最近，在沃顿知识在线举办的一个题为《复苏之路：在全球房地长市场的反弹中投资》（The Road to Recovery: Investing in the Global Real Estate Rebound.）的论坛上，与会者的观点表明，比起一年前来，全球房地产界的“呼吸更顺畅了”。这是沃顿知识在线于12月11日在纽约证券交易所（New York Stock Exchange）与“互联活动”公司（Interconnect Events）协同举办的一个论坛，发达国家在解放私人资本方面以及在不良不动产领域寻找机会时所面临的挑战等议题。与会者还讨论了发达国家在释放私人资本和投资不良不动产等领域所面临的挑战。还有些参与者认为，新兴市场存在很多机会，虽然进入这些市场的门槛依然很高。
与会者认为，在发达国家市场，几个重大问题依然悬而未决，尤其是在商业地产领域。“商业地产是‘下一只将会落下的靴子’，”《福布斯》（Forbes）杂志的主编布鲁斯·艾普宾（Bruce Upbin）如是说。他主持了一个题为《商业地产：穿越衰退，迎来新机》（Commercial Real Estate: Beyond the Downturn to New Opportunities）的小组讨论。
“失业的步伐正在放慢，这是个好消息。”美国一家管理着80亿美元资产的投资基金机构J.E.罗伯特公司（J.E. Robert Companies）的首席执行官巴登·葛尔（Barden Gale）说。“但是，在我们中间，那些感到悲观的人则认为，局面还会因为‘美沙酮’（methadone）（一种镇静剂——译者注）的撤出而产生另一种方式的衰退。”——这里所说的“美沙酮”就是在紧随次贷危机之后政府推出的对银行和其他金融机构的持续支持。他补充道，在发达国家，就业和家庭组织（household formation）依然会是人们的关切所在，房主居于优势地位，并能决定价格。“我认为，这些问题还没有什么改善。”
在主题演讲中，美国喜达屋资本集团（Starwood Capital）的董事长和首席执行官巴里·史特理克（Barry Sternlicht）谈到，2009年，自己的公司在不动产上投资了8亿美元，但是，我们发现，美国的环境并不令人鼓舞。“我并不是说美国的银行在房地产领域产生了新的负债。”他谈到，银行只是针对目前的债务采用“滚动还债”（roll over）的方式，并从它们参与其中的交易中购买其他倒闭银行的债务。“我说的是，银行并没有放贷，即使它们声称自己放贷了，也并不是事实。资金环境与以往不同了，而且也更糟糕了。目前的很多投资行为都是由政府支出而不是由私人资金来推动的。”
在一场题为《最佳不良资产名录》（The Best Distressed List）的小组讨论中，投资于不良资产的美国威尔伯罗斯公司（WL Ross & Co.）的副董事长詹姆士·洛克哈特三世（James B. Lockhart III）谈到，政府实施的支持房地产市场的计划，并不是为了应对此类巨大挑战，顶多不过是权宜之计。联邦储备委员会（Federal Reserve）和财政部对房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）以及联邦住房管理局（Federal Housing Administration）的支持，“将在未来的某些时候终止”。他谈到，对美国四分之一无法偿付抵押贷款的房主来说，支持措施的终止会给他们造成很大的麻烦。或许，他表示，政府对房地产市场支持的局限性，可以用减少住房抵押贷款本金的方式来抵消。
与洛克哈特共同参与小组讨论的住房建筑商托尔兄弟公司（Toll Brothers）的董事长和首席执行官罗伯特·托尔（Robert Toll）认为，抵押贷款本金的减少并不是摆脱乱局的出路。“你把贷款本金减少到什么水平呢？你是把本金减少到合理估价的住房价值呢，还是给借贷者补足差额，让他的住房低于目前的价值呢？”他问道。无论采用哪种方式，都存在着这样的问题：在贷款本金减少之后，住房价值可能会继续滑落到新低。
但是，本金的减少确实是“让人们保住自己住房”的一个途径，洛克哈特认为。“如果我们不能让人们保住自己的房子，那么，我们就无法摆脱这个恶性循环。”托尔对住房市场的长期前景保持乐观：“人口统计的结果迟早会发挥作用的。”他认为一旦这场经济衰退结束，与家庭和就业增长相伴的住房需求将会增长。
不良资产的更多追求者
托尔认为，购买不良资产的竞争已经很激烈了；他的公司截止到2009年10月的财年存有19亿美元的现金保有量，因为“我们不能放弃现金。”举例来说，托尔公司最近出价1，250万美元竞拍加利福尼亚州的一个成熟地块，可中标价格则为2，000万美元。
与此形成鲜明对照的是，史特理克所在的喜达屋资本集团自一年前开始购买土地以后则财源广进。2009年2月，他的公司以每块2万美元的价格购买了70块土地，10个月以后，就接到了每块10万美元的出价。他谈到：“我们感到很吃惊。在某些地区，成熟地块存在着严重的短缺。人口发展的结果比人们想象的要好得多。然而，‘好地’——也就是拥有建设许可并临近基础设施的土地——很难得到，在这个市场中，对大公司而言，交易通常都小得无法运作。可如果你是个年轻的创业企业家，那么，这可是一个很有意思的去处——50块单价为1万美元的土地总价只有50万美元。”
美国悦榕资本管理公司（Banyan Tree Capital Management）的董事总经理伊格内修斯·奇斯林（Ignatius Chithelen）谈到，只要股票市场能稳步上升，购买不良资产的最佳时机可能就是2008年10月到2009年3月之间的时期了。另一种可能性是，股票市场“会大幅下跌，就像去年的状况一样，之后，再度重拾升势，这就打开了一小扇‘机会之窗’，做了‘功课’的投资者就能入市购买了。”但是，一个更可能出现的局面是，股票市场的市值下跌20%，之后，在接下来的两年里一直维持在这个水平，奇斯林谈到。“2.7万亿美元的商用地产的价值会在2011年达到顶峰，其中的很多项目明年都需要再融资。所以，将会有一个买入的重大机会……所有的变化都会受到股票市场的驱动。”
资本市场的反弹
在参与小组讨论期间，奇斯林谈到，2009年，房地产投资信托公司（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）募集了350亿美元的资金用于调整自身的资本结构，对这个行业来说，这是继1996年峰值之后的又一个记录。他谈到，房地产投资信托公司股票的总市值，从1986年的100亿美元上升到了2006年的4，830亿美元。“‘REITification’（这是作者创编的一个词语，由REIT（房地产投资信托公司）和Ratification（批准）两个词语组合而成，可以理解为‘房地产投资信托公司的批准’——译者注）的程序，促进了损失的风险从房地产开发商和房地产所有者，向小额投资者的转移。”
在题为《房地产综述：真实的交易》（Real Estate Roundup: The Real Deal.）的小组讨论中，设在香港的投资公司Holdfast Capital的创建者和首席执行官格兰特·凯利（Grant Kelley<SPAN style="FONT-SIZE: 10pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-font-kerning: 0pt; mso-bidi-font-family: Arial; mso-a
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