作为有吸引力的投资对象，与公司债务等投资机会相比，房地产正在显露出一些早期的复苏迹象。但是，权益和债务市场必须更加坚定地开放，以便恢复正常的交易流。这是最近在沃顿商学院泽尔劳瑞房地产研究中心（Zell Lurie Real Estate Center）召开的秋季会议期间，与会人士提出的一项评估。他们还讨论了该如何从监管失误中汲取教训，正是这些失误助长了金融市场的崩溃。
“与六个月前相比，房地产相对于其他选择似乎有更好的投资价值，”保德信抵押资本（Prudential Mortgage Capital）公司总裁戴维·塔多克（David Twardock）说道，该公司负责管理保险集团的房地产融资。他在“资本从何而来以及如何使用？”的主题讨论会上发言时指出，诸如单个A+级的企业债务等基准证券如今提供的回报是去年年底的三分之一。“因此，作为替代方案，向房地产贷款似乎比长期与此等基准证券挂钩的贷款更好。”
但是，让塔多克感到惋惜的是，虽然债务资本可用，权益投资者却仍然举棋不定。此种现象未能有助于“去杠杆化”（deleveraging），或使投资组合中的债务比例有所减少，而这些是在交易流恢复到较为正常水平之前，银行和其他出借人必须经历的，塔多克和其他与会人士说道。“不同之处在于，几乎没有人开出权益支票来购买房地产，”塔多克补充道，“我们所需要的是让权益一直采用这个‘去杠杆化’过程。”
沃顿商学院房地产教授彼得·李德曼（Peter D. Linneman）在2008年9月与2009年2月之间的会议上对与会人士表示，银行在美国联邦储备所存的钱与过去50年一样多。出借这些资金将会引起通胀压力，但是他和其他与会人士指出，经济需要部分流动性来资助增长。
美国摩根大通证券的副董事长彼得·E.巴席勒（Peter E. Baccile）表示，最近投资情绪已有明显改善，并且 “今年的资本市场已经打开。”今年1月至8月，公共房地产投资信托基金（REITs）发行了价值180亿美元的证券，“比20世纪90年代任何一年发行的都要多，而且当时正值IPO（首次公开募股）大潮时期。”为来自房地产投资信托基金的投资级债务提供的债券市场也已开放，截至目前，今年的发行总额已达80亿美元。这一切都“增强了市场参与者的信心，并且带来了许多新的机遇，”他补充道。
塔多克认为，这些信心水平将随着投资组合的“去杠杆化”而提升。他指出，银行占有3.4万亿美元私人债务市场的一半左右。另外的20%则在商业抵押担保证券(CMBS)市场，其余的则在保险公司及房利美和房地美的机构、以及联邦住房管理局之间分配。“我们有新的贷款资金；我们有更多可以用来投资的钱，比我们可以找到的贷款要多得多，但问题是，‘去杠杆化’这一过程是需要时间的，”塔多克说道。
虽然部分行业正在出现一些信心恢复的微弱信号，但是积极的迹象仍然参差不齐。汤森德集团是一家房地产咨询公司，为退休金基金、捐款和基金会提供服务，该集团的总裁、创始人及首席执行官特伦斯·R.埃亨（Terrance R. Ahern）指出，活动都集中在600来家投资于房地产的私募市场基金之间的“历史低位”。“几乎没有基金达成[交易]，持有资金的经理也没有执行任何交易，”他指出。雪上加霜的是：机构投资者在二季度末蒙受“严重亏损”，而且此种情形仍在持续。
保险公司在高峰年里承保了400亿美元的贷款，但是“他们不会解决自己的问题，”他指出。市场需要来自银行和机构的资金流，例如房利美和房地美需要商业抵押担保证券市场的复苏。“除了保险公司以外，大家都在二季度忙着撤资；人们需要一些新的资金形式。”
“徒手接落刀”
埃亨指出，私募股权能够在有限程度内帮助填补债务市场的空缺。他将私募股权投资者分为三组：“有能力的、没有能力的，以及在有能力的投资者中，那些愿意投资的和不愿意投资的。”在那些拥有投资所需资金的人士当中，新入行者比其他人更加具有进取性，但是在传统的小基金里，“有一种害怕徒手接落刀的心态。但是，有一些大鳄正在进入市场并制定[投资]计划……”
巴席勒表示，前方的挑战是巨大的。“我们无法对我们在全球金融体系中捅出的大窟窿视而不见。”7万亿美元将75家最大的金融机构的贷款能力渐渐消蚀掉。如果监管机构提出更高的资本充足性要求，该数字将达到10万亿美元。“这个问题将伴随我们相当长一段时间。我们必须习惯于在更小的资本环境内经营，这会是很痛苦的。”
银行面临的另一个问题 – 他们无法骤然摆脱不良资产，而只能“自觅出路”，巴席勒补充道。“我们无法在一夜之间将大量的不良资产全部剥离。”他认为可以经过“几年的时间”来进行改善，来创造和保留收入、出售资产并建立他们的存款基础。
商业抵押担保证券市场的复苏也将有助于出借人将其投资证券化，但是该市场需要一些结构化的改进，巴席勒和其他与会者表示。“我们不需要划分为10、12或15个不同部分的债务，我们需要的只是简化的商业抵押担保证券结构，根据此种结构，要么是出借人持有风险，要么是有人在认购那些具有长期风险的基金组合，”他说道，“这种模式是可行的，而且最终有可能会恢复。”与会人士提出，由于商业抵押担保证券市场未能“<SPAN style="FONT-SIZE: 10pt; mso-bidi-font-family: Arial; mso-ascii-font-family: Verdana; mso-hansi-font-f
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