在今年中国政府的宏观刺激政策的影响之下，中国的房产市场正在迅速回升。交易量和交易价格正在回复到2007年的高点。房产市场是否正在形成一个新的泡沫？中国最大的房地产企业之一金地集团的总经理张华纲认为，这将取决于今后数月的发展。总部位于深圳的上市公司金地集团在2009年前7个月的销售额达到110亿人民币，同比增长86%。在沃顿知识在线最近对其进行的专访中，这位47岁，在美国受教育的房地产企业高管探讨了对于中国房产市场未来一年的走向、宏观政策的趋势以及对于企业管理制度的若干思考。
以下为经过编辑的访谈内容。
沃顿知识在线：去年中央政府对房地产市场的宏观调整政策对行业产生了一定的影响，但是今年伴随着中国政府刺激经济的货币及财政举措，楼市越来越热。您对中国房地产市场的走向有何见解？
张华纲：无论是在中国还是在美国，房地产一直是一个波动较大的市场。这几年全球经济的波动比较大；而房地产行业跟金融或者说宏观经济应该说是一个正强相关的关系。如果经济过热了，先要调整房地产，如果经济出现问题，房地产先倒塌。这次美国的次贷危机也是起源于房地产市场：先由房产次级贷款带来了金融危机，然后影响了整个经济，这个危机之后传递到了中国。
所以中国在08年初的时候还在宏观调控，要紧缩防通涨；但次贷危机传递到了中国，影响到了中国的出口等各方面情况，所以08年下半年管理层又在想方设法地刺激经济，开始采取比较积极的财政政策和宽松的货币政策。这两个工具同时作用于房地产市场的结果是，从去年底开始，局部的房地产市场开始回暖。从今年春节之后，全国大部分一线和二线城市的市场都开始非常快速地回升，不是回暖，而是快速回升。
去年很多城市的房价降幅从10%到30%不等，比如上海降了15%。但是今年以来，房价上涨了30%—40%多；深圳已经涨了40%多，北京涨幅20-30%，上海房价的涨幅约为20-30%，现在中国的房地产市场基本上又回到了07年最高点的水平。
沃顿知识在线：哪些因素是推动这一轮上升的主要推动力？
张华纲：这一轮房地产市场的快速上升主要取决于两个因素：一是政府鼓励住房消费，部分导致了刚性需求的回升；同时政府也在货币政策，包括房贷政策上采取了比较宽松的政策，这刺激了投资者对未来通涨预期的投资性需求。这双重需求构成了目前市场上非常大的上升动力。
沃顿知识在线：这一轮房市的上升是否能够持续？
张华纲：从目前看，这个上升有些过快，也有点过热。当整个经济的其他部分，包括实业投资、产业、消费等还未见起色、出口下滑还未停止，只有这么一个产业过热，对整体经济的发展可能是一个隐患。未来的资产价格膨胀过快对整体经济也将产生较大影响。所以我们相信在今年年底，或是明年上半年，房地产市场将经历一些政策方面的调整。
现实中也可以看到，当前的中国购房者中有非常大的投资性需求，而刚性需求的比例在变小。这说明市场中刚性需求客户的供给能力，即可支付能力在变弱。这个问题肯定会引起管理层的高度重视。
沃顿知识在线：您对今后房地产市场的监管措施有什么预期？中央的宏观刺激政策是否应该维持？
张华纲：最近我们的监管层在2套房贷政策上面已经开始调整。去年底和今年上半年都在想方设法推动2套房购买者，但是最近这方面的政策正在收紧。
今年下半年开始很多城市的房产交易量在跌，交易价格还在惯性上涨，但上涨的幅度缩小了。我们相信明年上半年还会继续今年下半年的这种局面，但是明年下半年的市场走向将更多地取决于中国整体经济水平的改善。
如果经济还是在稳定增长，比如GDP保持8%-9%的增长率，那么明年的消费市场会继续发展，可能就不会发生太大的政策性调整。但如果还是地产业一枝独秀的话，宏观调控的动作和力度可能会比较大。
沃顿知识在线：有人评论说中国房地产市场超过20%的收益率导致国际游资大量涌入房地产市场，而银行贷款和新开放的保险资金涌入将导致房地产市场重新开始形成泡沫。您对这种看法持何意见？
张华纲：我觉得这种说法不完全对，但有一点点对。为什么？一个是关于我们的保险资金进入楼市的问题。保险法10月1日开始实施，保险法实施细则很快就会出台，今后保险公司可以购买物业。这一举措的确将会对需求产生比较大的改善。但是保险公司不会买住宅，它购买的是可以出租的物业，以商业物业居多，比如百货商场、酒店或办公楼。所以这一新规对住宅的投资性需求的影响不大，对商业地产市场应该会有一定的影响。
第二，商业地产的价格实际上并不贵。北京的办公楼一平方米三万元，低于住宅价格；而办公楼的开发建设成本往往是住宅的一倍。因此说商业地产的价格是偏低的，同时中国的商业物业占整个地产市场的比例偏低，对整个市场的影响不是很大。保险业资金进入这个行业将起到一个非常健康的推动作用。同时，这种回报虽不高但稳定的投资类型也将为保险资金提供一个很好的投资渠道。我觉得在这个方面不会有泡沫的问题。
第三是对国际游资进入中国市场的判断。我们认为这一趋势并不明显。我们经常有些国际化合作项目，有非常多的国际合作者和我们一起联合投资项目，包括我们和UBS在海外联合设立了一个房地产基金管理公司，投资于中国住宅开发项目。从目前看，这一类的投资者主要还是看好中国长期的房地产市场。他们不是热钱，不是今天进来看到市场不好，明天就跑；这些投资项目一般有5到7年的周期，应该说他们不是纯粹的投机商，而是中长期的投资者。
同时，我们在日常的楼盘销售过程中也没有看到太多的外国人去买中国的住宅，租房的可能会多，但购买房产的很少。我觉得在中国的房地产市场，利润是不错，但是税率很高。中国房地产公司的净资产回报并不高，平均可能还不到10%。我们集团去年的利润有43%，但是销售净利率只有10%左右，净资产回报也只有10%左右，很大一部分是用来交税的。国外投资者对这个问题也很清楚，所以中国的房地产市场并不像想象中那么诱人。这个行业从表面上看很热闹，但实际的获利水平也不是那么暴利，还是属于中等偏高的一个产业。
沃顿知识在线：您刚才提到跟UBS的合作，鉴于金地集团对于国际市场的计划和期望，UBS对于金地在国际房地产市场的扩展中将扮演什么角色？
张华纲：如前面提到的，我们跟他们合作成立了一个房地产基金管理公司，双方股份各占一半。他们偏重于在国际资本市场上募集资金；我们侧重于在国内选择项目。双方就投资项目共同决策。双方的分工很明确，但并不绝对分开。
沃顿知识在线：现在让我们来谈谈国内投资和业务结构吧。金地集团在国内许多城市有不同的业务。请问国内的业务发展计划和战略如何？你们在不同城市的发展战略是否一致？
张华纲：我们目前在中国的14个城市有项目开发，有团队运作。基本上覆盖了中国经济较发达地区，如长三角，珠三角，环渤海这三个主要经济区域。同时也在中部城市武汉，西部城市西安和东北的沈阳有项目运作。
中国的房地产本身还处在一个起步阶段，还没有非常成熟。我们在研究过程中也发现每个城市所处的房地产发展阶段各不相同。有的城市非常发达和成熟，如深圳；有的城市相对不那么发达，比如沈阳和西安。在发展战略上，我们主要集中在一二线城市，定位于中高端客户。
我们高度关注发展战略问题，包括理智地判断每个城市所处的阶段是否适合于我们投资办公楼，城市经济增长是否能给我们带来额外的红利等问题。我们有一个非常好的城市评价模型，可以用来判断这个城市是否合适我们进入，帮助我们形成一个比较理性的判断。
沃顿知识在线：谈到企业管理，2004年金地集团发布了“科学筑家”的口号，这几年来您认为贵公司已经给金地品牌成功地赋予了个性吗？贵公司在品牌建立和企业管理方面面临的最大挑战是什么？
张华纲：我们当时之所以要去推广品牌形象，是因为我们的定位是中高端市场，客户多属于财富较多，受教育程度较高的类型，因此他们对品牌的要求比较高，而且会越来越高。所以当时我们是比较超前地去做了这样一件事情。同时，我们也选择一些国际化的著名公司配合设计整体品牌形象，比如请奥美帮助做品牌策略，请Inter Brand设计企业视觉标志。
“科学筑家”这一理念，对金地来说并不新鲜，因为金地的DNA就非常理性。我们做什么工作都强调要建立模型，这一理念是对我们品牌内涵的提炼。
从目前来看，最大的管理挑战还是来自于不断的业务扩张而带来的企业文化和管理能力的稀释，这是中国房地产公司共同面临的一个问题。因为我们销售额的复合增长率每年几乎都保持在45%左右，售后利润增长率基本上在35%左右，这一增长速度在西方公司几乎是不太可能持续的，但在中国我们连续7年都达到这个水平。今年我们的销售额增长率有可能超过70%，利润增长可能更高，所以它一定会带来管理能力和企业文化的稀释。这是我们面临的很大挑战。这个挑战并不来自于竞争对手，而是来源于自身的发展。
沃顿知识在线：在未来的几年之内随着公司的扩张，公司如何处理人才问题？
张华纲：人才当然是个重要的课题。我们在想方设法地改善人才环境，比如在员工培训领域采取了很多措施；在招聘方面，我们每年都到中国高校里招最好的学生来公司培训，他们在经过几年的培训和锻炼之后，将成为我们非常强有力的工作团队。从去年开始我们在美国的大学里招聘……
同时我们还在做很多的工作，按中国话说是练“内功”，包括产品线的重新设计，工程管理品质的提升，投资决策机制的进一步改善，企业文化的优化等等，来进一步提升我们的管理能力。
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