正當許多美國人為處於停滯甚至是下滑狀態的地產價格憂心忡忡之際，一些頂尖的開發商認為只要能夠以全球市場為契機，積極管理開發專案，關注需求來源，在低迷期保存實力，機遇還是存在的。
在經歷了2006年的巔峰期之後，現今市場是怎樣的一個局面？“讓我們咬緊牙關，如果這種情況將持續下去”，威廉姆·麥克（William L. Mack）所指的這種情況就是目前低利率、租金上揚和房產投資居高不下的局面。麥克是阿波羅房地產諮詢公司（Apollo Real Estate Advisors）的管理合夥人，該公司位於紐約，所經營管理的辦公及零售用樓、旅店和其他一些地產項目遍及全球20多個國家。
根據美國房地產業協會的統計，2006年，房地產投資創下了歷史新高，3068億美元，與上一年相比增加了2760億美元。協會認為，由於空置率的提高和市場吸納導致的租金上升放緩，今年的市場投資可能會有所減少，但並沒有證據顯示嚴重的市場下挫就在眼前。謝伍德資產公司（Sherwood Equities）的首席執行官，同時也是紐約時代廣場板塊的主要開發商之一的傑弗雷·凱茲（Jeffrey S. Katz）說：“泡沫並沒有發生，市場還沒有瘋狂。”
麥克和凱茲在2007年的沃頓經濟峰會上同屬“房地產：現狀與未來”研討組成員，參與該小組討論的還包括摩根斯坦利直接投資集團（Morgan Stanley’s Direct Investing Group）的總經理傑·曼茲（Jay H. Mantz），該集團負責的是摩根斯坦利房地產投資的資金運營。
統一的全球市場
多年前，麥克曾說過，房地產業對外行人士來說是撲朔迷離、難以進入的。但在資訊時代，產業性質已經發生變化，房地產業正在吸引越來越多的新投資者，包括有利於價格拉升的對沖基金。“房地產業的透明度已大大提高，合格的投資銀行可以賣出任何市場願意接納的東西。”另外，他還說道，資本市場目前是以全世界為平臺來運作的，“全球性的投資正把這個市場整合為一個統一的市場。”
麥克指出，曾經獨立運作的本地市場已經在很大程度上向所有其他地區的發展商開放了。越來越多的房產公司在國外開設了分部，而不僅僅是派代表出席會議。凱茲說，市場的表現實在太好了，投資人才會迫不及待地把錢投入房地產，“你就是無法抵擋這裏的誘惑，因為有人已經賺了大把的鈔票。”
主持人沃頓商學院的房地產學教授彼得·李德曼（Peter Linneman）提出了這樣的疑問，如果房地產這麼有吸引力的話，為什麼還有那麼多的上市公司選擇下市。從上市到下市往往是一個處於困境中的公司可以用的最後一招，凱茲說，一個最主要的原因是私人市場往往願意出比公開市場更高的價格，而公開市場的出價依據是過去的成交價格，屬於評估後的價格，也就是說，這種價格會滯後於市場變化。由於房產價格的攀升，評估公司的評估價通常是偏低的。
他還補充道：“貸款利率也相當具有吸引力，”投資公司能更容易地借錢來買斷公共持股人手中的股份，私人的借貸公司可以提供高達項目成本75%到85%的融資款項，公共的借貸機構僅能提供40%到50%。最後他指出，私人市場中有一大筆閒置資金急待出手，私人企業受政府的管治也較少，“如今，公共機構正面臨著前所未有的成本壓力。”
麥克還補充說，很多下市的公司會視市場變化的情況而選擇是否重新上市。
隨即，李德曼向研討小組問到，芝加哥的地產大亨山姆·澤爾（Sam Zell）的拋售是不是意味著其他人也會跟風。凱茲說：“我們並不打算出售。”他的公司採取的是一種“家族式的長期發展模式”，該公司通常在購下某物業20年之後才開始對其進行開發，公司大部分利潤來自物業管理，而非開發和出售。通過這一風格及儘量避免杠杆作用的影響，該公司得以安全度過市場低迷期。凱茲說：“在我們的發展模式中，我們被允許犯錯誤。”
李德曼指出，在一些熱點市場，如紐約，房價的陡升已經將資本回報率遏制到了僅4.5%，最高回報率——經營利潤除以物業售價——僅相當於固定收益投資的回報率。李德曼說，4.5%的最高回報率，再加上每年2%的通貨膨脹率引起的租金上揚，業主差不多可以獲得6.5%的回報率，相當於目前後保債券的收益率。他問道：“你是否希望在房地產中得到更多回報呢？”
曼茲預計租金的上升速度要快於通貨膨脹的速度，因為房產投資相對於後保債券來說，投資品質更高。但麥克承認，即便如此，在今後的五年中，最高回報率仍然不可能超過6%。
對沖基金因素
研討小組的所有成員都承認，在不可預期的某個時間點，房產市場會進入低迷期。麥克說：“市場的流動性將以超出我們想像的速度枯竭”，並補充道，在低迷期，房價一般需要下調30%到40%來溢出之前價格上升的水分。但是，這次可能只需下挫15%，因為市場正在步入成熟期。
麥克指出，對沖基金的重倉投資是拉高房價的一個重要因素，而另一個因素就是證券化——即在全球二級市場上向投資者出售的房產貸款債券。這意味著，初始貸款人，如銀行，在借款人違約時不會受到太嚴重的損失。“證券化不至於讓銀行全面受損，也許可以讓借貸週期中的損失得到緩衝。”
曼茲認為，近期的下調都很快得到了控制，德國的那次下挫在12個月之內就被扭轉過來。但他也擔心，破產託管人會不會因為不熟悉證券市場而陷入困境，從而放慢運作過程。
李德曼問道：“怎樣才能準確的預測低迷期的到來，對存貨周轉來說，答案很簡單，就是杠杆率降低。”他的公司的項目之一，紐約哈德森花園就躲過了低迷期的影響，原因是公司在重新劃分地塊之前就已將地皮低價購下，同時，專案大部分區域已經預先出租了。
麥克笑稱“我們的時機抓得正好”，其公司的另一個項目，位於紐約的時代華納中心也是如此：公寓大廈恰好在9/11恐怖襲擊之前上市。他說，要在不可預知的市場中屹立不倒的關鍵，就是要有過硬的產品、合理的專案管理和渡過低迷期的能力。“只要堅持，就能渡過難關。<SPAN lang=ZH-TW style="FONT-SIZE: 10pt; FONT-FAMILY: PMingLiU; mso-fareast-language: ZH-TW; mso-ascii-font-family: Verdana
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