隨著公眾接受程度的提高，眾籌開始進入新的領域。其中有一個領域前景無限，就是商業房地產。在這個領域1000萬美元以下的投資不值得大投資者去花費精力，Fundrise的聯合創始人丹•米勒（Dan Miller）說道。這些大投資者不願意擁有很多“100萬美元的投資專案，因為他們沒有那麼多精力進行管理”。這為他那樣的眾籌公司留下了機會。在本次的沃頓知識線上訪談中，米勒解釋了他的公司是如何利用這個機會的。
以下為經過整理的訪談內容。
沃頓知識線上：今天我們邀請了Fundrise的聯合創始人兼董事長丹•米勒。Fundrise是一家房地產眾籌公司。這是一個新思路。請給我們講講它是如何運作的？你們又是怎麼開始的？
丹•米勒：我們兄弟兩人是在2010年創立Fundrise的。起初，我們建立這個平臺只是為了給我們自己的房地產項目集資。當時我們在華盛頓特區購買並開發地產專案，我們通過這個平臺吸引投資者，最小投資額低至100美元。這是我們的第一筆眾籌交易。現在我們為其他房地產公司提供融資——這樣我們就從自己本身的項目擴展到了全國範圍內的項目。
沃頓知識線上：當人們聽到100美元這個數額時，可能會覺得這是一個小規模投資。但事實卻未必如此。請告訴我們專案規模有多大，以及項目性質，是住宅樓還是商業樓？
米勒：主要是市區的商業用房項目，資金在3000萬美元以下——比機構投資的規模略小一些。現在我們通常為每個專案提供200萬至500萬美元的融資。3年前，是30萬美元，去年是60萬、70萬美元，增長非常快。通過眾籌平臺，人們可以在網上進行投資。這吸引了一大批小投資者，聚集在一起形成了一筆較大的資金。因此，投資限額低並不意味著加在一起的總金額小。
沃頓知識線上：你們有投資者，你們在網站上發佈項目說：“我們想要買下並開發這個樓盤，你們願意投資嗎？”任何金額的投資都可以嗎？你們總共可以籌集100萬美元？平均投資額是多少？
米勒：大約在1萬美元。我們尋找交易並承銷專案。我們在全國各地都有辦事處。這個過程跟傳統的房地產項目採購和承銷類似。我們有人進行市場工作。他們要會見房地產開發商，討論我們的平臺，然後共同完成交易。創新的環節在於把項目發佈在網站上，這樣就允許任何個人成為投資的一份子。
沃頓知識線上：那投資者將得到什麼呢？有什麼樣的回報？為什麼他們選擇這些而不是其他投資類型呢？
米勒：嗯，真正的價值在於我們的技術能砍掉中間環節，我們直接將投資者和房地產公司聯繫起來，這與私募股權基金或其他中間機構不同。通過這種方式，投資者可以獲得兩位數的投資回報，同時房地產公司也能以較低的費用獲得融資。一般來說，我們做的是優先股投資，低於交易中的銀行借貸，但高於股權投資。其特點是固定收益高，而不動產的轉型和開發過程相對較短。
沃頓知識線上：如果人們不瞭解你的公司，他們怎麼確保自己的資金安全？
米勒：他們會觀望一段時間。這是我們從消費者行為中發現的。人們會註冊——但是在最初的120天內投資的幾率很小。他們定期登陸網站，查看交易，並認真研究。他們看著我們在進行一個融資項目，直到項目結束。然後他們會投資5000美元，並開始獲利，接著就可能投資1萬美元、2.5萬美元。
我們的確看到了這樣的消費者行為，我認為這和電子商務的情形很相似——第一次在網上購物時，你不確定輸入信用卡號是否安全，你也不知道購買的東西是否會送到。而現在，網購就是分分鐘的事——當天就可以送達。這種消費者行為模式很相似，因為你給他們提供的產品是他們以前從未投資過的項目，而這種線上投資平臺也是在其他投資中從未使用過的。
沃頓知識線上：有意思的是，你們的市場定位是與專案規模掛鉤的。你們不會投資或開發2億美元的辦公大樓。你們只投資特定規模的專案，這些專案對擁有大量資金的投資者來說並沒有太大吸引力。請解釋一下這種機制是如何運作的？
米勒：這是我們的起點。機構投資者很少會進行1000萬美元以下的股權投資，這倒並不是因為較小規模的投資沒有意義，而是因為他們擁有數十億美元的資金，可以分成若干份。如果擁有很多100萬美元的投資專案，他們沒有那麼多精力進行管理。因此，這就造成了一種人為障礙，使得一些成立已久並擁有良好記錄的小型企業、中型房地產運營商，難以為1500萬至2000萬美元的項目獲得融資。我們就從這裡介入，運用科技手段有效地為中端市場房地產運營商服務，為他們的專案提供融資，而這些項目通常是被機構投資者所忽略的。
沃頓知識線上：到目前為止你們完成的項目包括哪些類型？
米勒：我們在15個不同的市場完成了項目。其中金額最高的是為世界貿易中心三號大樓融資500萬美元。我們售出了價值500萬美元的優先債券，是這個交易的優先建設債券。我們的業務大約有一半是在華盛頓特區和紐約，最近我們剛在洛杉磯和三藩市成立了辦事處。我們的專案規模大都在500萬美元至2500萬美元之間。此外，我們正在為另外一家房地產公司融資。企業找到我們，我們為其提供一部分資金。大部分項目都是在城市轉型區。樓盤被買下，進行升級改造，然後出售或者再融資。專案類型都不相同，但都會有所改進或者轉型。
沃頓知識線上：除了運用技術尋找投資者，並找出原本不會通過這種方式進行投資的人，你先前還提到了砍掉中間環節——這能大大降低成本。你能否解釋一下是如何消減成本的？能降低多少成本？我猜這是業務模式中的一個重要部分。
米勒：這是我們真正的價值所在：房地產運營商可以花費較少的費用獲得資金，同時投資者能實現更好的投資。從根本上來說，如果沒有這個價值定位，就不會有這種商業模式了。與私募股權基金相比較，我們每年僅向投資者收取0.5%的資產管理費和服務費。而私募股權基金每年收取2%的管理費，並從除優先回報之外的利潤中提取20%。我們以類比樣品交易為例，一個為期3年、年利潤12%的投資，3年中我們只收取1.5%的費用。而典型的私募股權基金3年將收取8.4%的費用。因此在房地產公司和投資者中間確實存在著巨大的鴻溝。
沃頓知識線上：關於顛覆性技術我們已聽說過很多。你剛剛也講過顛覆房地產領域的私募基金。你認為這是一個可以擴展的模式嗎，至少在你所談到的低於3000萬美元的專案水準上？
米勒：事情會發生變化。你在數字媒體、博客、推特和臉譜網上所看到的其他企業——他們都是從小規模開始，一點點做大，直到發展成機構。我認為最有效的出發點就在於被市場忽略的部分，也就是機構由於自身規模而難以顧及的部分。但我認為這一點將會轉變，關鍵在於為私人商業地產交易創造效益……這是一個巨大的市場。不過是尋找專案，打幾個電話，試圖募集資金。卻並沒有一種有效的方法能將專案集中起來。我們的平臺為此建立了標準化流程。我認為這將給市場的各個領域帶來效益。只是需要時間讓它進入不同領域罷了。
沃頓知識線上：這有點像空中食宿（Airbnb）或者優步（Uber），你們在有需求者和能滿足需求的人之間起著連接作用。
米勒：是的。
沃頓知識線上：這會減少日常管理費和類似的開銷。關鍵就在這裡吧？
米勒：是的。這種商業模式目前被稱作“市場借貸”。通過借貸俱樂部進行投資，有借款方，有投資人，你只需將二者聯繫起來。你也可以用自有資本作擔保進行融資，這樣可以讓兩者結合起來。通過創建標準化流程你可以同時為雙方帶來效益。
我們看到的是，通過這種分散模型，運營過程更加高效，同時成本也更低。它沒有大銀行分支機搆的全部集中化基礎設施，這些設施會產生大量的辦公和企業日常開銷。我認為隨著眾籌的進一步發展，融資金額也提高。你將會看到它挑戰現有的銀行機構，而這些機構正是高度集中化的，有大量的日常開銷和額外費用。
沃頓知識線上：但不只是銀行機構，不只是銀行設施，還包括出去尋找投資者的費用，我猜測這個過程肯定需要大量人力，而且少不了各種會議、午餐和會見。你的意思相當於在說這些都不再是必須的了，至少在這種規模的專案上如此。
米勒：對的。我把我們自己看做這些公司外包的資本市場部。中型房地產運營商沒有全職員工負責資本市場工作，我們替他們安排財務，讓他們瞭解到不同類型資本的報價。我們幫助他們與投資者建立聯繫，但同時我們也負責處理投資者關係、分銷和報稅檔等。這是一個高度集中化的角色，讓房地產開發商得以集中精力於自己的工作：尋找專案、開發專案，而由我們負責整個融資過程。
沃頓知識線上：你們砍掉了中間過程。那你們省掉了多少費用和成本？
米勒：一般來說，聯合購買股權的機構至少會收取3%至5%的費用，可能高於他們尋找並籌集資本的費用。私募股權基金將收取2%至20%。因此僅從投資者角度來說，投資者需要間接或直接支付5%至10%的費用。私人房地產投資信託是另外一種和私人房地產交易類似的市場，投資之前需要預先支付15%的費用。因此我認為技術將幫助我們節省一大筆費用。
沃頓知識線上：你們公司收費情況是怎樣的？
米勒：每年僅收取0.5%。然後我們在交易完成時向借方收取1.5%的費用。因此，對借方來說，可以通過較低成本獲得資金，對投資者來說，可以有更多的投資機會，而且打開了新的市場。傳統上的不動產聯合投資要求投資者投入10萬美元或更多的資金，因此這是一個巨大的未滿足市場，因最低投資額較高，使得單筆房地產交易難以獲得投資。
沃頓知識線上：此外關於你們的項目還有一些特別之處，就是投資人通常都會與專案有一些聯繫。有可能專案就在他們附近的社區，或者他們認識與之有關的某個人。
米勒：這是我們的出發點。我們開發一些房地產專案出租給當地人們熟知的大廚或餐廳，或者改造人們感興趣的歷史建築。經常會有人來問我們“你們在幹什麼，為什麼要這麼做？——這些項目是什麼樣子的，最後會有什麼樣的結果？”
我們就想，為什麼不能去找這些投資者，讓他們投資呢？可能他們家就在附近，他們已經對這裡的房地產項目有所瞭解。他們還擁有許多其他資訊，能讓他們對參與投資充滿激情，卻並非只是出於財務目的，但這樣並不一定就是錯的。我們剛在底特律進行了第一個項目。我們將集資重建老虎隊體育場。同樣的道理，這裡曾是一個棒球場，底特律的每個人都曾經去過，他們想要為這片區域的振興出一份力，讓它恢復昔日的光彩。我想你已經看到了我們能夠做到的，因為你會把這些投資賣給散戶。他們購買的產品除了能帶來16%的投資回報，還有更多的特質。他們能夠評判其他一些因素。
沃頓知識線上：這是一個多大的項目？你們又會幫這個項目籌集多少資金？
米勒：這個專案耗資大約在3000萬美元。其中20%將通過股票形式發售。我們將會募集50萬至100萬美元。現在我們是利用我們的資產負債表進行注資，這樣我們就能用我們自己的現款保證到期交付資金，然後再將專案發佈到網站上。因此對真正的房地產公司來說，他們並不承擔線上籌款的風險。這是一個重大轉變，我們進行集中資產管理，我們主要負責投資者報告，保證資金能按時到位。
沃頓知識線上：按你的估計，這將是商業房地產開發中的一大巨變嗎？又有哪些方面保持不變呢？
米勒：是的——發掘投資機會。我們的大多數訂單都是各地的辦事處線上下發掘的，他們身在市場，瞭解社區，面見開發商。我們很少在沒有見開發商的情況下或者直接從網上就獲得交易機會的。
我們發現把專案整合到一起是在很大程度上一個線下工作過程。我們尋找承銷商進行盡職調查。有一些資訊需要收集，這些服務就需要從協力廠商組織訂購，像評估、環境調查等，需要有人來承擔這一切。其中我們看到，有兩項功能幫助我們更高效地利用人力，這有點像眾包，如果有經紀人或其他人給我們一個項目，他們可以上傳專案資訊並承擔一定費用，或者也可以邀請特定市場的專家參與，他們承擔包銷直到大眾成為一個可以信賴的協力廠商團體。但在目前，是由我們來處理這一切的。因此我會說，採購、包銷和交割都是老一套了。現在應該是分銷、投資和網路行銷——以及投資者報告——這是我們的根本轉變。
Join The Discussion
No Comments So Far