十年前金融危机的影响其实久未消除，长期影响之一就是买不起房子而租房的美国人数量陡增。住房成本高居不下，财务安全岌岌可危，工作随时可能不保，这些因素都迫使很多人对买房望而生畏，只能无奈选择租住。大城市这种现象尤为凸显。基于供需关系，租客越来越多必然推高租价。最近几个月虽然租价有所松动，但数据也显示出了令人担忧的趋势：高端房产租金的价格有所下降；但越便宜的房子租价越是不降反升。这对中低端收入人群造成了极为不利的影响。
沃顿知识在线广播电台节目日前邀请三位专家做客节目，解读房屋租赁市场的当前状况。本杰明·基斯(Benjamin Keys)是沃顿商学院房地产学教授、国家经济研究局研究员。阿伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)是Zillow高级经济学家；珍妮·许茨(Jenny Schuetz)是布鲁金斯学会大都会政策项目研究员。以下是对话主要内容。
一切源于供需
第一眼看上去，只有高端房租价格有所下降，而没有影响普遍租价，这似乎不合逻辑。但专家表示，对数据的深入剖析体现出市场供需存在复杂性。
过去几年来，大都市核心区大多经历了公寓建设的高潮、为大量涌入城市求职的新居民提供了住房。这类房屋基本上都装修豪华，租金也贵的令人咋舌，是平价的公寓房不可比拟的。而高端住宅的饱和在一定程度上也促成了高端租赁价格的下降。
“最新数据表明，具体城市内存在不同的细分市场。很多住宅集中在高端市场。”基斯说道：“而地端房产市场却没有这么多供给，因此顶层和底层住宅之间存在分化。”
基斯同时表示，仍然有很多收入较低者很难找到自己负担得起的房子，所以竞争还是很激烈的。 “其中部分原因就是简单的供需关系。”
特拉萨斯对此也表示赞同，并警告说不要在分析房地产市场时过于简单化。很多时候，分析者会主要关注平均数或中间值。但实际上他们更应关注各阶层分布区间的“尾部人群”，以便全面把握高端和低收入人群的整体状况。
虽然过度投资高端租赁项目影响了租房价格，但数据同时显示，越来越多手头比较宽裕的千禧一代纷纷买房。特拉萨斯说：“这些收入较高的年轻人以前是高端公寓的主要租赁者，但现在他们已经买了自己的房子。劳动力市场目前非常紧张。利率依然很低。正是这群人推动了房屋买卖市场的发展，令租房市场出现了供大于求。但是在低收入租房者中间却并没有出现这个现象。”
许茨认为，房租下降的趋势为何没能带动低端价格走低，是一个非常值得关注和思考的问题。个中矛盾说明市场存在失衡。中低端租房市场的不足是一个积累了几十年的问题。
“过去几年，我们的确看到大批新修建住宅入市。但毕竟此前经历了‘大萧条’。25年以来，多单位住宅始终在建。”她说，“现在终于看到高端住宅的供应量基本上去了。现在可以希望市场会最终过渡到中低收入人群能有更稳定的租房选择，但是这仍需时日。”
地段，地段，还是地段
在房地产行业，地段属于核心因素。租赁价格很大程度上取决于你住哪里。许茨近期发表了一篇政策文章，叙述了美国人在租房能力方面的两个主要问题。
在纽约、旧金山、华盛顿DC等高消费城市，住房紧缺意味着即便是对中等收入群体来说，住房价格也十分昂贵。就算是相对高收入者也难以在这些城市买房。于是，他们选择租房的时期也会相对延长。同时，占美国家庭20%到25%的最低收入群体根本赚不到足够的钱，就连质量很一般的公寓也负担不起。
“很多人都在争抢低端市场产品。”许茨说：“他们没别处可去，收入跟不上通胀，也无法负担公寓养护费用。”
低收入家庭的住房承受能力是一个全国性问题，无论身在何处。她这样说道。
“德克萨斯州农村地区或者底特律的房价可能会下降。但问题是当地人的收入也在相应下降。”许茨说：“贫困家庭基本上在哪儿都付不起租金；中等收入家庭也只是勉强应对高成本的租房市场而已。”
调整政策能否解决危机？
专家表示，其实可以通过联邦、州级和地方级的政策调整在一定程度上减轻住房市场压力。但任何调整都必须讲究策略、因地制宜，才能达到效果。
基斯说，如果定价适中的租房项目短缺是主要问题，则可以通过建造更多此类住房加以解决。然而，很多城市的政府在这方面设置了重重阻碍。
“建造此类住房面临很多阻碍，其中很重要的一个就是城市分区政策限制了较为密集的住宅项目，特别是在交通枢纽周边。”他指出：“很多城市都苦于限制性分区政策造成的重重阻碍。”
基斯还说，联邦一级的层面帮助低收入人群解决住房问题的项目相对缺乏弹性。和食品救助、失业保险不同，住房券和其它类似基金无法根据需求波动而扩充或缩减。而且在特朗普当政期间这种局面也不太可能改变。基斯援引了近期《纽约时报》一篇文章，其中探讨了美国住房与城市建设部的不作为现象。
一些议员以个人身份推动相关政策的改革，比如新泽西州民主党参议员科里·布克(Cory Booker)和加州民主党参议员卡马拉·哈里斯(Kamala Harris)。两位都提出了租金减免措施，为租房者提供税收抵免。布克还希望利用社区发展补助金(Community Development Block Grants)鼓励城市放宽分区限制。但是，许茨认为两人的措施影响范围仍然有限，无法解决住房供应的所有问题。
加州民主党参议员斯科特·维纳提出了一份议案，建议允许该州废除地方分区法律，解除对交通枢纽周边修建高密度住房的禁令。
“这份提案与我们此前见到的任何建议都有天壤之别。”许茨说：“遗憾的是它被委员会按下了。但我认为类似提案还会再次出现。”
加利福尼亚目前还在考虑放宽租房管制，将较新的建筑包含进来。
“这是一个极富争议的提案。”她说：“我们有大量证据表明，租房管制的结果就是减少住房存量，实际上伤害了那些贫困家庭。现在越来越多的人在这份提案上达成共识。因为在那些生活成本高居不下的城市，大家感到租金的上涨率比收入增长率要快。而这样做是一个好办法。”
“美国梦”破灭了吗？
美国一直鼓励国民持有房产而不是租房。房主可以用税收抵扣抵押贷款利息，同时，自住房出售盈利也无需纳税。
基斯说，这样的政策传统让债务与权益之间的天平向债务一端倾斜。高收入者更有可能成为房主，从抵押利率减免政策中获益最多。然而这项福利却并不一定惠及那些边缘人群。
“如果我们想要鼓励美国梦，实现人人有所居，通过居住的稳定性造福于邻里并以此实现国家财富的积累，那么我们就应该承认：抵押利率减免政策并不能真正服务于上述目标。”
特拉萨斯援引了一份来自Zillow的调查。该调查对美国20个主要城市中心区进行了走访，询问受访者心中的理想居所是怎样的。几乎所有年龄组的受访者都一致表示，在郊区拥有一套独栋住宅可以算是人生赢家。这一调查结果和现在宣扬的缩小居住规模、集中到城市居住的表述背道而驰。
“我们总是听说美国人的喜好变了，对租房还是买房的选择也发生了变化。某些事情确实在变化，然而在另一些方面，观念依然如旧。”特拉萨斯说：“美国梦仍然深入人心，只是边缘有所改变。”
特拉萨斯还说，今年生效的主要税改议案包含要求“山姆大叔的手指要略微放松……不再强行推动美国人拥有住房。”这些调整包括：对抵押利率减免设置上限，堵上漏洞，禁止房主出租部分房屋以获得更高比例的州税和地税减免。
租房潮与买房热将永远交替循环
特拉萨斯说，我相信美国人还会对买房抱有热望。
“购房将继续在美国梦中保持强大的吸引力。这一点毋庸置疑。”他说：“一下子敲定未来30年的住房成本相对于12个月签一次合同，前者的吸引力无疑是不可抗拒的。”
经济形势与个人财务状况的变化，会影响美国人究竟会在自己20岁、30岁、40岁还是50岁的时候买房，还会影响他们所购买的物业类型。但是特拉萨斯认为，“绝大多数”国民仍然会成为房主。只不过他也承认对租赁市场的需求会保持稳定，即便市场有所放缓也不会改变。
许茨认为，租赁市场自经济衰退以来表现一直抢眼，反映了租房仍是众多人的明智选择。她说，联邦政策需要做出相应调整，考虑到租房“将成为大多数人日常生活一部分”这个事实。毕竟现在人们面临的状况是职业、婚姻、子女教育等各种问题越来越不确定。
“我们希望大家在租房时能够兼顾自身财务状况、生活地点以及工作情况。”她说：“当获得一份新工作机会时，租客能够更轻松地决定不续租、搬到新城市；未婚人士也需要根据自身情况调整住房的大小。”
租房的灵活性很有好处。许茨指出：“我们希望家庭可以根据个人财务状况决定买房还是租房，而不要为了联邦税务奖励政策去买房，因为有时候那不一定是个最好的决定。”
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