兴衰更替：中国商业地产市场是否供应过量？

 

过去十年来中国经济快速增长，吸引许多跨国公司和零售商来到中国，把目光瞄准了这里迅速壮大的富裕的中产阶级人群。为了给这些跨国企业和零售商提供场地，开发商找银行贷款，买下土地，建筑工地和大型吊车遍布中国各大城市。

 

位于黄金商业区域的甲级（高端）写字楼和环境略逊一筹，位于中心区域之外的乙级写字楼的供给在近年来迅速增加。同时，大型购物中心—一个相对来说还是较新的概念—取代了全国各个城市的百货商店。

 

金融危机爆发后，许多跨国公司裁减了在中国的员工，关闭在中国的办公室，冻结了招聘计划，或者搬迁到更便宜、面积更小的办公室。而零售商也因消费者捂紧钱包而艰难度日。现在中国大城市的某些摩天大楼和大型购物中心变得空空荡荡，只有百无聊赖的店员和保安。但与此同时，工地的轰鸣声并没有停止。为什么会发生这种情况？商业地产的空置率究竟是多少？这一市场的发展前景如何？沃顿知识在线就这些问题寻访了业内人士的意见。

 

北京和其他城市

 

究竟有多少空置的高楼大厦是争论的主题之一。据房产中介公司世邦魏理仕（CB Richard Ellis）的分析师雪莉·胡（Shirley Hu）估计，到2010年北京商业办公用地将大约增加150万平方米，上海将增加约190万平方米，商业办公用地空置率也将达到30%左右。

 

根据位于北京的全球不良资产解决方案公司（Global Distressed Solutions LLC）总裁杰克·罗德曼（Jack Rodman），北京商业房产的实际空置率可能高达50%。罗德曼同时还担任总部位于洛杉矶的地产投资顾问公司Crosswater Realty Advisors的高级顾问。他认为，房产中介公司通常不把分层所有权（即按层或房间出售或租赁给不同小业主并由他们再次出租）的大楼计算在内，这些楼宇中有些也是甲级写字楼；同样不算在内的还有已竣工但尚未对外租赁的大楼；或者即将竣工、正在办理房屋使用权证的大楼。“这些大楼虽然理论上尚未开放，但……如果一幢大楼六个月内就要交付使用，那就应该把它算在供应量中。否则会引起误导。”

 

据罗德曼估计，2007年至2009年，单北京甲级写字楼的供给量就增加了560万平方米（约6000万平方英尺），另外还有370万平方米（约4000万平方英尺）的乙级写字楼或将出售给投资者的非分层所有权写字楼。他表示这个数字不包括央视大楼等政府大楼，以及银行、保险公司和石油公司等机构兴建的自用新办公大楼。

 

在2003年至2007年经济景气的时候，没人担心空置率的问题，当时的需求将年吸纳率推高到约每年46.5万平方米。那时的中国很热门，谁都想到中国来，不论是国际投资银行，还是律师事务所、会计师事务所和房产中介。“但从前两年起这股热潮就开始减退了，”罗德曼说。“现在的净吸纳量非常低，在我看来这是个真正严重的大问题。”而且这个问题不只北京有，他补充道：“上海的写字楼市场也同样糟糕。”

 

其他的城市在商业地产领域也面临着高空置率的烦恼。总部位于杭州的一家商业地产开发商的总经理吴伟明评论说：“杭州地区的商业地产供应量肯定是过剩的。”

 

空置的还不只是办公楼。北京那些奢华的新购物中心的入驻比率大约在60%左右，比前些年的70%到80%有所下降，北京世邦魏理仕的零售业地产销售代表温迪·查（Wendy Zha）表示。“还有以前那些商家尚未完全进驻的旧购物中心也还在出租。”她表示，整体上零售商场的空置率在30%至40%之间。

 

而零售商场供应量过剩在北京表现得异常明显，因为北京的开发商都赶在2008年奥运会之前建成大型购物中心，以迎接蜂拥而来的游客。第一太平戴维斯中国公司（Savills China）高级经理、中国研究部负责人詹姆斯·麦克唐纳德（James Macdonald）如是认为。第一太平戴维斯是一家在伦敦证交所上市的全球房地产服务提供商。他表示，上海的情况有所不同：“（上海）的供应量在未来六个月中可能会增加，因为世博会即将来临。与此同时，上海的零售商场市场相对健康，全市的黄金地段零售商场的空置率大约是3.3%。”

 

租金下跌

 

根据第一太平戴维斯的数据，去年第三季度北京和上海的商业地产租赁价格开始下跌。月租金报价从平均每平方米189.8元降至147.9元，同比下降17.2%。麦克唐纳德认为：“这个跌幅是很大的。”

 

但为了挽留或吸引租户入驻，许多业主在签五年以上租赁合约时都承诺免租金12个月或更长的时间，也就是说北京的净有效租金其实已下降40%至50%。然而，许多大楼还是空关的，地产投资顾问罗德曼说。他收集了一些北京空置写字楼的照片，并将这些照片做成长长一叠令人忧虑的幻灯片。从他的位于北京商业中心区域的办公室的窗户看出去，他能指出至少六幢空置的办公楼，其中许多早在数月前，甚至数年前，就开始出租，但直到现在还没有真正进入市场。

 

北京的零售商场的租金下跌了大约20%，“这个跌幅可不小，”世邦魏理仕的温迪·查说。她相信有些开发商是故意待价而沽，尽管零售商坚持非低价不租。

 

上海的情况也是如此。世邦魏理仕的胡女士表示，上海的零售业租金“已经跌至2006年下半年以来的最低水平。我们看到租户现在都在利用目前的市场形势，实施长期的入驻战略。”

 

待价而沽

 

罗德曼认为，现在的问题植根于2003至<SPAN style="FONT-FAMILY: Verdana; FONT