房地產泡沫破裂和與之相伴的經濟衰退如何影響房主的流動性呢？對公司來說，資產剝離始終都是明智的一步嗎？跨國公司能建立一個它們在不同國家的投資對經濟產生實質性影響的範例嗎？約瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko）、艾米莉·費爾德曼（Emilie Feldman）和伊桑·凱普斯坦（Ethan Kapstein）三位教授在最近的研究論文中分別闡述了這些問題，並探討了這些問題對企業和消費者的意義所在。
為什麼 “ 水下 ” 房主原地不動
美國人為追求工作機會搬到他鄉的能力和意願，是美國經濟的一個標誌。然而，盤桓不去的經濟疲軟，把很多美國人困在了“水下”（underwater）房屋——也就是其價值已經低於抵押貸款餘額的住房——中，美國人的流動性因此而減少，並使這個國家頑固的高失業率雪上加霜。
沃頓商學院進行的研究表明，在住房上擁有負資產的房主流動性降低了30%，抵押貸款或者房產稅每多1，000美元，流動性就會被削減10%到16%。“我們調查了這些問題對人們流動性的影響，結果表明，它們的影響非常顯著。”沃頓商學院房地產學教授約瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko）談到，最近，吉尤科與沃頓商學院房地產學教授費爾南多·費雷拉（Fernando Ferreira）和紐約聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of New York）的約瑟夫·特蕾西（Joseph Tracy）共同完成了一篇題為《房地產泡沫破裂和家庭流動性：最新資訊》（Housing Busts and Household Mobility: An Update）的論文。
以2010年的研究為基礎，這篇論文的作者最近進行的工作添加了來自美國住房調查（American Housing Survey，簡稱AHS）的最新資料，住房和城市發展部（the Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）進行的這項調查由美國人口普查局（U.S. Census Bureau）完成。借助這些新資料，幾位元研究者對住房價格在2005年到2007年期間的下降，給人們在2007年到2009年期間的遷移所產生的影響進行了調研，這項研究還讓我們窺見了人們遷移的模式如何受全球經濟衰退的影響。此外，這篇最新論文還對本研究中記錄的遷移是永久性的還是暫時性的問題進行了仔細的分析，這項研究的樣本限定在這樣的家庭上：研究者立刻就能判斷，他們在這裡已經居住了很長時間，或者只是在他鄉找到更好的機會之前暫住在這裡。不過，作者在這篇論文中也坦承，因為跟蹤舉家遷移和定居的不確定性因素很多，“所以，在未來幾年的資料揭示出這些遷移的真正特點之前，我們無法確知最近這次房地產泡沫破裂對人們永久性的遷移所產生的影響。”
人口普查局已經發佈的資料表明，美國人改變住址的數量，是政府自1948年開始跟蹤這一統計資料以來的最低水準。人口普查局的報告稱，1951年，美國人的流動性達到高峰，有21.2%的人口遷居。據美聯社（Associated Press）對人口普查局的資料分析，這一數位曾在大約13%的水準穩定了幾年，但在截止到2011年3月的一年中，降低到了11.6%——也就是有3，510萬人遷居。
沃頓商學院進行的研究表明，“即便有負資產，人們也會在一幢住房中居住很長時間。”吉尤科談到。“這正是問題所在。”他補充談到，他還強調說，不願意遷居使高企的失業率問題雪上加霜。吉尤科談到，房主願意繼續在一幢住房中住下去有很多理由，即便從這個房子搬出，遷移到更有前途的地方找一份新工作更能說得通。“他們可能喜歡這個學區，或者留戀社區的其他良好條件。也可能是因為他們不想因為違約而損害自己的信用。”此外，他還指出，很多人覺得，兌現償付貸款的承諾是自己的“道德和倫理義務”。
為了提振疲弱的經濟並刺激就業，奧巴馬政府針對一個新項目推出了支持計畫，這個新項目旨在幫助在抵押貸款上身處“水下”的房主。該計畫允許房主以比目前更低的利率重新貸款，並減少月供數額。這個專案只對2009年6月1日前申請抵押貸款的房主有效，而且貸款要由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）所有或由這兩家機構擔保。據估計，合乎條件的有一百萬人，但是，住房部門官員承認，這個項目只能幫助十分之一陷入困境的房主。
吉尤科對更低的利率是否足以使住房市場恢復元氣表示懷疑。“如果你過度使用了財務杠杆，又沒有某種形式的債務減免，那麼，你就很難擺脫困境。解決這個問題確實需要假以時日。”
沃頓商學院這篇研究論文認為，要想調查清楚住房和就業之間的關聯性，還需要做進一步的研究工作。“勞動力市場與住房市場一同惡化的可能性，之所以會增加擁有負資產的房主不會遷移的可能性，部分原因在於，他們在別的地方也找不到很好的工作機會。”這篇論文指出。“在解決這個問題之前，我們不知道過高使用財務杠杆購買住房的行為——更可能導致負資產結果——帶來的真正社會成本。”
資產剝離須知
說到對資產剝離的學術研究，透出的資訊一直都是：資產剝離通常是公司的明智之舉。但是，沃頓商學院管理學教授艾米莉·費爾德曼則對故事是否如此簡單感到懷疑。所有的資產剝離怎麼可能都是有益的呢？
儘管購並的好處和代價已經得到了深入研究，但資產剝離的負面影響卻很少得到詳細審查，費爾德曼談到。所以，她瞄準了一種資產剝離方式——也就是剝離企業最初的“遺留”（legacy）業務，因為這些業務在企業歷史上一度很重要，所以，她開始著手研究剝離了遺留業務的公司，是否比剝離其他業務的公司表現更糟。她的研究成果記述在最近一篇題為《賣出你的遺產：遺留資產剝離的原因和結果》（Selling Your Heritage: The Causes and Consequences of Legacy Divestitures）的論文中，她的結論為這樣的直覺判斷提供了支援：剝離了遺留業務的企業運營業績變差，而那些剝離了非遺留業務的企業則沒有這個問題。
為進行這項研究，費爾德曼考察了美國300個剝離資產的企業的情況。利用公司年報等資料，她首先確定了這300個企業的遺留業務——也就是公司在成立之初開展的初步業務——都是什麼。隨後，費爾德曼收集了這些公司在1980年到2000年期間進行的所有資產剝離的資料，其中包括將其遺留業務賣掉的企業。在這300個企業中，有56個企業剝離了自己的遺留業務。
那些剝離了遺留業務的公司，在剝離資產後的三年中，企業的平均銷售收益率（ROS）顯著低於資產剝離前的水準。與此形成對照的是，那些剝離非遺留業務單元的企業，其平均銷售收益率則沒有類似的降低。相較於保留其遺留業務的企業，那些將這類業務單元剝離的公司，平均銷售收益率在資產剝離後的三年中降低了38%，彰顯了這些企業在放棄遺留業務後所面臨的經營挑戰。
那麼，（遺留業務剝離）衝擊企業運營背後的力量是什麼呢？費爾德曼在研究工作中發現了兩個“元兇”。第一是這樣的事實：企業遺留業務的價值往往被企業管理層低估。客戶與遺留業務單元聯繫的程度，遺留業務説明公司保持聲譽的方式等價值往往無法確定。結果，企業可能沒有清楚地認識到自己放棄的是什麼，她談到。與此同時，剝離一個遺留業務單元還可能擾亂公司內部的協同效應和公司內部的各種聯繫，這些問題同樣也會衝擊公司的運營。“因為遺留業務構成了公司的歷史核心，所以，遺留業務與公司其他部分之間的協同效應可能尤為顯著。”費爾德曼指出。
這些議題也是美國很多大型企業一直在設法解決的問題。我們不妨看看奈飛公司（Netflix）的情形，今年秋季，該公司宣佈將其流媒體業務和傳統的DVD遞送服務分立成兩個企業。客戶對這個設想做出了消極反應，很多人為此放棄了全部訂閱，最後，奈飛公司被迫收回了這個決定。另一個例證是惠普公司（Hewlett-Packard）分拆個人電腦業務的流產。首席執行官李艾科（Leo Apotheker）曾宣佈，惠普公司準備剝離低利潤的個人電腦業務，但是，公司於10月聘任梅格·惠特曼（Meg Whitman）取代李艾科之後改變了方向。公司面臨的一個問題是，惠普公司其餘的業務與個人電腦業務的緊密聯繫。惠普公司估計，由於採購造成的損失和與個人電腦業務相關聯的品牌合作機會的喪失，公司的年成本將因此而提高10億美元（因為惠普是晶片、磁碟機和其它元件的採購大戶，因此公司擁有定價優勢；同時，個人電腦業務和其它技術業務每年產生的協同效應亦可創造大量價值。——譯者注）。而剝離個人電腦業務則需一次性支出15億美元，因為惠普公司必須要建立一個獨立的IT部門，為分拆出去的個人電腦業務提供支援和其他功能。
費爾德曼的研究工作表明，奈飛和惠普取消剝離遺留資產的計畫很明智。“如果遺留業務部門與公司內的其他業務有更多的聯繫，如果遺留業務擁有更多的無形資源，如果遺留業務在母公司的資產中佔有很大比例，那麼，遺留業務的剝離導致的負面運營結果就會更糟。”她指出。
這項研究提出了某些緊迫的問題。一個至關重要的問題是：在剝離了遺留業務的公司中，隨後的經營業績會在公司股票的市場表現中反應出來嗎？在剝離資產後的一年中，比之那些保留遺留業務的企業，已經剝離了遺留業務單元的企業在股票市場的表現更好，費爾德曼認為，這可能是人們對這些公司剝離其遺留業務具有充分理由的積極反應。在很多情況下，為支援增長迅速的新業務種類，企業會將資源從增長緩慢的遺留業務中調出重新配置。“通常情況下，這些遺留業務都不再富有吸引力，而且會被視為阻礙公司發展的業務。”她指出。
在她論文研究的那一年以外的時間，也就是遺留資產剝離對公司股票在市場中長期表現的意義，還是個有待研究的課題，不過，費爾德曼指出，軼事證據顯示，那些剝離了遺留業務的公司將會面臨最終的挑戰。與此同時，她還希望探究這樣的課題：什麼樣的步驟可以説明企業將剝離遺留業務單元給企業運營造成的衝擊減少到最低限度。包括為公司的未來描繪非常清晰的遠景，以及圍繞公司戰略建立行為準則在內的某些經營策略，可能有助於企業提升資產剝離後的績效表現。
公司的貢獻：評估外國直接投資的經濟影響
當說到用事實證明怎麼幫助企業運營所在國時，通常情況下，跨國公司都無言以對。沃頓商學院客座管理學教授伊桑·凱普斯坦認為，公司應該用事實證明它們的投資對這些國家經濟的意義，而不是用建立緩解社會弊病的基金會這類行為自我吹噓。
在最近發表的一篇題為《紐蒙特加納黃金公司的社會經濟影響》（The Socio-Economic Impact of Newmont Ghana Gold Ltd.）的研究論文中，凱普斯坦運用一種精心設計的方法，評估了聯合利華（Unilever）、渣打銀行（Standard Chartered Bank）、南非米勒釀酒公司（SabMiller）等企業此前實施的多個類似計畫，給當地經濟帶來了怎樣的影響。“只是某所學校孩子的笑臉特寫照片，或者某個跨國公司贊助音樂會這類公司承擔社會責任的報導，已經不能讓政府和非政府組織（NGO）感到滿意了。”歐洲工商管理學院（INSEAD）政治經濟學教授凱普斯坦談到。“他們想要資料。”
就紐蒙特礦業公司而言，凱普斯坦曾懷疑自己能否找到這家公司在加納進行的採礦業務對這個國家產生重要經濟影響的事實。“我說：‘我們可以看看這家公司，可是，它並沒有產生多大的影響。’” 凱普斯坦回憶說。“不過就是丹佛來了一幫傢伙，在地上挖了個洞，之後又走了。”但是，他後來發現，紐蒙特礦業公司在加納的業務占這個國家出口量的近10%，占其外國直接投資總額的4.5%，占加納國內生產總值的1.3%。更引人注目的是，紐蒙特礦業公司在加納創造了4.8萬個直接工作機會和派生工作機會。
紐蒙特礦業公司帶來的影響並不是因為好運氣。2006年，公司與世界銀行（World Bank）的分支機搆國際金融公司（the International Finance Corporation）協力推出了一個計畫，旨在培育當地供應商的網路。這個“阿哈福連接計畫”（Ahafo Linkages Program）是與採礦經營所在地加納布朗－阿哈福（Ahafo Brong）地區的企業合作開展的項目。這個地區一直在應對嚴峻的挑戰，其中包括高企的貧困率和低文化水準。在採礦經營開始之前，紐蒙特礦業公司必須搬遷並補償1，700個家庭，並要為這些搬遷家庭建設新住房和學校。阿哈福連接計畫不但要在該地區培育與採礦相關聯的企業，而且還要培養非採礦類企業。凱普斯坦談到，這個計畫取得了切實的成果。“我曾遇到過一位當地創業企業家，起初，他負責到礦山清理場地。”他談到。“現在，他已經有了推土機，並有了100位員工。他確實是個了不起的創業企業家。這是又一個類似的例證。這個計畫已經取得了巨大的成效。”
為了記述這類影響，凱普斯坦和來自荷蘭諮詢顧問機構Steward Redqueen的夥伴雷內·金（Rene Kim）創編了一個複雜的公式。利用加納政府發佈的投入產出表來厘清紐蒙特礦業公司的經濟貢獻。這些投入產出表記錄了投入到這個經濟體中的資產——勞動力，鋼材等物料等——的價值，同時也記錄了產出的產品和服務的價值。隨後，他們研讀了紐蒙特礦業公司的損益表，並通過這些損益表來跟蹤公司的經營狀況。最後，研究者計算出了企業對加納就業的貢獻以及對這個國家國內生產總值的貢獻。就業資料包括企業直接聘用的員工和由公司的供應商創造的派生工作機會。公司對國內生產總值的貢獻包括因為這些工作機會而形成的消費支出、公司繳付的稅收以及企業在這個國家創造的利潤。“從根本上來說，我們和該公司一起穿越了這個國家的經濟地圖。”凱普斯坦談到。
從歷史上來看，各個國家和外國投資者之間是一種分分合合的關係，所以，企業弄清自己對當地經濟的影響是至關重要的，凱普斯坦談到。“公司提供投資和技術，人們認為，這會帶來經濟增長。但從經驗上來看，結果並非如此……在某些情況下，這些公司帶來的勞動力和環境實踐並不受歡迎。所以，一個又一個國家都在爭論外國直接投資的問題，我們也曾經看到過國有化的浪潮。我對首席執行官們說的是：‘歸根結底，這是個自食其果的問題，所以，你必須證明自己是正確的。’”
弄清一個企業給一個市場帶來的全部影響，可以而且應該對公司將其原材料和其他生產投入配置到何處的決策產生影響，凱普斯坦指出。“現在，公司高管通常會到網上尋找價格最低的供應商。但是，他們必須要考慮到地方支援的價值，以及喪失這種支持而付出的代價。”他談到。“如果你想建設一間工廠，或者推出一個新產品，那麼，你就需要得到人們的支援。而那些當地供應商就是至關重要的組成部分。事實是，當地資源可能更具價值。”
仔細審視一家公司在國際市場運作產生的經濟影響，還能讓此前未知的機會清楚顯現出來。2009年，凱普斯坦曾幫助渣打銀行評估它在加納的影響。當時，這家銀行正飽受商業新聞和某些當地團體的詬病，它們認為，這個機構只為全球性公司和這個國家的海上油田等大項目提供資金支援。然而，凱普斯坦的研究工作表明，該銀行也為加納的中小企業提供重要的資金支持。這項研究還透露，加納的中小企業運營效率很高，這一事實促使渣打銀行在加納的活動增加了一倍。“這是個有違直覺的結果，讓我們所有人都大感驚奇。”凱普斯坦指出。
凱普斯坦的研究分析並沒有包括這些公司給某些國家造成的負面影響，比如，環境污染以及職業安全等問題。但是，凱普斯坦認為，很多這類影響已經得到了詳盡的記述，而人們對這些公司做出的積極貢獻卻著墨不多。“毫無疑問，確實存在著某些負面影響。”他談到。“但人們對外國直接投資的大部分報導都有負面傾向。所以，這些資訊是一種平衡，而且可以引發有意義的爭論。而爭論則必須以事實為依據展開。”
Join The Discussion
No Comments So Far