在許多美國人眼中，房地産市場是一條令人趨之若鶩的快速致富通道。過去幾年許多業主確實靠房屋升值致了富，房地産投資商靠鉅額利潤發了財。但現在隨著利率的上升，房價瘋漲怕是要到頭了。美聯儲主席本·伯南克(Ben S. Bernanke)上月表示，火熱的房地産已經出現陣陣“寒意”。與此同時，前任美聯儲主席艾倫·格林斯潘(Alan Greenspan)對美國債券市場協會（The Bond Market Association）表示，美國房地産市場的“泡沫鼎盛時期”即將終結。
雖然很少有人會質疑這種論調，但房地産市場將何去何從的確難以預知。沃頓商學院房地産及金融教授、Zell/Lurie房地産研究中心(Zell/Lurie Real Estate Center)主任約瑟夫• 喬科（Joseph Gyourko ）說，“我認爲美國樓市並沒有廣泛産生泡沫”。他承認2005年房地産市場確實存在“泡沫”，公寓樓房等細分市場也定會出現下跌，但整個房地産市場並未見“全線崩潰”的迹象。喬科認爲造成美國許多城市尤其是沿海城市房價高漲的是各種地方經濟因素，譬如就業增加以及住宅房源有限等。
曾經在《非理性繁榮》（Irrational Exuberance）中預測2000年股市崩潰的耶魯大學經濟學教授羅伯特·希爾勒（Robert Shiller）對此持不同觀點。在他看來，美國房價近來出現前所未有的飆升表明投資心理這只無形的手在操縱市場。他指出，導致單戶住宅房價飆升的因素“就像上世紀九十年代的股市心理——可能非常不穩定。”
喬科和希爾勒都是在本月初關於房地産市場創新及風險管理的會議上做出上述評論的。該會議由沃頓金融學院中心(Wharton Financial Institutions Center)與Mercer Oliver Wyman公司共同舉辦。二人在一個專家座談中就推動房價上漲的動力因素進行了討論。參加座談的還有爲企業提供房地産融資服務的投資公司W.P. Carey & Co.總裁兼CEO戈登·杜甘（Gordon DuGan），以及投資商業地産的對沖基金美國柯羅尼資本集團（Colony Capital）總裁理查德·索茲曼（Richard Saltzman）。杜甘與索茲曼主要關注美國商業地産市場——上世紀九十年代初商業地産曾經經歷嚴重的危機，該次危機也是距今最近的一次低迷。
喬科指出“推動住宅市場房價上升是地方性因素而非國家性因素。”正是地方上漲態勢導致美國各大市場的現房中間價與房價上漲幅度都出現了趨異現象，其中獲利最豐的當屬沿海市場。根據聯邦住房企業監察辦公室(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)資料顯示，自上世紀八十年代以來，華盛頓特區、加州、紐約、麻塞諸塞州以及羅德島州的房價已經翻了五番有餘。近來某些度假勝地的房屋價格更是扶搖直上。以佛羅里達州西南部爲例，僅去年一年該地區的房價就上升了30%，包括那不勒斯、珊瑚角、鳳凰城、弗拉格斯塔夫以及亞利桑那。與此同時，美國許多大城市的房價收入比和房價租金比也紛紛創下歷史新高。
2000年納斯達克股市崩潰和隨之而來的經濟衰退導致美國利率降到歷史新低，推動美國樓市走向繁榮，投資者也趁機從中獲利。自隔夜貸款利率降至1%之後，美聯儲從2004年6月起將該利率逐漸提高到5%。即便如此，5%在美國歷史上仍然屬於較低水平。
長期以來，利率和房價並沒有形成互相影響的關係。當利率升高時，房價並不會明顯下降，即使在抵押貸款服務費上漲的情況下也不會——反之亦然。喬科指出，利率上升時房價仍然繼續上升的原因之一是業主希望以較低利息的抵押貸款取代舊貸款。
增長中的富人群體
喬科認爲，拉動房價上升最重要的因素是需求，即人們的收入。他說，“我們一直在爲美國造就富人。”1940年，收入達到10萬美元的家庭不足1%。而到1970年，達到這一收入水平的美國家庭占5%。2000年，這一比例升至12%。
喬科指出富人青睞的居住環境主要集中在爲數不多的幾個大城市，尤其是沿海地區。例如，在加利福尼亞西部的聖何塞，約有三分之一的住戶年收入都超過10萬美元；在華盛頓和舊金山，四分之一的家庭收入超過10美元；而在芝加哥，這一數位是五分之一。一方面人們對高檔房屋的需求不斷增加，另一方面房源數量又有限。在舊金山、洛杉磯以及紐約，住房供應（通過相對住宅存量新增的建築許可反映的資料）近年來一直呈下降趨勢。而在底特律和明尼阿波利斯，富人群體沒有增長，供應量也沒有受限——這些地區的樓市上漲很可能帶來麻煩。
當喬科著力從供給和需求因素來分析住宅價格上升的原因時，希爾勒則將目光鎖定在投資者的投機情緒上。他注意到自上世紀九十年代初期以來，現房中間價的上漲幅度一年比一年高。這就讓投資者認爲“房地産是百萬富翁的搖籃。”正如近年來這些投資者大舉進攻低利率、高房價的樓市一樣，他們也可能突然紛紛撤出樓市。
在希爾勒看來，更大的經濟顧慮是大量業主的資金被房産套住。儘管眼下各地的樓市前景是幾家歡喜幾家愁，但很多投資者都面臨著房地産貶值的風險，而他們的財務狀況也將受到牽連。
希爾勒指出，業主必須想辦法規避房價波動的風險，或者將其在房産的風險分散到其他市場。希爾勒順勢對他與兩位同事共同創建的MacroMarkets公司大加讚揚。MacroMarkets公司不僅旨在幫助投資者規避風險，同時還定期公佈Case-Shiller指數，即衡量美國十座城市房價平均變化的系列房屋價格指數。5月末，美國芝加哥商業交易所（Chicago Mercantile Exchange）根據標準普爾/ Case-Shiller房屋價格指數推出期貨合同，爲投資者提供一套與房價變化挂鈎的風險規避機制。
儘管最初幾周期貨合同的交易量少得可憐，但芝加哥商業交易所對未來的發展充滿信心。希勒指出，一個針對住宅價格風險的具有良好流動性的期貨市場，還能衍生房屋掉期、指數票據、房屋證券保險以及新模式的房地産抵押合同等避險産品。此外，擴大住宅市場的投資以及增加避險産品還能改善房地産經濟周期。“住房價格期貨交易可能會讓房價更加趨於理性。這對經濟周期尤爲重要，因爲經濟周期實質上就是一個地産周期。”
商業地産
儘管房地産市場常常被看作一個整體，但這些市場中包含了許多不同的部分，其中商業房地産與住宅就大不相同。美國柯羅尼資本集團的索茲曼介紹說，商業房地産自上世紀九十年代初發生徹底的轉變後，如今的市場運作規則與以前大不相同，其中最顯著的變化是公共和私有資本的相互作用。美國柯羅尼資本集團管理的資産淨值達50億美元，在北美、歐洲以及亞洲投資約160億美元的資産。
W.P. Carey & Co.公司CEO杜甘指出，商業房地産市場的價格主要受兩個因素的影響。其一是過去15年美國房地産投資信託基金（REITs）市場資本值的增加，增強了商業地産市場的資金流。杜甘說，美國房地産投資信託基金的市場規模從1991年“不值一提”的90億美元，發展壯大爲2005年的3180億美元，每年增長速度達到26%。根據美國國家房地産投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）以及商業抵押證券聯合會（Commercial Mortgage Securities Association）資料統計，美國房地産的整個證券化市場在2005年底突破一萬億美元大關。其中除房地産投資信託基金外，還包括6830億美元的商業抵押證券（CMBS）。所謂商業抵押證券，是一種將商業抵押貸款聚合打包，證券化後，向承受不同風險級別的投資者發行的融資方式。
杜甘說，另一個影響商業地産價格的因素就是美國十年期國債收益率創歷史新低。他注意到近年來大量資本流入商業地産市場與低利率和投資選擇單一有關。正如“金髮姑娘（Goldilocks）故事中的那一幕，”他說，三隻熊回來了，金髮姑娘還能繼續舒舒服服的日子嗎？杜甘說，商業房地産市場的發展正是如此，你很難預測在利率升高的情況下市場會做出怎樣的回應？
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