本文最初發表於2008年9月17日 9月13日週末，當美聯儲官員們會見華爾街的頂級高管們時，他們清楚地解釋了一件事：就在幾個月之前，華爾街另一家機構貝爾斯登公司（
這種情勢迫使雷曼兄弟公司申請破產，並導致另一個金融巨頭——美林公司（Merrill Lynch）——以“清倉大拍賣的價格”被美洲銀行（Bank of America）收編。
這一結局引出了這樣一個問題：如果聯邦政府現在在救助問題上採取強硬態度，那麼，為什麼僅僅在一周前，政府會拿納稅人的錢冒險，去支持抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）呢？（9月16日對美國國際集團（AIG）的救助完全是另一個問題。請見我們有關這一問題的播客。）政府的這個接管行動——可能耗費納稅人多達2，000美元的資金——是恰當的嗎？那麼，下一步行動會是什麼？
沃頓商學院六位現職和前任教授都幾乎一致認為：除了讓房利美和房地美挺過困境以外，政府別無選擇。持有這兩家機構銷售的住房抵押貸款證券的投資者分佈極廣，如果這些證券崩盤，將會引發一場全球性的金融災難。“我想，政府基本上沒有其他選擇，因為房利美和房地美是市場中碩大無比的玩家。”沃頓商學院房地產系主任約瑟夫·吉奧科（Joseph E. Gyourko）說，金融學教授傑瑞米·J.西格爾（Jeremy J. Siegel）對此也表示贊同。“有很充分的理由證明，房利美和房地美本來就不應該出現，不過，考慮到它們的存在已既成事實，而且已經成了證券市場的龐大組成部分，那麼，政府除了解救它們以外，確實別無選擇。”
人們對重建這兩家機構的最佳方案觀點不一，不過，大部分受訪教授認為，它們在抵押市場中應該扮演的角色，應該比現在所扮演的角色更小，同時，他們認為，它們應該轉變成私人持股的公司。
一個非常緊迫的問題是：美國的購房者是否可以繼續輕鬆獲得這樣的抵押貸款——標準的30年期，貸款利率保持不變，在貸款期內，每月償付額也不變。一個替代方案，也是其他發達國家採用的主導方式，就是可調利率抵押貸款，償付貸款的利率隨著市場利率的變化而上下浮動。“聯邦政府欠著納稅人一個債，那就是：一旦危機過去，應該徹查這些機構。”沃頓的金融學教授理查·馬斯頓（Richard Marston）說。“歐洲就沒有這些政府為其提供擔保，以支持住房市場發展的私有公司。”
教授們一致認為，短期內不太可能出臺重大變革措施了，因為美國的住房市場首先必須先穩定下來，這個過程可能需要幾年的時間。與此同時，政府的接管也需要每個公司逐漸減持住房抵押貸款和住房抵押貸款證券。
政府的孩子
1983年，為提供住房抵押貸款，政府成立了房利美——即美國聯邦國民抵押貸款協會（Federal National Mortgage Association），越南戰爭期間，為了讓房利美的債務脫離政府預算，1968年，房利美轉變成了一家上市公司，而在此前，它一直是一家政府機構。幾乎與房利美完全一樣的房地美——美國聯邦住宅貸款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corp.）——是由國會在1970年創建的，公司從成立伊始就是一家上市公司，成立該公司的目的，是為了和房利美形成競爭。目前，這兩家機構所持有或擔保的住房抵押貸款總值大約為6萬億美元——占美國全部未清償住房貸款總量的大約一半。
這兩家機構從出借人——比如，銀行——那裏購買住房貸款，之後，將這些貸款打包成住房抵押貸款證券，這種形式的債券可以銷售給投資者。抵押貸款出借人不再將住房抵押貸款在自己的帳面上保留30年，而是將其變現成現金，這些現金能讓它們發放更多的貸款。如果沒有這一系統，它們若想獲得放貸的資金，就必須依靠儲蓄帳戶和其他存款，此外，出借人並不想發放人們最喜歡的貸款，也就是固定利率住房貸款，因為一旦情況有變，出借人給付儲戶的利息，就會超過從住房貸款借款人那裏得到的收益。
為了使住房抵押貸款證券對投資者更富吸引力，房利美和房地美為投資者提供了這樣的擔保：如果房主“斷供”——沒有按月償付貸款，那麼，它們會代為償付。當房利美還是一家政府機構時，這一承諾得到了聯邦政府的支持。
實際上，作為私有公司，房利美和房地美並沒有提供這種擔保的合法權力，但是，投資者認為，因為是政府創建了這些“政府提供支援的實體”，所以，如果陷入危機，政府自會來解救自己的。有政府的暗中支持，讓這些機構的證券看起來非常安全可靠，所以，即使投資者從這些證券獲得的利息不如其他地方更高，不過他們也欣然接受了——這對房利美和房地美來說是一筆財富，它們可以據此降低普通美國人的住房抵押貸款利息。
次級貸款敲響了警鐘
作為他們扮演的雙重角色——提供低成本住房抵押貸款以及為房利美和房地美的股東尋求收益——的一部分，這兩個機構獲准像投資者那樣運作，允許它們借錢購買其他機構發行的住房抵押貸款或者有住房抵押擔保的證券。在2007年和2008年風起雲湧的次級抵押貸款危機期間，不斷增長的“斷供”——房主未能按期償付貸款——讓房利美和房地美遭受了數十值億美元的損失。與此同時，兩家機構在其他機構發行的住房貸款和有住房抵押擔保的證券上的投資，也出現了大幅縮水。兩家機構的股價暴跌了90%以上，全球的投資者擔心，房利美和房利美可能沒有足夠的資金為其住房抵押貸款證券提供擔保了。
為安撫投資者，7月，為了讓兩家機構獲取聯邦政府的資金，監管者出臺了幾項措施，同時，國會通過了一項法令：如果必要，允許政府接管這兩家公司。但是，兩家機構的股價並沒有止住下跌的勢頭，公司宣佈發生了巨額虧損。9月7日，美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）宣佈，將按照7月的法令接管兩家機構，將它們置於監管之下，並解雇了高層執行官，從而，將納稅人給予它們的暗中支持明確化。
沃頓的房地產教授蘇珊·M.華徹特（Susan M. Wachter）說，政府別無選擇。“如果沒有這次救助，我們以後就得進行規模大得多的救助。”她說。“因為將來還要救助銀行體系。”次貸危機已經將很多私有抵押貸款借貸者逐出了本行業，同時，其他機構也限制了借貸。結果，華徹特說，現在，房利美和房地美就承擔了近70%的新抵押貸款。她說：“如果沒有房利美和房地美積極繼續提供抵押貸款資金，那麼，可以毫不誇張地說，市場中就沒有什麼抵押貸款資金了。”之後，她又補充說，那會使住房價格比現在下跌得更厲害。
沃頓的金融學教授佛蘭克林·艾倫（Franklin Allen）同樣支持政府接管，不過，他認為，如果政府更早做出反應，後來發生的市場動盪本是可以得到一些改變的。“我認為，他們實在是別無選擇……很遺憾，他們沒有在幾個月前剛剛發佈這些舉措的時候採取措施。”他說。
從另一方面來說，金融學退休教授傑克·古騰泰格（Jack Guttentag）認為，7月的舉措足以讓市場確信，美國政府願意救助這兩家機構，無需接管它們。事實上，財政部的亨利·保爾森（<SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10pt; FONT-FAMILY: Verdana; mso-fareast-font-family: PMingLiU; mso-font-kerning: 0pt; mso-b
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