共用經濟正在改變短期租房業：潮流洶湧，適者繁榮

共用經濟給房地產和酒店業帶來了大規模的快速變化，以Airbnb為代表的短期租房業並不只是冰山一角。 

彼得·艾倫（Peter L. Allen）在本專欄中寫道，“與其購買或租用特定住所，人們有一天會成為在全球提供空間的公司的會員，這就是21世紀的分時度假。” 艾倫是Booking控股的亞洲子公司Agoda.com的外部拓展和公共事務部門負責人，他還指出，其他幾個轉型浪潮也即將來臨。

共用經濟的誕生和迅速擴張正在改變住宿業。這個變化的推手無疑是Airbnb的崛起。Airbnb已從一個名為“Airbed and Breakfast”的小型三藩市初創公司發展為跨國企業，所帶來的變化極為深遠。

現在許多大型的短期租賃網站都提供超過100多萬個住房選擇，並且已有投資湧入。酒店業也開始了創新和適應。數百家公司正在湧現（和消失），為戶主和租客提供新服務和新旅行方式。

幾家公司正在試驗Homelike聯合創始人菲格（Dustin Figge）所稱的“以服務為形式的居住”。這些新發展創造了機會——新模式、新公司、新工作。而困難——熊彼特描述的“創造性破壞”也正在上演，同時新變化面臨不少挑戰——政府如何管理、規範、徵稅？

有人迎接這些變化; 有人則盡力將其忽視或消滅。但正如新加坡國立大學電腦學院的創業學楊教授（Francis SC Yeoh）指出的，“這是一場巨大的浪潮，海嘯即將到來，你必須認識和管理。想要對抗是徒勞無益的。”萬豪亞太區（不包括大中華區）CEO麥儂（Rajeev Menon）持有同樣看法，他說：”這是一種會持續下去的商業模式。”

隨著這些變化的繼續和加速，許多人都在問：“未來會是什麼樣？”

我們的觀點：這個行業將繼續增長，遠快於傳統的租賃經濟。一些最熱門的關鍵字將是亞洲、商務旅行和千禧代旅行者。

商業模式將發生變化，酒店和短期住宿互相學習; 旅行類型會變得模糊。相關產業會擴大，生態系統得到充實，就業市場也繼續變化。展望未來並適應它將帶來實質性利益。讓我們一起來具體探索。 

短期共用租賃加速增長

包括短期住宿在內的共用經濟正在快速增長。Booking Homes（Booking控股集團的子業務）有來自227個國家的560多萬個房源，平均每天有150萬個房間/晚受到預訂; Airbnb有來自191個國家的500多萬個房源，累計入住旅客達4億人次; HomeAway在190個國家有200多萬個房源; Agoda（也是Booking Holdings的子業務）擁有110多萬個物業; 途家在中國300個城市和全球300多個城市共有100多萬個房源。

旅遊資訊網Skift 在2017年預測，2018年底全球本地租賃行業的總收入將達到1690億美元。當時有關高管估計，整個本地租賃市場的增長速度是全球經濟的2-4倍。這種增長將繼續。HomeAway還發現，82％的現有用戶計畫再次入住本地出租房屋。

這樣的速度使投資者湧向短期租賃行業。物業管理網站Rented.com的CEO麥康奈爾（Andrew McConnell）稱這個市場為“淘金熱”。僅在2017年，中國的途家和小豬就一共吸引了來自攜程、Morningside Ventures和Capital Today等投資者超過5億美元的資金。布魯克菲爾德物業（Brookfield Property Partners）與房地產開發商 Niido 投入2億美元在Airbnb旗下創辦合資企業“Niido”，讓租戶可以每年將其房屋出租多達180天，也就是說，短期經營正在融入長期房地產市場。

亞洲是共用經濟的中心。尼爾森的研究發現，亞太居民是世界上最願意參與分享的人，81%的人願意住宿他人的房產，78%的人願意出租或分享自己的房產（全球數據為66%和68%），最願意分享的前十個國家中有四個在亞洲：中國、菲律賓、泰國和印度。中國擁有1.35億出境遊客（聯合國世界旅遊組織數據），將有力地影響全球趨勢。

千禧一代的行為特徵

根據全球商務旅行協會的數據，2016年商務旅客一共支出1.3萬億美元，年均增長率為6-7%。短期租賃整合商Tripping.com的聯合創始人曼海默（Jeffrey Manheimer）表示，雖然運用本地出租的商務旅行“還處在起步階段”，但這個趨勢正在發展。Booking.com和Airbnb現在都提供面向商務旅行的服務（配備Wi-Fi、自助登記和更靈活的取消政策等功能），美國運通全球商務旅行已經與Airbnb合作以使支付更便捷。越來越多的人將商務和休閒旅行相結合，正好促進了短期租賃行業的發展。

此趨勢在快速增長的千禧代旅行者（30歲左右的年輕人）細分中尤為明顯。據《康德·納斯特旅行者》發佈，1/7的千禧代商務旅行者因為民宿的體驗而傾向於選擇民宿。

這種變化的關鍵可能正在於千禧一代本身。“全球有12億千禧一代，一半以上在亞洲，” WeWork東南亞執行董事福亞德（Turochas Fuad）說，“他們正在採用不同的方式。”的確，一項Hipmunk調查顯示，44%的千禧代旅行者更喜歡民宿而非酒店，Expedia的一項調查顯示，62%的千禧代願意在出差後延長旅行時間，體驗當地生活。

千禧代旅行者在其他方面也有不同：據波士頓諮詢稱，千禧代提前計畫，旅行的時間比上一代更長; 他們在旅遊服務提供商、線上旅行社和元搜索引擎中比較和尋找最划算的服務; 他們非常依賴顧客推薦和評論。

對於想要佔領千禧一代市場的公司，創新就是王道。這個市場並不小：僅中國就有4億千禧一代人口，《福布斯》2018年的報告也引用了一項研究，對全球千禧代旅遊市場估值超過2000億美元。

環保也是一大因素。瑞士信貸（Credit Suisse）引用尼爾森和德勤對消費者行為的研究表明，千禧一代是“最具可持續性意識（即環保意識）的一代人”。他們深受“分享而非消費”這類趨勢的影響。《芝加哥論壇報》引用2017年TripAdvisor的調查指出，“將近2/3的旅行者計畫明年做出更環保的選擇。”共用住宿可能比酒店更環保，因為家庭環境往往比酒店更節約資源，共用可以更多地利用現有資產，而且住在居民區比住在酒店更節省在市區的花費。 

不斷發展的商業模式

這個商業模式的本質孕育著改變。共用住宿（比如住宿加早餐）早已不是新鮮事物，但在過去20年間，兩個原因讓這一行業迅速增長。一個是需求的增長和變化，包括市區酒店費用太高、特別活動產生的額外供應以及家庭出行需求（特別是需要洗衣房和廚房）。另一方面當然是技術因素，即線上旅遊的興起。

有趣的是，隨著市場的發展，短期租賃和酒店開始變得彼此相似。隨著短期租賃服務的擴大，客戶的需求正在推動短租向酒店靠近，有更高的標準化，登記更方便，以及更多的整體出租（而不是只出租臥室）。Agoda全球合作夥伴服務副總裁庫克（Errol Cooke）指出，“最終可能是幾家大型全球品牌控制這個領域，特別是那些有大量財力收購、行銷和創造像酒店、禮賓服務和社區等額外收入來源的公司。”短租市場正在商業化。

反過來，酒店也變得越來越關注當地。凱悅酒店CEO霍普拉馬齊安 （Mark Hoplamazian ）認為Airbnb等服務使凱悅品牌更加強大。“Airbnb已經證明人們在乎人際互動的經歷，” 他說，Airbnb“實際上擴大了旅行的概念，激勵我們反思經營方法。“希爾頓正在開發“本地策劃”酒店;新加坡YOTEL飯店提供自助登記入住服務以及公共的工作休閒空間。雅高酒店集團負責上東南亞地區銷售的副總裁門納多（Ianic Menard）說：“我們有一個名為JO＆JOE的新品牌，幫助旅行者租用非常實惠的小空間，與當地人會面並建立聯繫。”競爭刺激創新，每一方都在向競爭對手學習。

度假租賃雖然無法在每個方面與五星級酒店競爭，但一個輔助服務的生態系統正在出現; 這個系統複製了酒店模式，在某些情況下甚至根據酒店模式在擴展。

一些新穎的服務包括：行李寄存服務LuggageHero、Cleanly（乾洗和洗衣）、啤酒、葡萄酒等酒類送貨應用程式Drizly、Zeel（當日按摩和水療護理）、Glamsquad（美容服務）、Handstand（自行車路線，與當地培訓師預約會面）; 以及三小時內提供經篩選的兒童保育的提供商平臺Helpr。雖然這些服務在設計時考慮的可能是度假租賃，但也同樣適用於酒店。在某些情況下，這些服務可能取代酒店的專門服務（例如，食品交付取代客房服務），但在其他情況下，這些服務讓酒店得以提供也許根本沒有的外包服務。酒店模式將繼續分解和重組。

共用空間的概念也在改變我們的生活。自20世紀80年代中期以來，韓國一直有“辦公酒店”（具有“辦公室”和“酒店”功能的城市建築），但這一概念正在通過WeWork的驚人增長而快速擴展。

WeWork於2010年推出，提供帶有千禧一代喜愛的功能（例如公共空間、免費啤酒和咖啡）的靈活辦公空間，在全球範圍內快速發展，同時本身也不斷變革。 例如，在新的WeLive 大樓內，住客可以參加公共餐飲、電影之夜和瑜伽課程以及使用互聯網、有線電視接入和每月清潔服務。2017年5月，該公司宣佈推出 WeWork Wellness，提供公共健身課程。半年後，WeWork的大樓又推出小學WeGrow，融合傳統的教學和以商業為主的話題。“產品變化; 需要改變，”福亞德說，這可能是整個共用經濟的口頭禪，“我們正在填補人們在尋找的需求空白。”

擁抱未來潮流

房地產的一個典型問題在於結成塊，而且非常大塊，就像一直以來的管理方式一樣。住宅租賃至少一年，商業租賃至少3-5年或甚至更長。由於企業會擴大和縮小，租賃限制往往非常不合適，而公司不得不支付在某個時刻不需要的空間，或在高峰時期擠在狹小空間。更靈活的共用經濟模式遠遠更適合商業世界的潮起潮落。總部位於倫敦的創業公司AppearHere就在考慮以“零售業的Airbnb”的定位起步發展。

要在家居和職場預見更多這樣的靈活性（儘管家和工作場所將來可能不再對立）。未來的某一天，與其購買或租用特定住所，人們有一天會成為在全球提供空間的公司的會員，這就是21世紀的分時度假。

共同生活將超越加州東灣和矽谷新世紀風格，住戶將有機會創造和更適合自己的跨代、不斷變化的大家庭。就像自行車共用和乘車共用一樣，所有權的概念可能會漸漸讓位於“一切即服務”的概念，在未來，資產將成為職能，如波士頓諮詢集團所建議的那樣。房地產市場將擺脫目前僵化的結構，變得越來越生動，越來越自發。

正如我們指出，這些變化是顛覆性的，也是破壞性的。共用經濟的另一面是“零工經濟”（gig economy），永久的全職工作將可能由偶爾或連續的臨時工作所取代。這些工作為一些人在職業生涯的某些階段帶來了巨大的好處，但對其他人可能非常艱難，最鮮明的例子是優步服務的起起伏伏，該公司與美國和亞洲城市的計程車工會和勞動法產生了衝突。而醫療福利和退休計畫也不是為零工經濟設計的，解決之道不能是強迫臨時工作者放棄這些福利。

同樣，為酒店、辦公樓和公寓制定的規則也不適用於短期租賃。不可能指望出租一間臥室的退休者滿足與大酒店一樣的註冊和許可要求。但是禁止短期租賃也完全行不通——禁止人們出租房間來補充收入，或是剝奪她所在社區的稅收和商業收入，或她因為沒有許可被迫轉為地下經營，也不符合現實需求。監管需要適應新的現實，繼續保持靈活性。

與全球化一樣，共用經濟帶來的變化新鮮、複雜，且無法預測。有贏家和輸家; 需要大幅的調整。有的變化會很痛苦。但從旅行、房地產到我們的生活如何由空間定義，這些變化是很真實的。

世界旅遊理事會的記錄表明，旅遊業占世界GDP和就業崗位的10%左右，而短期住宿在其中的份額在迅速增長。這個廣闊的領域正在發生巨變。擁抱和適應這些變化的個人、企業和政府將獲得重大利益，並能改善經濟和生活。