼？因為住房是一種通脹保值手段。住房是一種久經考驗的真正的通脹對沖。

最終結果是，隨著美聯儲繼續限制貨幣供應並提高利率，宏觀經濟會在某個時候發生轉向。我們將面臨經濟放緩，但通貨膨脹將得到控制。屆時，抵押貸款利率將下降。

“美國承受不起長期的高整體利率，因此美聯儲真的別無選擇，只能堅定地控制通貨膨脹。”——蘇珊·瓦赫特

好消息是，對於那些現在必須買房的人來說，30年期固定利率抵押貸款具有再融資的選擇權。經濟有一些希望出現放緩，而不是衰退。

關於經濟狀況

我們將看到抵押貸款利率下降。具體需要多少個月，多少年，我想沒有人知道。我認為美聯儲也不知道。目前市場存在巨大的不確定性。但我們將看到利率回落，因為我們必須看到整體通脹和利率下降。美國無法承受長期的高整體利率，因此美聯儲真的別無選擇，只能堅定地控制通脹。