房价何时才会下跌？

据沃顿商学院的苏珊·瓦赫特（Susan Wachter）教授称，美联储的财政政策旨在抑制通货膨胀，但它同时也加剧了房地产市场的紧张态势。

九月下旬，美联储将基准利率上调了75个基点，以遏制通胀。尽管之前油价下跌，但美国通胀率仍高于8%。此举还将抵押贷款利率推高至近7%，加强了对潜在购房者的限制，而这些人已经受到全国房价创历史新高的市场挤压。

沃顿商学院的房地产和金融学教授苏珊·瓦赫特（Susan Wachter）在SiriusXM《沃顿商业每日评论》（Wharton Business Daily）节目中，解释了相互矛盾的力量如何作用于房地产市场，以及房产市场如何受到宏观经济的影响。她认为，最终房价会下跌，但届时失业率也会大幅上升。

瓦赫特还是宾大的城市研究中心的联合主任，以及商务部经济分析局的顾问委员会成员。

以下为瓦赫特教授的观点：

关于美联储的财政战略

当然，提高利率基点的目的是放慢火热的市场，以实现鲍威尔主席所说的重启（reset）。但在短期内，它有一个相反的意想不到的影响：锁定了更多的房主。

90%的抵押贷款持有者的利息低于5%，2/3的抵押贷款利率低于4%。他们不会现在卖房，然后再以6.3%的利率购买新房。因此，我们看到库存没有增加，而且对于供需平衡来说供给仍然太低。房价没有下跌。在许多地区，房价都在上涨。在一些最热门的区域，房价有所停滞和轻微放缓。但在整个美国，房价仍在上涨，因此租金也在上涨。

不幸的是，尽管美联储采取了行动以抑制通胀，但由于住房的问题，CPI（消费者价格指数）仍在继续上涨，这让我们处于一种讽刺的境地。

关于供求失衡

建筑业明显陷入衰退，独栋房屋开工率下降，建筑公司受到严重伤害。但是我们还没有真正看到这种供需结合的结果。当你看房价时，整个住房市场并没有陷入衰退。鲍威尔正在等待重置（reset），但还没有发生。

“建筑业正处于衰退之中。但如果你拥有自己的房子或打算买房，这个衰退对你不起作用。”—苏珊·瓦赫特 

建筑业正处于衰退之中。但如果你拥有自己的房子或打算买房，这个衰退对你不起作用。房价没有下降，租金也没有下降。相反，租金正在以10%的速度上涨，这决不是经济衰退的样子。房价中位数下降了，但这在一定程度上是因为销售额的构成。而且也仅是这个月下降了，但今年的房价中位数仍上升了近7-8%。这是目前正在发生的一种非常不寻常、令人困惑的不同力量的组合影响。如果我们的整体经济处于衰退状态，这种情况将发生改变——房价将下降，但我们还没有达到那个阶段。

关于房价是否会下跌

从历史上看，除了大萧条期间，房价从来没有下降过，除非失业率大幅上升。不幸的是，这就是我们经济发展的未来方向。 

难以承担上涨的房价正在推动潜在房主进入租赁市场。我们看不到这个趋势减弱的迹象。恰恰相反，我们预计未来抵押贷款利率会随着美联储继续收紧财政政策而上升，这很可能会推动更多人进入租赁市场，迫使租金上涨。

关于抵押贷款利率是否会下降

这就是我们何时以及是否能控制通货膨胀的问题。如果我们这样做，抵押贷款利率将再次稳定下来。现有销售虽然在下降，但我们有刚需购房者。他们因为有新的孩子、新的工作或需要更多的空间而必须要买房。

这在一定程度上是因人口变化推动。刚需群体的年龄最集中是在32至36岁之间，他们的购房率最高。同时，我们还有投资者购买房屋并将其出租。为什么？因为住房是一种通胀保值手段。住房是一种久经考验的真正的通胀对冲。

最终结果是，随着美联储继续限制货币供应并提高利率，宏观经济会在某个时候发生转向。我们将面临经济放缓，但通货膨胀将得到控制。届时，抵押贷款利率将下降。

“美国承受不起长期的高整体利率，因此美联储真的别无选择，只能坚定地控制通货膨胀。”——苏珊·瓦赫特

好消息是，对于那些现在必须买房的人来说，30年期固定利率抵押贷款具有再融资的选择权。经济有一些希望出现放缓，而不是衰退。

关于经济状况

我们将看到抵押贷款利率下降。具体需要多少个月，多少年，我想没有人知道。我认为美联储也不知道。目前市场存在巨大的不确定性。但我们将看到利率回落，因为我们必须看到整体通胀和利率下降。美国无法承受长期的高整体利率，因此美联储真的别无选择，只能坚定地控制通胀。