那些空置的辦公樓在疫情之後會怎樣?

在疫情期間,企業辦公向在家工作模式的廣泛轉變可能會在未來幾年困擾商業房地產市場,使得如何填補曾經擠滿租戶的空置辦公樓變得更加困難。

沃頓商學院房地產教授約瑟夫·吉奧科(Joseph Gyorko)表示,現在預測寫字樓需求將如何下降還為時過早,因為商業租賃通常為期5到7年。但很明顯,當這些租約最終到期時,市場將不一樣。

遠程辦公不會消失

他在接受SiriusXM上的《沃頓每日商業評論》節目的採訪時說:“我強烈懷疑,結果會是市場關注度的集中,以及辦公樓本身向品質的飛躍。未來幾年,隨著租戶開始重新考慮空間需求和租約續期,他們將進入更好的建築,而更差的辦公樓將陷入困境。”

新冠疫情開始之後,美國辦公樓的空置率顯著上升,2021第三季度的空置率高點達到17.2%。雖然今年有許多公司都在讓員工重返辦公室,但仍然不太可能實現全員辦公。因為員工們已經在去年證明了他們可以遠程工作,他們會要求雇主保留遠程辦公或混合工作模式的選擇。

“會有很大的變化,但我認為員工和他們的家庭希望保留至少有一天在家裏辦公的靈活性,我認為老闆們將不得不給予這種便利,不管他們是否樂意,”吉奧科說。“我認為我們不會回到新冠疫情之前的情況。”

“隨著租戶開始重新考慮空間需求和租約續期,他們將進入更好的辦公樓,而更差的辦公樓將陷入困境。”——吉奧科

提供靈活工作的公司將需要不同的辦公空間配置,因此服務更好的辦公建築將勝出。通風系統差、設施缺乏的舊建築將難以招收和留住租戶。

這位教授表示,政策制定者需要現在就開始規劃他們所在城市在新冠疫情結束後的未來。逐漸灰暗的老建築將成為昂貴的視覺障礙。每天湧入辦公區的員工會減少,將擠壓城市工資稅收入、公共交通乘客和當地經濟。而環繞辦公區域的那些生活服務區,包括餐館、精品店等商業將失去每天的流量,而這些顧客才能讓他們的生意保持活力。

“城市將不得不考慮如何處理空置的辦公樓,以及當不再需要這些建築周圍的房地產、零售業、餐館和星巴克時,他們會做些什麼,”吉奧科認為,“他們應該現在,而不是將來,就開始承擔起如何修復這些區域的責任。”

另一種市中心

吉奧科說,辦公空間的構成將因不同城市而異。像費城、三藩市和紐約這樣的大城市應該能夠經受住衝擊,因為他們可以有能力適應向更好的辦公樓轉變的過程。當然,這些房東也需要重新規劃他們提供的空間。

“這將是一場複雜的過程,”他說。“這將使大樓的業主和管理人員在一段時間內保持忙碌,思考如何擺脫麻煩,努力解決這個問題,適應這個轉變的趨勢。”

“我不認為商業地產會回到新冠疫情之前的情形。我就是不這麼認為。”——約瑟夫·吉奧科

從積極的一面來看,隨著租金的下降,就業增長強勁的城市可能會變得更加負擔得起租金壓力。建築業主有可能將過剩的辦公空間轉化為公寓,在沒有足夠住房的地方為人們提供更多住房,或許還會吸引家庭和其他改變城市結構的人口。吉奧科說,過渡過程將是昂貴的,但從長遠來看,如是轉變的城市應該會變得更好。

他更關心已經在衰落的中小城市。空置辦公樓的收入損失將加速這種下降。

“想想鐵銹帶,我在俄亥俄州西南部、紐約州北部等地長大。從辦公樓到住宅樓的轉換可能是不可行的。這會導致已經疲軟的辦公樓市場出現真正的螺旋式下降,而這些市場沒有多少自然增長。”

在這些城市,寫字樓使用率的下降與商業地產建築的衰退期相一致。由於需求低,沒有新的辦公樓。吉奧科預計在這些城市,該行業不會很快反彈。

“在我們弄清楚新的需求是什麼之前,這種情況在未來三到五年內也不會改變。”

 

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"那些空置的辦公樓在疫情之後會怎樣?." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [02 三月, 2022]. Web. [30 June, 2022] <https://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/10785/>

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那些空置的辦公樓在疫情之後會怎樣?. China Knowledge@Wharton (2022, 三月 02). Retrieved from https://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/10785/

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"那些空置的辦公樓在疫情之後會怎樣?" China Knowledge@Wharton, [三月 02, 2022].
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