最近，在沃頓知識線上舉辦的一個題為《復蘇之路：在全球房地長市場的反彈中投資》（The Road to Recovery: Investing in the Global Real Estate Rebound.）的論壇上，與會者的觀點表明，比起一年前來，全球房地產界的“呼吸更順暢了”。這是沃頓知識線上於12月11日在紐約證券交易所（New York Stock Exchange）與“互聯活動”公司（Interconnect Events）協同舉辦的一個論壇，發達國家在解放私人資本方面以及在不良不動產領域尋找機會時所面臨的挑戰等議題。與會者還討論了發達國家在釋放私人資本和投資不良不動產等領域所面臨的挑戰。還有些參與者認為，新興市場存在很多機會，雖然進入這些市場的門檻依然很高。
與會者認為，在發達國家市場，幾個重大問題依然懸而未決，尤其是在商業地產領域。“商業地產是‘下一隻將會落下的靴子’，”《福布斯》（Forbes）雜誌的主編布魯斯·艾普賓（Bruce Upbin）如是說。他主持了一個題為《商業地產：穿越衰退，迎來新機》（Commercial Real Estate: Beyond the Downturn to New Opportunities）的小組討論。
“失業的步伐正在放慢，這是個好消息。”美國一家管理著80億美元資產的投資基金機構J.E.羅伯特公司（J.E. Robert Companies）的首席執行官巴登·葛爾（Barden Gale）說。“但是，在我們中間，那些感到悲觀的人則認為，局面還會因為‘美沙酮’（methadone）（一種鎮靜劑——譯者注）的撤出而產生另一種方式的衰退。”——這裏所說的“美沙酮”就是在緊隨次貸危機之後政府推出的對銀行和其他金融機構的持續支持。他補充道，在發達國家，就業和家庭組織（household formation）依然會是人們的關切所在，房主居於優勢地位，並能決定價格。“我認為，這些問題還沒有什麼改善。”
在主題演講中，美國喜達屋資本集團（Starwood Capital）的董事長和首席執行官巴里·史特理克（Barry Sternlicht）談到，2009年，自己的公司在不動產上投資了8億美元，但是，我們發現，美國的環境並不令人鼓舞。“我並不是說美國的銀行在房地產領域產生了新的負債。”他談到，銀行只是針對目前的債務採用“滾動還債”（roll over）的方式，並從它們參與其中的交易中購買其他倒閉銀行的債務。“我說的是，銀行並沒有放貸，即使它們聲稱自己放貸了，也並不是事實。資金環境與以往不同了，而且也更糟糕了。目前的很多投資行為都是由政府支出而不是由私人資金來推動的。”
在一場題為《最佳不良資產名錄》（The Best Distressed List）的小組討論中，投資於不良資產的美國威爾伯羅斯公司（WL Ross & Co.）的副董事長詹姆士·洛克哈特三世（James B. Lockhart III）談到，政府實施的支持房地產市場的計畫，並不是為了應對此類巨大挑戰，頂多不過是權宜之計。聯邦儲備委員會（Federal Reserve）和財政部對房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）以及聯邦住房管理局（Federal Housing Administration）的支持，“將在未來的某些時候終止”。他談到，對美國四分之一無法償付抵押貸款的房主來說，支援措施的終止會給他們造成很大的麻煩。或許，他表示，政府對房地產市場支援的局限性，可以用減少住房抵押貸款本金的方式來抵消。
與洛克哈特共同參與小組討論的住房建築商托爾兄弟公司（Toll Brothers）的董事長和首席執行官羅伯特·托爾（Robert Toll）認為，抵押貸款本金的減少並不是擺脫亂局的出路。“你把貸款本金減少到什麼水準呢？你是把本金減少到合理估價的住房價值呢，還是給借貸者補足差額，讓他的住房低於目前的價值呢？”他問道。無論採用哪種方式，都存在著這樣的問題：在貸款本金減少之後，住房價值可能會繼續滑落到新低。
但是，本金的減少確實是“讓人們保住自己住房”的一個途徑，洛克哈特認為。“如果我們不能讓人們保住自己的房子，那麼，我們就無法擺脫這個惡性循環。”托爾對住房市場的長期前景保持樂觀：“人口統計的結果遲早會發揮作用的。”他認為一旦這場經濟衰退結束，與家庭和就業增長相伴的住房需求將會增長。
不良資產的更多追求者
托爾認為，購買不良資產的競爭已經很激烈了；他的公司截止到2009年10月的財年存有19億美元的現金保有量，因為“我們不能放棄現金。”舉例來說，托爾公司最近出價1，250萬美元競拍加利福尼亞州的一個成熟地塊，可中標價格則為2，000萬美元。
與此形成鮮明對照的是，史特理克所在的喜達屋資本集團自一年前開始購買土地以後則財源廣進。2009年2月，他的公司以每塊2萬美元的價格購買了70塊土地，10個月以後，就接到了每塊10萬美元的出價。他談到：“我們感到很吃驚。在某些地區，成熟地塊存在著嚴重的短缺。人口發展的結果比人們想像的要好得多。然而，‘好地’——也就是擁有建設許可並臨近基礎設施的土地——很難得到，在這個市場中，對大公司而言，交易通常都小得無法運作。可如果你是個年輕的創業企業家，那麼，這可是一個很有意思的去處——50塊單價為1萬美元的土地總價只有50萬美元。”
美國悅榕資本管理公司（Banyan Tree Capital Management）的董事總經理伊格內修斯·奇斯林（Ignatius Chithelen）談到，只要股票市場能穩步上升，購買不良資產的最佳時機可能就是2008年10月到2009年3月之間的時期了。另一種可能性是，股票市場“會大幅下跌，就像去年的狀況一樣，之後，再度重拾升勢，這就打開了一小扇‘機會之窗’，做了‘功課’的投資者就能入市購買了。”但是，一個更可能出現的局面是，股票市場的市值下跌20%，之後，在接下來的兩年裏一直維持在這個水準，奇斯林談到。“<SPAN lang=EN-US style="FONT
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