影響力投資如何減輕你的房租負擔？

沃頓商學院的凱瑟琳·克萊恩教授（Katherine Klein）與沃頓校友、特納影響力投資公司（Turner Impact Capital）的創始人兼CEO鮑比·特納（Bobby Turner）探討了如何通過影響力投資方法在美國各地打造更實惠的租賃房。

特納希望提升租房者的自豪感。他認為，建設一個能給租房者帶來社區自豪感和凝聚力的社區，是他創新住房模式的重要支撐——這種投資方式可以增加經濟適用房的存量，控制不斷攀升的物業管理成本，並產生經濟回報。他表示：“這件事如能做得好就是一樁善舉。”

在《美元與變革》播客的一期節目中，沃頓社會影響力研究中心的副主任凱瑟琳·克萊恩教授（Katherine Klein）邀請特納談談商業在幫助解決一些最棘手社會問題中的作用，包括經濟適用房。政府數據顯示，自大蕭條以來，美國租房家庭的數量一直在穩步增長。2017年，超過48%的租房家庭表示“房租是沉重負擔”，這意味著他們的房租超過了收入的三分之一。  

疫情下的經濟困境更加擠壓了工人階級，凸顯出美國日益擴大的財富不平等差距和日漸衰敗的社會安全網。特納表示，是時候讓商界領袖挺身而出了。

他說：“甚至在疫情之前，我想我們都可以同意，美國一直沒有實現自己的理想……這場危機促使商界領袖真正思考我們作為資本管理者的責任……以及我們在幫助解決一些最普遍、最緊迫的社會挑戰方面可以發揮什麼樣的作用。”

驕傲的事

特納一直是一個解決問題的務實主義者。他在金融領域有20多年經驗，理解讓私人開發商建造經濟適用房的困難。土地、勞動力、材料和融資成本使得開發商無法在收取低廉租金的同時獲得利潤。

他說：“事實是，在大多數大城市，投資於經濟適用房的資本回報率不到2%。問題是巨大的，需求在增長，卻沒有新的供應。”

特納沒有去重新發明輪子，而是決定創新。他發起了特納多家庭影響力基金（ Turner Multifamily Impact Funds），用來購買現有公寓，進行翻新，並通過他所謂的整體性方法創建新社區。

通過參與這一套社區共建計畫，租戶被注入了一種自豪感。例如，教師們可以通過提供家教或為社區的孩子們開發教育專案來獲取更低的房租。員警把巡邏車停在家門前，負責監督社區的安保情況，也能獲得更低的房租。健康醫療工作者可以通過為社區量身定制一套衛生保健計畫而換取更低的房租。

特納說，這種參與有助於減少物業管理開支，這是管理租賃物業最昂貴的費用之一。當租戶感到自豪感時，他們也更有可能提前報告設施維修問題，並加強相互合作來增加居住安全性。

這種方法是有效的。他說，在過去6年裏，該公司用這套方法收購了30處房產的1.1萬套房屋，而租戶滿意度從不到30%提高到95%，租賃期延長了30%。並在不提高現有租戶租金的情況下，將公司的淨收入提高了8%。

“甚至在疫情之前，我想我們都可以同意，美國一直沒有實現自己的理想。”——鮑比·特納

經商倫理

特納強調利潤不必以犧牲他人利益為代價；它可以與目的一致。

“商業和道德不必相互排斥，”他補充說，當創造利潤與實現某種社會性目的相關聯時，它們更具有一致性和可預測性。與其他某些產品不同，投資保障性住房並不是要創造需求。對經濟適用房的需求早就存在並持續增長，機會也在增長。

他指出：“我認為，在目前這個美國歷史的節點上，我們都可以達成共識，長久以來我們依賴政府來解決一些最緊迫的社會挑戰，如教育、住房和醫療保健，成效很有限。這實際上妨礙了我們的成果，使我們落到今天的窘境。”

特納說，社會責任是每個人的事。如今，消費者用錢包投票，很多事情是一種消費行為，企業領導人應該注意到這一點，否則就有可能被落在後面。“如果不能融入或接受這些不斷變化的價值觀，將導致你的公司股價下跌和收入流減少。每個人都必須意識到這一點。”