為何說美國房屋租賃市場加劇了社會不平等?

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十年前金融危機的影響其實久未消除,長期影響之一就是買不起房子而租房的美國人數量陡增。住房成本高居不下,財務安全岌岌可危,工作隨時可能不保,這些因素都迫使很多人對買房望而生畏,只能無奈選擇租住。大城市這種現象尤為凸顯。基於供需關係,租客越來越多必然推高租價。最近幾個月雖然租價有所鬆動,但資料也顯示出了令人擔憂的趨勢:高端房產租金的價格有所下降;但越便宜的房子租價越是不降反升。這對中低端收入人群造成了極為不利的影響。

沃頓知識線上廣播電臺節目日前邀請三位專家做客節目,解讀房屋租賃市場的當前狀況。本傑明·基斯(Benjamin Keys)是沃頓商學院房地產學教授、國家經濟研究局研究員。阿倫·特拉薩斯(Aaron Terrazas)是Zillow高級經濟學家;珍妮·許茨(Jenny Schuetz)是布魯金斯學會大都會政策專案研究員。以下是對話主要內容。 

一切源於供需

第一眼看上去,只有高端房租價格有所下降,而沒有影響普遍租價,這似乎不合邏輯。但專家表示,對資料的深入剖析體現出市場供需存在複雜性。

過去幾年來,大都市核心區大多經歷了公寓建設的高潮、為大量湧入城市求職的新居民提供了住房。這類房屋基本上都裝修豪華,租金也貴的令人咋舌,是平價的公寓房不可比擬的。而高端住宅的飽和在一定程度上也促成了高端租賃價格的下降。

“最新資料表明,具體城市記憶體在不同的細分市場。很多住宅集中在高端市場。”基斯說道:“而地端房產市場卻沒有這麼多供給,因此頂層和底層住宅之間存在分化。”

基斯同時表示,仍然有很多收入較低者很難找到自己負擔得起的房子,所以競爭還是很激烈的。 “其中部分原因就是簡單的供需關係。”

特拉薩斯對此也表示贊同,並警告說不要在分析房地產市場時過於簡單化。很多時候,分析者會主要關注平均數或中間值。但實際上他們更應關注各階層分佈區間的“尾部人群”,以便全面把握高端和低收入人群的整體狀況。

雖然過度投資高端租賃項目影響了租房價格,但資料同時顯示,越來越多手頭比較寬裕的千禧一代紛紛買房。特拉薩斯說:“這些收入較高的年輕人以前是高端公寓的主要租賃者,但現在他們已經買了自己的房子。勞動力市場目前非常緊張。利率依然很低。正是這群人推動了房屋買賣市場的發展,令租房市場出現了供大於求。但是在低收入租房者中間卻並沒有出現這個現象。”

許茨認為,房租下降的趨勢為何沒能帶動低端價格走低,是一個非常值得關注和思考的問題。個中矛盾說明市場存在失衡。中低端租房市場的不足是一個積累了幾十年的問題。

“過去幾年,我們的確看到大批新修建住宅入市。但畢竟此前經歷了‘大蕭條’。25年以來,多單位住宅始終在建。”她說,“現在終於看到高端住宅的供應量基本上去了。現在可以希望市場會最終過渡到中低收入人群能有更穩定的租房選擇,但是這仍需時日。”

地段,地段,還是地段

在房地產行業,地段屬於核心因素。租賃價格很大程度上取決於你住哪裡。許茨近期發表了一篇政策文章,敘述了美國人在租房能力方面的兩個主要問題。

在紐約、三藩市、華盛頓DC等高消費城市,住房緊缺意味著即便是對中等收入群體來說,住房價格也十分昂貴。就算是相對高收入者也難以在這些城市買房。於是,他們選擇租房的時期也會相對延長。同時,占美國家庭20%到25%的最低收入群體根本賺不到足夠的錢,就連品質很一般的公寓也負擔不起。

“很多人都在爭搶低端市場產品。”許茨說:“他們沒別處可去,收入跟不上通脹,也無法負擔公寓養護費用。”

低收入家庭的住房承受能力是一個全國性問題,無論身在何處。她這樣說道。

“德克薩斯州農村地區或者底特律的房價可能會下降。但問題是當地人的收入也在相應下降。”許茨說:“貧困家庭基本上在哪兒都付不起租金;中等收入家庭也只是勉強應對高成本的租房市場而已。” 

調整政策能否解決危機?

專家表示,其實可以通過聯邦、州級和地方級的政策調整在一定程度上減輕住房市場壓力。但任何調整都必須講究策略、因地制宜,才能達到效果。

基斯說,如果定價適中的租房專案短缺是主要問題,則可以通過建造更多此類住房加以解決。然而,很多城市的政府在這方面設置了重重阻礙。

“建造此類住房面臨很多阻礙,其中很重要的一個就是城市分區政策限制了較為密集的住宅項目,特別是在交通樞紐周邊。”他指出:“很多城市都苦於限制性分區政策造成的重重阻礙。”

基斯還說,聯邦一級的層面幫助低收入人群解決住房問題的專案相對缺乏彈性。和食品救助、失業保險不同,住房券和其它類似基金無法根據需求波動而擴充或縮減。而且在特朗普當政期間這種局面也不太可能改變。基斯援引了近期《紐約時報》一篇文章,其中探討了美國住房與城市建設部的不作為現象。

一些議員以個人身份推動相關政策的改革,比如新澤西州民主黨參議員寇里·布克(Cory Booker)和加州民主黨參議員卡馬拉·哈裡斯(Kamala Harris)。兩位都提出了租金減免措施,為租房者提供稅收抵免。布克還希望利用社區發展補助金(Community Development Block Grants)鼓勵城市放寬分區限制。但是,許茨認為兩人的措施影響範圍仍然有限,無法解決住房供應的所有問題。

加州民主黨參議員斯科特·維納提出了一份議案,建議允許該州廢除地方分區法律,解除對交通樞紐周邊修建高密度住房的禁令。

“這份提案與我們此前見到的任何建議都有天壤之別。”許茨說:“遺憾的是它被委員會按下了。但我認為類似提案還會再次出現。”

加利福尼亞目前還在考慮放寬租房管制,將較新的建築包含進來。

“這是一個極富爭議的提案。”她說:“我們有大量證據表明,租房管制的結果就是減少住房存量,實際上傷害了那些貧困家庭。現在越來越多的人在這份提案上達成共識。因為在那些生活成本高居不下的城市,大家感到租金的上漲率比收入增長率要快。而這樣做是一個好辦法。” 

美國夢破滅了嗎?

美國一直鼓勵國民持有房產而不是租房。房主可以用稅收抵扣抵押貸款利息,同時,自住房出售盈利也無需納稅。

基斯說,這樣的政策傳統讓債務與權益之間的天平向債務一端傾斜。高收入者更有可能成為房主,從抵押利率減免政策中獲益最多。然而這項福利卻並不一定惠及那些邊緣人群。

“如果我們想要鼓勵美國夢,實現人人有所居,通過居住的穩定性造福於鄰里並以此實現國家財富的積累,那麼我們就應該承認:抵押利率減免政策並不能真正服務於上述目標。”

特拉薩斯援引了一份來自Zillow的調查。該調查對美國20個主要城市中心區進行了走訪,詢問受訪者心中的理想居所是怎樣的。幾乎所有年齡組的受訪者都一致表示,在郊區擁有一套獨棟住宅可以算是人生贏家。這一調查結果和現在宣揚的縮小居住規模、集中到城市居住的表述背道而馳。

“我們總是聽說美國人的喜好變了,對租房還是買房的選擇也發生了變化。某些事情確實在變化,然而在另一些方面,觀念依然如舊。”特拉薩斯說:“美國夢仍然深入人心,只是邊緣有所改變。”

特拉薩斯還說,今年生效的主要稅改議案包含要求“山姆大叔的手指要略微放鬆……不再強行推動美國人擁有住房。”這些調整包括:對抵押利率減免設置上限,堵上漏洞,禁止房主出租部分房屋以獲得更高比例的州稅和地稅減免。 

租房潮與買房熱將永遠交替迴圈

特拉薩斯說,我相信美國人還會對買房抱有熱望。

“購房將繼續在美國夢中保持強大的吸引力。這一點毋庸置疑。”他說:“一下子敲定未來30年的住房成本相對於12個月簽一次合同,前者的吸引力無疑是不可抗拒的。”

經濟形勢與個人財務狀況的變化,會影響美國人究竟會在自己20歲、30歲、40歲還是50歲的時候買房,還會影響他們所購買的物業類型。但是特拉薩斯認為,“絕大多數”國民仍然會成為房主。只不過他也承認對租賃市場的需求會保持穩定,即便市場有所放緩也不會改變。

許茨認為,租賃市場自經濟衰退以來表現一直搶眼,反映了租房仍是眾多人的明智選擇。她說,聯邦政策需要做出相應調整,考慮到租房“將成為大多數人日常生活一部分”這個事實。畢竟現在人們面臨的狀況是職業、婚姻、子女教育等各種問題越來越不確定。

“我們希望大家在租房時能夠兼顧自身財務狀況、生活地點以及工作情況。”她說:“當獲得一份新工作機會時,租客能夠更輕鬆地決定不續租、搬到新城市;未婚人士也需要根據自身情況調整住房的大小。”

租房的靈活性很有好處。許茨指出:“我們希望家庭可以根據個人財務狀況決定買房還是租房,而不要為了聯邦稅務獎勵政策去買房,因為有時候那不一定是個最好的決定。”

 

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"為何說美國房屋租賃市場加劇了社會不平等?." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [25 September, 2018]. Web. [15 October, 2018] <http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/9607/>

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為何說美國房屋租賃市場加劇了社會不平等?. China Knowledge@Wharton (2018, September 25). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/9607/

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"為何說美國房屋租賃市場加劇了社會不平等?" China Knowledge@Wharton, [September 25, 2018].
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