中國房地產市場路向何方：有觀察人士看到了保持樂觀的理由

在過去的十年間，中國房地產市場漲勢猛烈，成為國內外投資者關注的焦點。近年來，國家宏觀調控力度在不斷加強，並開始推行從緊的房地產政策，近幾個月內，隨著深圳等一些城市的房價大幅下跌，中國房地產市場衰聲一片。此外，房地產股票也紛紛下跌，投資者信心受挫。甚至有預測表示，中國房地產市場將面臨崩潰境地。

 

但即使主流基調較為悲觀，仍有很多分析人士認為，雖然中國房地產市場存在泡沫，但其市場基礎卻仍很穩固。同時，中國政府開始日益關注普通民眾的住房需求。有關專家表示，在未來幾年間，這一未得到發展的普通住房領域，可能會成為帶動房地產市場發展的新動力。

 

國內問題

 

眼前的事實讓人們憂心忡忡。今年四月，一向不追求轟動效應的《經濟學人》雜誌（The Economist）宣稱，“中國的另一個狂潮要戛然而止了。”雜誌提到，自2007年10月起，深圳平均住房價格已經下跌了28%，上海的房地產開發商被迫將房價打了近10%的折扣，而北京及周邊地區房價漲幅減緩。同時，包括廣東雅居樂地產在內的眾多房地產開發商價值也均縮水三分之二。

 

此外，北京經濟諮詢公司龍洲經訊（Dragonomics），在今年六月發佈的中國建築與房地產行業報告中指出，中國城市房地產價格增長普遍減緩。今年第一季度，住房銷售面積自2002年以來首次出現下跌，同比下降了4%。

 

是什麼造成了中國房地產市場的痛苦？有關專家認為，中國房地產市場的衰退很大程度上是本國內部問題的反映，而並非是受到美國次貸危機的影響。第一太平大衛斯物業顧問（北京）（Savills Property Services）的資深研究與諮詢經理王女士（Joan Wang）表示，迄今為止，她並未發現中國房地產市場受到美國次貸危機的直接影響。在她所負責的北京業務中，並沒有太多公司因為美國的次貸危機而減少辦公或住房面積。“我認為，美國次貸危機對在中國的境外投資者也許會有影響，但卻不會影響到中國本土公司。”她談到，特別是一些美國投資機構，受次貸危機的影響較大。王也聽說過一些境外投資機構意欲出售其在中國的資產，但她表示，中國本土公司完全不受次貸危機的困擾，他們的經營狀況主要取決於國內因素影響。

 

那麼這些國內因素到底指什麼？據龍洲經迅資料顯示，中國土地和房產購買熱潮的衰退，與中國政府於去年11月開始實施的從緊的房地產政策有關。為抑制房地產市場的投機熱，央行規定要提高貸款成本，限制住房貸款。央行提高了購買第二套住房的貸款利率，並加大了首付數額。這些舉措促成了房價漲幅的減緩。

 

第一太平大衛斯的王表示，廣義而言，中國房地產開發商的處境也很困難。一方面，他們面臨著從緊的宏觀經濟環境，例如，北京實施了貨幣緊縮政策，以加強對通脹的控制力度；央行加強了銀行信貸管理，並一直在提高存款準備金率，於今年6月10日達到新高。另一方面，中國政府還出臺了不少針對房地產市場的辦法措施。在這些措施中，王特別強調了一些專門面向境外投資者的條令。自2006年下發了《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》（“Circular 171”）後，中國政府又陸續採取了不少舉措，以限制境外資金在中國房地產市場進行投機交易。隨後，到2007年中期，中國採取了更嚴厲的舉措，包括嚴格限制外商投資房地產公司借用外債等。中國政府之所以採取這些措施，部分原因是由於擔心房地產市場的投機活動過熱，而導致房價遠遠超出國內普通民眾的購買能力。

 

王女士提到，由於境外資金獲取困難，再加上當前中國從緊的宏觀調控政策，使房地產開發商們陷入了資金短缺的境地。“他們既無法在當地銀行貸到充足的資金，也不能自由使用境外資金。”她說道。事實如此，像潘石屹這樣的房地產領軍人物，身為SOHO中國（北京中央商業區最大房地產開發商）總裁，也表示作為需要大量資金支援的房地產業在今年面臨的最大問題就是信貸困難。其他一些房地產大亨還提到，原材料費用增加，勞動力和土地成本上漲，也極大影響了他們的利潤表現。

 

雙城記

 

然而，第一太平大衛斯的王女士對於中國未來的房地產業仍持樂觀態度。通過對統計資料仔細研究後可以印證她的觀點。雖然在北京、深圳這樣的一級城市，房地產市場表現低迷，但在全國範圍內，自2007年初開始，在建的住房面積依然保持著穩步上升的勢頭。據龍洲經迅資料顯示，三月份時，全國在建住房面積同比漲幅達27%。當月，全國實際住房投資同比增長35%，比二月份的同比漲幅27%有所上升。此外，四月份時，雖然全國房產價格漲幅減緩，但仍較去年同期增長了10%。

 

要如何解釋這種自相矛盾的現象呢？據瑞士聯合銀行（UBS）經濟學家喬納森•安德森（Jonathan Anderson）及其他分析人士指出，目前遭遇困難的城市並不能代表中國房地產市場的總體形勢。事實上，這些經濟學家們認為，中國整體房地產市場的長期經濟基礎仍然很穩固。

 

安德森提出，要瞭解中國房地產市場，就必須搞清楚一級城市和二級城市房地產市場之間的區別。在北京、上海、廣州、深圳這樣的一級城市中，市場大部分由中國大型房地產商掌握，主要進行高端房地產開發。（安德森將中國西部的成都和重慶也列為一級城市。據龍洲經迅的中國建築與房地產行業報告顯示，在二級城市中，杭州、寧波等沿海地區是房地產市場上的熱門城市。）近日，安德森在一次北京商業講座上提到，一級城市的房地產市場泡沫較大。資金大量湧入，也加劇了揮發的風險。“這些地方的房價可以一下子飆升100%，然後驟跌30-40%。”安德森說。

 

一名不願透露姓名的位於北京的獨立經濟分析師補充道，那些房價下跌的城市，大多是較容易吸引國外熱錢湧入的城市。他解釋說，由於中國的債券或者期貨市場尚不發達，因此這些境外資金要麼流入股市，要麼流入房地產市場，以期謀利。例如，很多移居國外的福建人將大量資金注入自己家鄉的房地產市場，結果導致當地市場出現動盪。

 

這位分析師還提到，深圳房地產市場的不穩定，部分與其臨近香港有關。由於港元與美元間匯率穩定，但現階段美元持續走軟，而人民幣卻在不斷升值，因此，很多香港富豪爭相將港元換成用人民幣計算的資產。為應對此趨勢，深圳各銀行採取了嚴厲的限制措施，不接受二級抵押貸款。此外，由於深圳由大量流動人口組成，有實力的中產階級較少，因此，當房價下跌時，就會在那些貸款投資房市的人群中產生恐慌，而急於拋售房產。但是，該分析師認為，由於深圳房價的漲勢一直高於全國平均漲勢，因此當地房地產價格出現下降也可以被認為是一種調整。

 

市場基礎穩固

 

據UBS的安德森稱，這些身為熱點的主要一級城市之外卻又是另一番景象。他指出，在二、三、四級城市中，普通房產開發約占房地產市場的90%。與以投機為主的高端市場相比，這些中低端市場表現出“沒有抵押貸款，沒有借貸，鮮有投機行為”的特點。雖然有時房價也會不穩定，但也是以個位數的增長率波動。安德森說，“這是受需求驅動的。” 他指出，以去年11月廣州和深圳為例，當地房市的大轉折並不能充分反映普通民眾市場和次級城市的情況。安德森強調，全國平均價格指數也許會產生誤導，因為那些投機活動頻繁的高端市場上房價的大幅波動，對平均價格影響巨大。

 

此外，經濟學家們認為，中國的房地產業並未受到類似近期在美國爆發的系統性問題的威脅。“這裏不是美國。在美國會出現累積十年的巨大住房問題，以及不斷上漲的巨額房貸，”安德森評論道。同時，2002到2003年間，中國建築業被認為是建立在“短期資金的大量投機行徑”之上，但近年來“局面已大為改觀。”

 

觀察家們還指出，與美國不同，中國銀行沒有抵押和開發貸款的金融衍生物，從而限制了房地產業危機向其他金融系統擴散的潛在威脅。

 

龍洲經訊常務董事葛藝豪（Arthur Kroeber）補充道，過去的七年中，中國新增抵押貸款數額僅占總體住房銷售額的35%。也就是說，約有三分之二的住房銷售是用現金支付的。他表示，這與開發商的報告是一致的。“就系統風險而言，我並不是很擔心，因為中國並不存在太多抵押房貸。”葛藝豪說。

 

發展普通住房

 

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