随着公众接受程度的提高，众筹开始进入新的领域。其中有一个领域前景无限，就是商业房地产。在这个领域1000万美元以下的投资不值得大投资者去花费精力，Fundrise的联合创始人丹•米勒（Dan Miller）说道。这些大投资者不愿意拥有很多“100万美元的投资项目，因为他们没有那么多精力进行管理”。这为他那样的众筹公司留下了机会。在本次的沃顿知识在线访谈中，米勒解释了他的公司是如何利用这个机会的。
以下为经过整理的访谈内容。
沃顿知识在线：今天我们邀请了Fundrise的联合创始人兼董事长丹•米勒。Fundrise是一家房地产众筹公司。这是一个新思路。请给我们讲讲它是如何运作的？你们又是怎么开始的？
丹•米勒：我们兄弟两人是在2010年创立Fundrise的。起初，我们建立这个平台只是为了给我们自己的房地产项目集资。当时我们在华盛顿特区购买并开发地产项目，我们通过这个平台吸引投资者，最小投资额低至100美元。这是我们的第一笔众筹交易。现在我们为其他房地产公司提供融资——这样我们就从自己本身的项目扩展到了全国范围内的项目。
沃顿知识在线：当人们听到100美元这个数额时，可能会觉得这是一个小规模投资。但事实却未必如此。请告诉我们项目规模有多大，以及项目性质，是住宅楼还是商业楼？
米勒：主要是市区的商业用房项目，资金在3000万美元以下——比机构投资的规模略小一些。现在我们通常为每个项目提供200万至500万美元的融资。3年前，是30万美元，去年是60万、70万美元，增长非常快。通过众筹平台，人们可以在网上进行投资。这吸引了一大批小投资者，聚集在一起形成了一笔较大的资金。因此，投资限额低并不意味着加在一起的总金额小。
沃顿知识在线：你们有投资者，你们在网站上发布项目说：“我们想要买下并开发这个楼盘，你们愿意投资吗？”任何金额的投资都可以吗？你们总共可以筹集100万美元？平均投资额是多少？
米勒：大约在1万美元。我们寻找交易并承销项目。我们在全国各地都有办事处。这个过程跟传统的房地产项目采购和承销类似。我们有人进行市场工作。他们要会见房地产开发商，讨论我们的平台，然后共同完成交易。创新的环节在于把项目发布在网站上，这样就允许任何个人成为投资的一份子。
沃顿知识在线：那投资者将得到什么呢？有什么样的回报？为什么他们选择这些而不是其他投资类型呢？
米勒：嗯，真正的价值在于我们的技术能砍掉中间环节，我们直接将投资者和房地产公司联系起来，这与私募股权基金或其他中间机构不同。通过这种方式，投资者可以获得两位数的投资回报，同时房地产公司也能以较低的费用获得融资。一般来说，我们做的是优先股投资，低于交易中的银行借贷，但高于股权投资。其特点是固定收益高，而不动产的转型和开发过程相对较短。
沃顿知识在线：如果人们不了解你的公司，他们怎么确保自己的资金安全？
米勒：他们会观望一段时间。这是我们从消费者行为中发现的。人们会注册——但是在最初的120天内投资的几率很小。他们定期登陆网站，查看交易，并认真研究。他们看着我们在进行一个融资项目，直到项目结束。然后他们会投资5000美元，并开始获利，接着就可能投资1万美元、2.5万美元。
我们的确看到了这样的消费者行为，我认为这和电子商务的情形很相似——第一次在网上购物时，你不确定输入信用卡号是否安全，你也不知道购买的东西是否会送到。而现在，网购就是分分钟的事——当天就可以送达。这种消费者行为模式很相似，因为你给他们提供的产品是他们以前从未投资过的项目，而这种在线投资平台也是在其他投资中从未使用过的。
沃顿知识在线：有意思的是，你们的市场定位是与项目规模挂钩的。你们不会投资或开发2亿美元的办公大楼。你们只投资特定规模的项目，这些项目对拥有大量资金的投资者来说并没有太大吸引力。请解释一下这种机制是如何运作的？
米勒：这是我们的起点。机构投资者很少会进行1000万美元以下的股权投资，这倒并不是因为较小规模的投资没有意义，而是因为他们拥有数十亿美元的资金，可以分成若干份。如果拥有很多100万美元的投资项目，他们没有那么多精力进行管理。因此，这就造成了一种人为障碍，使得一些成立已久并拥有良好记录的小型企业、中型房地产运营商，难以为1500万至2000万美元的项目获得融资。我们就从这里介入，运用科技手段有效地为中端市场房地产运营商服务，为他们的项目提供融资，而这些项目通常是被机构投资者所忽略的。
沃顿知识在线：到目前为止你们完成的项目包括哪些类型？
米勒：我们在15个不同的市场完成了项目。其中金额最高的是为世界贸易中心三号大楼融资500万美元。我们售出了价值500万美元的优先债券，是这个交易的优先建设债券。我们的业务大约有一半是在华盛顿特区和纽约，最近我们刚在洛杉矶和旧金山成立了办事处。我们的项目规模大都在500万美元至2500万美元之间。此外，我们正在为另外一家房地产公司融资。企业找到我们，我们为其提供一部分资金。大部分项目都是在城市转型区。楼盘被买下，进行升级改造，然后出售或者再融资。项目类型都不相同，但都会有所改进或者转型。
沃顿知识在线：除了运用技术寻找投资者，并找出原本不会通过这种方式进行投资的人，你先前还提到了砍掉中间环节——这能大大降低成本。你能否解释一下是如何消减成本的？能降低多少成本？我猜这是业务模式中的一个重要部分。
米勒：这是我们真正的价值所在：房地产运营商可以花费较少的费用获得资金，同时投资者能实现更好的投资。从根本上来说，如果没有这个价值定位，就不会有这种商业模式了。与私募股权基金相比较，我们每年仅向投资者收取0.5%的资产管理费和服务费。而私募股权基金每年收取2%的管理费，并从除优先回报之外的利润中提取20%。我们以模拟样品交易为例，一个为期3年、年利润12%的投资，3年中我们只收取1.5%的费用。而典型的私募股权基金3年将收取8.4%的费用。因此在房地产公司和投资者中间确实存在着巨大的鸿沟。
沃顿知识在线：关于颠覆性技术我们已听说过很多。你刚刚也讲过颠覆房地产领域的私募基金。你认为这是一个可以扩展的模式吗，至少在你所谈到的低于3000万美元的项目水平上？
米勒：事情会发生变化。你在数字媒体、博客、推特和脸谱网上所看到的其他企业——他们都是从小规模开始，一点点做大，直到发展成机构。我认为最有效的出发点就在于被市场忽略的部分，也就是机构由于自身规模而难以顾及的部分。但我认为这一点将会转变，关键在于为私人商业地产交易创造效益……这是一个巨大的市场。不过是寻找项目，打几个电话，试图募集资金。却并没有一种有效的方法能将项目集中起来。我们的平台为此建立了标准化流程。我认为这将给市场的各个领域带来效益。只是需要时间让它进入不同领域罢了。
沃顿知识在线：这有点像空中食宿（Airbnb）或者优步（Uber），你们在有需求者和能满足需求的人之间起着连接作用。
米勒：是的。
沃顿知识在线：这会减少日常管理费和类似的开销。关键就在这里吧？
米勒：是的。这种商业模式目前被称作“市场借贷”。通过借贷俱乐部进行投资，有借款方，有投资人，你只需将二者联系起来。你也可以用自有资本作担保进行融资，这样可以让两者结合起来。通过创建标准化流程你可以同时为双方带来效益。
我们看到的是，通过这种分散模型，运营过程更加高效，同时成本也更低。它没有大银行分支机构的全部集中化基础设施，这些设施会产生大量的办公和企业日常开销。我认为随着众筹的进一步发展，融资金额也提高。你将会看到它挑战现有的银行机构，而这些机构正是高度集中化的，有大量的日常开销和额外费用。
沃顿知识在线：但不只是银行机构，不只是银行设施，还包括出去寻找投资者的费用，我猜测这个过程肯定需要大量人力，而且少不了各种会议、午餐和会见。你的意思相当于在说这些都不再是必须的了，至少在这种规模的项目上如此。
米勒：对的。我把我们自己看做这些公司外包的资本市场部。中型房地产运营商没有全职员工负责资本市场工作，我们替他们安排财务，让他们了解到不同类型资本的报价。我们帮助他们与投资者建立联系，但同时我们也负责处理投资者关系、分销和报税文件等。这是一个高度集中化的角色，让房地产开发商得以集中精力于自己的工作：寻找项目、开发项目，而由我们负责整个融资过程。
沃顿知识在线：你们砍掉了中间过程。那你们省掉了多少费用和成本？
米勒：一般来说，联合购买股权的机构至少会收取3%至5%的费用，可能高于他们寻找并筹集资本的费用。私募股权基金将收取2%至20%。因此仅从投资者角度来说，投资者需要间接或直接支付5%至10%的费用。私人房地产投资信托是另外一种和私人房地产交易类似的市场，投资之前需要预先支付15%的费用。因此我认为技术将帮助我们节省一大笔费用。
沃顿知识在线：你们公司收费情况是怎样的？
米勒：每年仅收取0.5%。然后我们在交易完成时向借方收取1.5%的费用。因此，对借方来说，可以通过较低成本获得资金，对投资者来说，可以有更多的投资机会，而且打开了新的市场。传统上的不动产联合投资要求投资者投入10万美元或更多的资金，因此这是一个巨大的未满足市场，因最低投资额较高，使得单笔房地产交易难以获得投资。
沃顿知识在线：此外关于你们的项目还有一些特别之处，就是投资人通常都会与项目有一些联系。有可能项目就在他们附近的社区，或者他们认识与之有关的某个人。
米勒：这是我们的出发点。我们开发一些房地产项目出租给当地人们熟知的大厨或餐厅，或者改造人们感兴趣的历史建筑。经常会有人来问我们“你们在干什么，为什么要这么做？——这些项目是什么样子的，最后会有什么样的结果？”
我们就想，为什么不能去找这些投资者，让他们投资呢？可能他们家就在附近，他们已经对这里的房地产项目有所了解。他们还拥有许多其他信息，能让他们对参与投资充满激情，却并非只是出于财务目的，但这样并不一定就是错的。我们刚在底特律进行了第一个项目。我们将集资重建老虎队体育场。同样的道理，这里曾是一个棒球场，底特律的每个人都曾经去过，他们想要为这片区域的振兴出一份力，让它恢复昔日的光彩。我想你已经看到了我们能够做到的，因为你会把这些投资卖给散户。他们购买的产品除了能带来16%的投资回报，还有更多的特质。他们能够评判其他一些因素。
沃顿知识在线：这是一个多大的项目？你们又会帮这个项目筹集多少资金？
米勒：这个项目耗资大约在3000万美元。其中20%将通过股票形式发售。我们将会募集50万至100万美元。现在我们是利用我们的资产负债表进行注资，这样我们就能用我们自己的现款保证到期交付资金，然后再将项目发布到网站上。因此对真正的房地产公司来说，他们并不承担线上筹款的风险。这是一个重大转变，我们进行集中资产管理，我们主要负责投资者报告，保证资金能按时到位。
沃顿知识在线：按你的估计，这将是商业房地产开发中的一大巨变吗？又有哪些方面保持不变呢？
米勒：是的——发掘投资机会。我们的大多数订单都是各地的办事处在线下发掘的，他们身在市场，了解社区，面见开发商。我们很少在没有见开发商的情况下或者直接从网上就获得交易机会的。
我们发现把项目整合到一起是在很大程度上一个线下工作过程。我们寻找承销商进行尽职调查。有一些信息需要收集，这些服务就需要从第三方组织订购，像评估、环境调查等，需要有人来承担这一切。其中我们看到，有两项功能帮助我们更高效地利用人力，这有点像众包，如果有经纪人或其他人给我们一个项目，他们可以上传项目信息并承担一定费用，或者也可以邀请特定市场的专家参与，他们承担包销直到大众成为一个可以信赖的第三方团体。但在目前，是由我们来处理这一切的。因此我会说，采购、包销和交割都是老一套了。现在应该是分销、投资和网络营销——以及投资者报告——这是我们的根本转变。
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