影响力投资如何减轻你的房租负担？

沃顿商学院的凯瑟琳·克莱恩教授（Katherine Klein）与沃顿校友、特纳影响力投资公司（Turner Impact Capital）的创始人兼CEO鲍比·特纳（Bobby Turner）探讨了如何通过影响力投资方法在美国各地打造更实惠的租赁房。

特纳希望提升租房者的自豪感。他认为，建设一个能给租房者带来社区自豪感和凝聚力的社区，是他创新住房模式的重要支撑——这种投资方式可以增加经济适用房的存量，控制不断攀升的物业管理成本，并产生经济回报。他表示：“这件事如能做得好就是一桩善举。”

在《美元与变革》播客的一期节目中，沃顿社会影响力研究中心的副主任凯瑟琳·克莱恩教授（Katherine Klein）邀请特纳谈谈商业在帮助解决一些最棘手社会问题中的作用，包括经济适用房。政府数据显示，自大萧条以来，美国租房家庭的数量一直在稳步增长。2017年，超过48%的租房家庭表示“房租是沉重负担”，这意味着他们的房租超过了收入的三分之一。  

疫情下的经济困境更加挤压了工人阶级，凸显出美国日益扩大的财富不平等差距和日渐衰败的社会安全网。特纳表示，是时候让商界领袖挺身而出了。

他说：“甚至在疫情之前，我想我们都可以同意，美国一直没有实现自己的理想……这场危机促使商界领袖真正思考我们作为资本管理者的责任……以及我们在帮助解决一些最普遍、最紧迫的社会挑战方面可以发挥什么样的作用。”

骄傲的事

特纳一直是一个解决问题的务实主义者。他在金融领域有20多年经验，理解让私人开发商建造经济适用房的困难。土地、劳动力、材料和融资成本使得开发商无法在收取低廉租金的同时获得利润。

他说：“事实是，在大多数大城市，投资于经济适用房的资本回报率不到2%。问题是巨大的，需求在增长，却没有新的供应。”

特纳没有去重新发明轮子，而是决定创新。他发起了特纳多家庭影响力基金（ Turner Multifamily Impact Funds），用来购买现有公寓，进行翻新，并通过他所谓的整体性方法创建新社区。

通过参与这一套社区共建计划，租户被注入了一种自豪感。例如，教师们可以通过提供家教或为社区的孩子们开发教育项目来获取更低的房租。警察把巡逻车停在家门前，负责监督小区的安保情况，也能获得更低的房租。健康医疗工作者可以通过为社区量身定制一套卫生保健计划而换取更低的房租。

特纳说，这种参与有助于减少物业管理开支，这是管理租赁物业最昂贵的费用之一。当租户感到自豪感时，他们也更有可能提前报告设施维修问题，并加强相互合作来增加居住安全性。

这种方法是有效的。他说，在过去6年里，该公司用这套方法收购了30处房产的1.1万套房屋，而租户满意度从不到30%提高到95%，租赁期延长了30%。并在不提高现有租户租金的情况下，将公司的净收入提高了8%。

“甚至在疫情之前，我想我们都可以同意，美国一直没有实现自己的理想。”——鲍比·特纳

经商伦理

特纳强调利润不必以牺牲他人利益为代价；它可以与目的一致。

“商业和道德不必相互排斥，”他补充说，当创造利润与实现某种社会性目的相关联时，它们更具有一致性和可预测性。与其他某些产品不同，投资保障性住房并不是要创造需求。对经济适用房的需求早就存在并持续增长，机会也在增长。

他指出：“我认为，在目前这个美国历史的节点上，我们都可以达成共识，长久以来我们依赖政府来解决一些最紧迫的社会挑战，如教育、住房和医疗保健，成效很有限。这实际上妨碍了我们的成果，使我们落到今天的窘境。”

特纳说，社会责任是每个人的事。如今，消费者用钱包投票，很多事情是一种消费行为，企业领导人应该注意到这一点，否则就有可能被落在后面。“如果不能融入或接受这些不断变化的价值观，将导致你的公司股价下跌和收入流减少。每个人都必须意识到这一点。”