威廉·麦克，阿波罗置业咨询公司（Apollo Real Estate Advisors）的创始人，注意到商业地产界正在刮起一股新风，这令他感到担忧。他认为：伴随私募资本投资的膨胀，地产开发商纷纷借助私募资本基金累积经济实力，个人投资者开始在房地产交易中崭露头角。“由此形成的局面既充满激烈的竞争，又处处都是软肋。高财务杠杆危如累卵，我们正面临着严峻的态势。”
麦克是在2月1日参加于纽约举行的沃顿经济峰会时做上述评论的。峰会期间，来自两大热门投资领域（房地产及能源）的商界领袖在两个主题研讨会上讨论了行业合并和其他趋势。
第一个研讨会题为“房地产行业的现状及走向——与三位传奇人物坐而论道”。其间，三位最具声望的商业地产开发商，讲述了各自在上世纪80年代末房地产大跌之后，如何改道上市的经历。此外，他们还探讨了房地产行业在十多年的繁荣之后出现衰退迹象的可能性。
据麦克介绍，上世纪80年代，由于银行慷慨放贷以及优惠的税收政策（包括折旧规则的变化），曾一度造成楼市过热，大量房产被闲置，并最终导致房地产行业崩溃。麦克还提到，那段时间曾经有个投资商告诉他，买空楼比满租的楼宇强，因为那样他的合伙人就可以从中省下更多的税金来弥补损失。“当时的政策非常有利于楼市，所以就出现了过热的现象”，麦克说：“利用通信工具和信息共享，我希望上世纪80年代末、90年代初供需失衡的混乱现象不会在今天重演。”
房地产行业出现萧条之后，开发商必须重新注入大量资本，才能让依赖财务杠杆支撑的房产免遭查封。结果，众多曾经天马行空的开发商们选择了上市之路，为的就是进入更大范围的资本市场进而减轻还贷负担。
当时，上市对于房地产开发商而言还是一个全新的事物，Equity Group Investment LLC的董事会主席山姆·泽尔补充说，开发商以前一直是我行我素，做生意靠的是关系和炒作，因此他们不习惯按照美国证监会（Securities and Exchange Commission）的规定制作财务报表。在很多开发商眼中，资产负债表——哪怕是其中一张——要有现金余额是未曾听过的。“又是打造上市，又要受公众监督，这着实让地产商们洗心革面了一把。”
泽尔还提到，房地产行业崩溃之前，全国的商业房地产仅仅控制在一小撮人（75个建筑商和放贷人）手中。“我们彼此认识，放贷人也熟悉每一个人。外人难以涉足，因为放贷人并不愿意看到更多的人前来分羹。庞大的市场背后，其实是一个俱乐部。”
据波士顿地产公司（Boston Properties）主席默蒂·朱克曼介绍说，房地产投资信托基金（real estate investment trusts）的出现，让开发商能够走出困境，得以稳保长期收益。朱克曼说：“如今众多主流房地产公司的股权地位大有改观，这让我们能够克服一切困难，渡过难关。”身兼《美国新闻与世界报道》主席，以及《纽约每日新闻》发行人的他还表示：大规模的行业衰退并无卷土重来之势，但个人市场可能会受到冲击。例如2000年技术泡沫破裂之后，硅谷房地产市场就出现了问题。“我们不会遭遇那种会让整个行业陷入瘫痪的全国性危机，但地方性危机在所难免。”
麦克认为：投资商断定租金会持续上升，因此纷纷以低于资本费用的价格购买楼宇。眼下租金确实看涨，但是如果住户因能源开支增大而减少其他消费开支，那么零售租金很可能会受到影响。“当公众不得不为了取暖而放弃购买一台新的平板电视时，零售租金稳中有升的好日子也就结束了。不过目前公众还在买。”一方面，工业楼宇出租保持平稳，宾馆楼宇出租呈上升趋势；另一方面，所有的资产类别都会受到利率上调的冲击。
朱克曼提出：目前的低利率，要归因于全球经济扩张，以及美国离岸外包将通胀率控制在了一个较低的水平。“目前，我们处在一个通胀率总体走低的时期。”麦克还指出，遭遇了十年前的股市泡沫破裂，经历了公司财务欺诈事件之苦，如今投资商们渴望获得硬资本，这对整个行业而言非常有利。但他也担心经济增长的背后，很多家庭“寅食卯粮”——抵押房屋净值来维持较高的消费水平。而且，尽管通胀率维持在正常范围内变化，但是美国经济的增长是由于其他国家在购买美国的公司债券和国债。因此，境外投资人可能出于任何原因决定撤资，一旦如此，可能导致美国利率飙升。他认为这些就是危险的信号。
全球性需求抬高能源价格
有发言人在主题为“能源投资形势——谁在为合并浪潮推波助澜？”的研讨会上表示：过去的一年中，能源行业成为了投资商的又一新宠。由于能源产量无法满足全世界的需求，能源公司不仅因此掌握了更大的定价权，而且还赚了个盆满钵溢。行业合并的浪潮开始涌现，企业纷纷借势在开采和加工领域进行新的投资，以期满足全球能源需求。
NRG能源（NRG Energy）是一家总部位于新泽西州普林斯顿的批发电力公司，CEO大卫·克雷恩（David Crane）表示：行业联合目前主要体现在石油和天然气巨头之间，例如埃克森（Exxon）与美孚（Mobil）的合并。这些能源巨鳄已经不再青睐发电市场。他还指出，欧洲的一两个国家级能源公司可能有意从美国购买一些电力，尽管眼下后者也正忙于整合，如合并在即的新泽西州公共服务集团（Public Service Enterprise Group）与芝加哥的埃克塞龙公司（Exelon Corp）。
私募资本与对冲基金可能会在行业合并中发挥作用，克雷恩对此的观点是：那种200-300亿美元的大宗并购交易例外。私募资本与对冲基金正在抢滩个人电力资产，并试图从中为投资商赚取回报。“这会在一定程度上拖合并的后腿，原因是私人资本投资公司或者对冲基金投资的电力公司并不打算长期占有这份资产，因此不会考虑放长线钓大鱼采用12或20年回报期的投资模式。”
切思皮克能源公司（Chesapeake Energy Corporation）是一家位于俄克拉荷马市的独立石油天然气公司，主席兼CEO奥布里·麦克兰顿（Aubrey McClendon）表示：行业联合非常必要，唯有如此才能满足中国和其他发展中国家的能源需求，强劲的需求正在抬高价格。
他对征收能源产品暴富税的提议感到十分气愤：“现在正是需要全球大公司更趋一致，投资这类能源项目，以满足全球能源需求的时候，正正当当赚钱就成了罪过吗？！除非我们主动去认识这个行业必须解决的诸多问题，除非（你让）我们能赚些钱用于将来的投资，否则我们就要陷入困境了。”
麦克兰顿还指出美国能源消费者将要面对的另一个问题：由于政府控制着大多数能源资源，如油田、天然气的勘探、开采和经营，因此能源公司不得不把目光投向国外政府听命于人。“合同期满就会被转让，而不是续签”，他说：“对美国消费者而言，这可不是好消息。如果说，国际能源厂商（如埃克森和英国石油）已经够让消费者叫苦不迭了，那么当这些能源公司不得不将勘探开采权拱手相让给伊朗、伊拉克，以及印度尼西亚政府钦点的公司时，消费者只会更惨。”
位于康涅狄格州格林威治镇的先储公司（First Reserve Corp.）是一家专注于能源行业的私人资本投资公司，主席兼CEO威廉·麦考利（William Macaulay）表示：各国石油公司都纷纷跨越国界寻找新的能源供应，尤其是中国的中国海洋石油总公司（CNOOC）。该公司曾试图购买美国的石油公司尤尼科（Unocal）。“那些国家和公司急需找到更多的能源，”麦考利说：“这意味着，你将看到他们在各国乃是世界范围内，更加野心勃勃的盯着能源。”
私募资本并不是能源行业的主力军，麦考利补充表示：去年有15％的并购案采用私募资本的方式，其中只有3％是能源交易，而大多数属于发电市场。“这种局面已经持续了十年，也许将来会有所改变。私慕资本在能源行业无足轻重。”
对于布什总统上个月在国情咨文中呼吁增加可再生能源的投资论调，克雷恩的评论是：政策制定者必须认识到可再生能源的发展完善尚需年月；而与此同时，人们对化石燃料的依赖性依然很大。“听布什总统的讲话也好，通观全局也罢，人人都在谈论清洁煤以及新式核能发电，这很好。可是没有人说2015或2020年前可再生能源将会带来巨大的变化，这让我不免有些担心。如果我们无力解决今后十年将要出现的问题，那么美国将会变成一个伤心的国度。”
麦考利指出，人们对能源成本的担心，使得可再生能源行业方兴未艾。由于上世纪70年代能源价格高居不下，导致人们一度对可再生能源产生了极大的关注，可是到了80年代，生产能力提高，价格又有所回落，人们也随之冷落了可再生能源。“可再生能源的大有作为尚需时日。在很长一段时间里，经济发展仍将依赖化石燃料。”
麦克兰顿指出，能源价格上涨也不无益处，它让人们认识到世界上的石油资源并不是取之不尽，用之不竭的。“全球地况已经证实这一定论”，他补充说：“除非美国依据曼哈顿计划（Manhattan Project：二战后研制原子弹的计划）就能源发展达成一致，否则可再生能源对于能源供应不过是杯水车薪。”
克莱恩表明，作为国家的监管机构，政府部门如果压制提价呼声，最终吃亏的很可能是消费者。“如果未能适时地给出价格信号，就会误导资源储备。”他以加州能源危机为例做进一步说明：最初监管人员拒绝上调价格，等到他们终于向消费者发出调节的价格信号时，消费量却在三个月内下降了15％。
麦克兰顿敦促政府像鼓励农场主不断拓荒开垦一样，在价格调节方面上给予能源公司同样的支持。这是他做梦都渴望得到的那种支持。遗憾地是，国会非但没有与能源厂商合作，反而传唤公司的执行官们前来交待自己到底有没有搞价格欺骗。
“我们置身于一个巨大的市场中。利润庞大不假，但是这类项目需要的投入同样庞大，” 麦克兰顿一边说，一边指着一个耗资250亿美元、耗时15年的阿拉斯加天然气管道项目。“这需要合作伙伴。就在我们必须携手并进的时候，威胁之手（政府）却要伸向我们的腰包。”
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