那些空置的办公楼在疫情之后会怎样?

在疫情期间,企业办公向在家工作模式的广泛转变可能会在未来几年困扰商业房地产市场,使得如何填补曾经挤满租户的空置办公楼变得更加困难。

沃顿商学院房地产教授约瑟夫·吉奥科(Joseph Gyorko)表示,现在预测写字楼需求将如何下降还为时过早,因为商业租赁通常为期5到7年。但很明显,当这些租约最终到期时,市场将不一样。

远程办公不会消失

他在接受SiriusXM上的《沃顿每日商业评论》节目的采访时说:“我强烈怀疑,结果会是市场关注度的集中,以及办公楼本身向质量的飞跃。未来几年,随着租户开始重新考虑空间需求和租约续期,他们将进入更好的建筑,而更差的办公楼将陷入困境。”

新冠疫情开始之后,美国办公楼的空置率显著上升,2021第三季度的空置率高点达到17.2%。虽然今年有许多公司都在让员工重返办公室,但仍然不太可能实现全员办公。因为员工们已经在去年证明了他们可以远程工作,他们会要求雇主保留远程办公或混合工作模式的选择。

“会有很大的变化,但我认为员工和他们的家庭希望保留至少有一天在家里办公的灵活性,我认为老板们将不得不给予这种便利,不管他们是否乐意,”吉奥科说。“我认为我们不会回到新冠疫情之前的情况。”

“随着租户开始重新考虑空间需求和租约续期,他们将进入更好的办公楼,而更差的办公楼将陷入困境。”——吉奥科

提供灵活工作的公司将需要不同的办公空间配置,因此服务更好的办公建筑将胜出。通风系统差、设施缺乏的旧建筑将难以招收和留住租户。

这位教授表示,政策制定者需要现在就开始规划他们所在城市在新冠疫情结束后的未来。逐渐灰暗的老建筑将成为昂贵的视觉障碍。每天涌入办公区的员工会减少,将挤压城市工资税收入、公共交通乘客和当地经济。而环绕办公区域的那些生活服务区,包括餐馆、精品店等商业将失去每天的流量,而这些顾客才能让他们的生意保持活力。

“城市将不得不考虑如何处理空置的办公楼,以及当不再需要这些建筑周围的房地产、零售业、餐馆和星巴克时,他们会做些什么,”吉奥科认为,“他们应该现在,而不是将来,就开始承担起如何修复这些区域的责任。”

另一种市中心

吉奥科说,办公空间的构成将因不同城市而异。像费城、旧金山和纽约这样的大城市应该能够经受住冲击,因为他们可以有能力适应向更好的办公楼转变的过程。当然,这些房东也需要重新规划他们提供的空间。

“这将是一场复杂的过程,”他说。“这将使大楼的业主和管理人员在一段时间内保持忙碌,思考如何摆脱麻烦,努力解决这个问题,适应这个转变的趋势。”

“我不认为商业地产会回到新冠疫情之前的情形。我就是不这么认为。”——约瑟夫·吉奥科

从积极的一面来看,随着租金的下降,就业增长强劲的城市可能会变得更加负担得起租金压力。建筑业主有可能将过剩的办公空间转化为公寓,在没有足够住房的地方为人们提供更多住房,或许还会吸引家庭和其他改变城市结构的人口。吉奥科说,过渡过程将是昂贵的,但从长远来看,如是转变的城市应该会变得更好。

他更关心已经在衰落的中小城市。空置办公楼的收入损失将加速这种下降。

“想想铁锈带,我在俄亥俄州西南部、纽约州北部等地长大。从办公楼到住宅楼的转换可能是不可行的。这会导致已经疲软的办公楼市场出现真正的螺旋式下降,而这些市场没有多少自然增长。”

在这些城市,写字楼使用率的下降与商业地产建筑的衰退期相一致。由于需求低,没有新的办公楼。吉奥科预计在这些城市,该行业不会很快反弹。

“在我们弄清楚新的需求是什么之前,这种情况在未来三到五年内也不会改变。”

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"那些空置的办公楼在疫情之后会怎样?." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [02 三月, 2022]. Web. [28 March, 2024] <https://www.knowledgeatwharton.com.cn/article/10781/>

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