租房好還是買房好？美國年輕一代的困境

沃頓商學院的本傑明·凱斯教授（Benjamin Keys）解釋了為什麼美國年輕一代既買不起也租不起房子，以及在買房和租房之間做出艱難決定背後的對立市場力量。本集是“房地產”系列播客節目的一部分。主持人為丹•羅尼（Dan Loney）。

住房負擔能力危機影響所有人

沃頓知識線上：現在房地產市場有很多問題，其中之一就是該買房還是租房？這似乎成為許多消費者的首要考慮，他們正在決定現在能負擔得起哪種類型的房產。很高興能和沃頓商學院房地產學教授本·凱斯一起探討這個話題。本，你怎麼看？

本傑明·凱斯：在美國，當涉及到住房所有權時，我們正處於一場負擔能力危機中。在高利率和高房價之間，現在進入住房市場是一個非常具有挑戰性的時期。
我們看到了一種趨勢，尤其是那些即將達到購房高峰年齡的千禧一代，他們覺得自己被許多社區，甚至被許多他們希望留下來的城市所排斥。我認為這個問題已經上升到了非常重要的高度—美國的年輕人負擔不起住房。

沃頓知識線上：對於很多人來說，當他們年輕時會這樣考慮：“我可以先租房，這樣我就可以積累一些資本，並準備好以後買房的首付。”但隨著目前經濟的一些發展動態，這是一個挑戰，尤其是當租金像過去幾年那樣快速上漲。

凱斯：是的，沒錯。如果你想想這一代人所面臨的挑戰。首先是金融危機後勞動力市場的不確定性。這一代人中許多人正是在經濟疲軟的那幾年進入勞動力市場的。那是積累首付的艱難年份。他們也很難找到一份收入可預測的工作來支持長期抵押貸款。

只有當你有機會存下首付，然後你也有了收入穩定的職業之後，你才開始有信心成為一名房主。但是我們所看到的是，當前的年輕一代的購房率大幅下降；而與此相對的是，前幾代人的購房率要高的多。

沃頓知識線上：購買房產的一些重要元素也對租賃方面產生了影響。

凱斯：是的，沒錯。這主要取決於供應和需求，而你所擁有的是自金融危機以來的轉變。在這一波巨大的止贖潮之後，我們在美國有數百萬人被止贖，抵押貸款的可得性也出現了波動。抵押貸款越來越難以獲得。大多數房主需要非常高的信用評分才能獲得抵押貸款。這意味著，有一批在以前可能成為房主的人現在被推向了租賃市場，這推高了對租賃房屋的需求，也推高了租金。

沃頓知識線上：當你考慮租房的潛在需求時，還有嬰兒潮一代的因素。那些擁有一套老房子30-40年的中老年人，他們不想再住在那套房子裏了。他們最好的選擇之一是，“我要搬到一個新的城市，因為那是我想去的地方——好吧，我要租房住。然後周圍充滿了興奮情緒。”

凱斯：是的，有一些有趣的人口學的趨勢。我認為，住房和租賃市場的緊張局勢是這些不同年齡群體重疊的地方——多代人的需求相互競爭，他們可能想要相同類型的位置，相同類型的便利設施。我們看到了這種趨勢，人們在某個郊區住了很多年之後，雖然很多人仍然很喜歡繼續居住，但有一部分人會想搬家，離開郊區進入城市居住。

這不僅涉及到購買和租賃之間的選擇，還涉及到你想在哪里購買，在哪里租賃？

多戶型房產建設的影響

沃頓知識線上：在過去的十幾年裏，我們看到了令人難以置信的多戶型房地產（multifamily properties）建設浪潮，這可能並不奇怪。

凱斯：多戶型住宅建設的反響很大，尤其是在過去這幾年。這源於無法得到抵押貸款的人們對於租房的日益增長的需求。其中一些是人口學數據：千禧一代的規模和在能找到工作的地方的租房潛力。
我認為這也是造成購房和租賃市場緊張局勢的原因之一。這些房產是在有工作的地方建造嗎？人們想去哪里？其中一些是對已經實施的一些限制措施的反應，因為有些地區的新房開發變得非常困難。

沃頓知識線上：如果他們不在有工作機會的社區開發房產，他們至少可以在區域內建設它們。在我居住的費城郊區，火車站旁邊有一個公寓樓，所以人們進出城市很方便。

凱斯：是的，以交通為導向的房產開發近年來是一個流行概念。另外，我們也看到了資源開始重新分配，不僅在城市內部，而是在全國範圍內。更多的房產開發正在太陽帶和更容易建造的地方進行。這裏有更多的空間，更便宜的勞動力，更少的工會壁壘。

房產開發往往發生在容易建造的地方，有時工作機會也會發生轉移。當我們思考德克薩斯州奧斯汀相對於灣區的吸引力時，為什麼科技公司要搬遷到那裏？其中一部分與住房成本有關。

沃頓知識線上：多戶型房產的建設是否在近期內不會放緩？

凱斯：你這麼說很有趣。我認為，與去年相比，多戶型房產的開發增長有所放緩。其中一部分原因是，高利率讓房產建設更加困難。目前很多房產是一年或兩年前開始的，當時利率很低，開發商鎖定了這些低利率。但現在，經過多戶房產的這種建設膨脹，我們看到了一些放緩。可能之後又會向單戶建造轉變。我們看到了高利率對房產開發的影響。

沃頓知識線上：就一些大城市的房地產數量而言，感覺好像有點像我們在中國和日本聽到的情況，不是說完全一樣，因為這似乎是很多人的最佳選擇。

凱斯：這裏面有一些不同的細微差別。過去幾十年來，東京的一大特色是租賃住房的相對可負擔性。這實際上是他們有多願意開發、重建甚至具有重大歷史意義的社區。他們沒有按照保護法將歷史建築保存在琥珀中，而是認識到需要不斷向上建造。這實際上降低了住房成本。

在美國，我們的建築密度當然沒有達到那種水準，同時，保持人們能負擔起住房也不是政策制定者的優先事項。我認為年輕一代越來越大的壓力最終會達到某個臨界點，但這可能需要一些時間。

我認為說美國與中國相似就有點牽強。中國的房產開發中貸款占比非常大，政府對建築業給予了非常慷慨的支持，同時也鼓勵人們大量投資房地產，作為居民投資組合的一部分。另外中國人比美國人遠遠擅長存錢，他們是一個儲蓄者國家。美國人喜歡花錢，中國人喜歡存錢。其中有很多存款最終進入貸款管道。

這實際上歸結為一種政策選擇，即我們是否要鼓勵更多的開發，並將居民對於房產的可負擔性帶回到某種合理的範圍；或者我們是否要繼續依賴某些市場力量，後者正在推動就業，並將房產開發推向歷史上沒有相同密度水準的國內部分地區。

房地產政策如何改善？

沃頓知識線上：現在美國的政策討論是什麼樣的情況？可能很多事情都發生在州或地方一級。

凱斯：沒錯。這是一個複雜的政策選擇網路。很多關於建造什麼房屋的決定都發生在地方一級。就地方而言，地方審查程式是什麼？某些事情是否必須經過當地市議會或其他監管審查？很多決定是在地方層面做出的。

然後是州級法規，在許多情況下，它試圖推翻一些地方政府對更多房產開發的抵制。例如NIMBY（not in my backyard），即“不在我家後院”運動。我們已經看到像加州正試圖大力抵制地方級別的阻止房產開發的監管。

在聯邦層面，我認為拜登政府一直在提出各種各樣的工具，比如胡蘿蔔和大棒的混合，試圖鼓勵按照你剛才所描述的路線發展，比如交通樞紐區域的房產開發。你可以把對公共交通重建的新支持資金與住房開發或放寬分區規則聯繫起來。這只是一個潛在方向。但我認為如果需要從A點到B點，需要地方、州和聯邦多個層面的共同努力。

沃頓知識線上：你認為我們圍繞住房的這種競爭—買還是租—是週期性的嗎？還是更傾向於一種永久性的轉變？

凱斯：如果我們列出一些決定因素，其中之一就是新冠肺炎疫情。我們必須認識到，新冠疫情期間的利率環境尤其不同尋常。這確實反映了財政和貨幣政策攜手努力，以避免最壞的結果。

其中一個影響是將抵押貸款利率推至歷史新低。因此，我們在這個國家有很大一部分抵押貸款尚未償還，利率低於4%。對於家庭來說，這是一筆極其寶貴的資產，因為他們的抵押貸款低於市場價格。將抵押貸款鎖定在4%以下，意味著每個月你都能有效地節省大量的錢，而放棄這一點會有很多阻力。

你所面臨的是一種被稱為“抵押貸款鎖定”的現象，即有很多家庭非常滿足於坐在他們所在的房子裏。這凍結了房產潤滑階梯。這意味著市場上的房屋很少，這使得價格居高不下。圍繞抵押貸款鎖定的驅動因素將持續數年。這不是一個短期問題。當人們在2021年或2020年鎖定30年利率時，這種情況可能會持續很長一段時間。

這在短期內不會在整個系統中發揮作用，這意味著我們需要尋找其他替代方案，降低一些房產負擔，激勵一些被鎖在家裏的人去別處尋找，繼續能夠購買新的房屋。潤滑房產階梯的意思是讓首次購房者有能力購買這些入門級住房。