租房好还是买房好？美国年轻一代的困境

沃顿商学院的本杰明·凯斯教授（Benjamin Keys）解释了为什么美国年轻一代既买不起也租不起房子，以及在买房和租房之间做出艰难决定背后的对立市场力量。本集是“房地产”系列播客节目的一部分。主持人为丹•罗尼（Dan Loney）。

住房负担能力危机影响所有人

沃顿知识在线：现在房地产市场有很多问题，其中之一就是该买房还是租房？这似乎成为许多消费者的首要考虑，他们正在决定现在能负担得起哪种类型的房产。很高兴能和沃顿商学院房地产学教授本·凯斯一起探讨这个话题。本，你怎么看？

本杰明·凯斯：在美国，当涉及到住房所有权时，我们正处于一场负担能力危机中。在高利率和高房价之间，现在进入住房市场是一个非常具有挑战性的时期。
我们看到了一种趋势，尤其是那些即将达到购房高峰年龄的千禧一代，他们觉得自己被许多社区，甚至被许多他们希望留下来的城市所排斥。我认为这个问题已经上升到了非常重要的高度—美国的年轻人负担不起住房。

沃顿知识在线：对于很多人来说，当他们年轻时会这样考虑：“我可以先租房，这样我就可以积累一些资本，并准备好以后买房的首付。”但随着目前经济的一些发展动态，这是一个挑战，尤其是当租金像过去几年那样快速上涨。

凯斯：是的，没错。如果你想想这一代人所面临的挑战。首先是金融危机后劳动力市场的不确定性。这一代人中许多人正是在经济疲软的那几年进入劳动力市场的。那是积累首付的艰难年份。他们也很难找到一份收入可预测的工作来支持长期抵押贷款。

只有当你有机会存下首付，然后你也有了收入稳定的职业之后，你才开始有信心成为一名房主。但是我们所看到的是，当前的年轻一代的购房率大幅下降；而与此相对的是，前几代人的购房率要高的多。

沃顿知识在线：购买房产的一些重要元素也对租赁方面产生了影响。

凯斯：是的，没错。这主要取决于供应和需求，而你所拥有的是自金融危机以来的转变。在这一波巨大的止赎潮之后，我们在美国有数百万人被止赎，抵押贷款的可得性也出现了波动。抵押贷款越来越难以获得。大多数房主需要非常高的信用评分才能获得抵押贷款。这意味着，有一批在以前可能成为房主的人现在被推向了租赁市场，这推高了对租赁房屋的需求，也推高了租金。

沃顿知识在线：当你考虑租房的潜在需求时，还有婴儿潮一代的因素。那些拥有一套老房子30-40年的中老年人，他们不想再住在那套房子里了。他们最好的选择之一是，“我要搬到一个新的城市，因为那是我想去的地方——好吧，我要租房住。然后周围充满了兴奋情绪。”

凯斯：是的，有一些有趣的人口学的趋势。我认为，住房和租赁市场的紧张局势是这些不同年龄群体重叠的地方——多代人的需求相互竞争，他们可能想要相同类型的位置，相同类型的便利设施。我们看到了这种趋势，人们在某个郊区住了很多年之后，虽然很多人仍然很喜欢继续居住，但有一部分人会想搬家，离开郊区进入城市居住。

这不仅涉及到购买和租赁之间的选择，还涉及到你想在哪里购买，在哪里租赁？

多户型房产建设的影响

沃顿知识在线：在过去的十几年里，我们看到了令人难以置信的多户型房地产（multifamily properties）建设浪潮，这可能并不奇怪。

凯斯：多户型住宅建设的反响很大，尤其是在过去这几年。这源于无法得到抵押贷款的人们对于租房的日益增长的需求。其中一些是人口学数据：千禧一代的规模和在能找到工作的地方的租房潜力。
我认为这也是造成购房和租赁市场紧张局势的原因之一。这些房产是在有工作的地方建造吗？人们想去哪里？其中一些是对已经实施的一些限制措施的反应，因为有些地区的新房开发变得非常困难。

沃顿知识在线：如果他们不在有工作机会的社区开发房产，他们至少可以在区域内建设它们。在我居住的费城郊区，火车站旁边有一个公寓楼，所以人们进出城市很方便。

凯斯：是的，以交通为导向的房产开发近年来是一个流行概念。另外，我们也看到了资源开始重新分配，不仅在城市内部，而是在全国范围内。更多的房产开发正在太阳带和更容易建造的地方进行。这里有更多的空间，更便宜的劳动力，更少的工会壁垒。

房产开发往往发生在容易建造的地方，有时工作机会也会发生转移。当我们思考得克萨斯州奥斯汀相对于湾区的吸引力时，为什么科技公司要搬迁到那里？其中一部分与住房成本有关。

沃顿知识在线：多户型房产的建设是否在近期内不会放缓？

凯斯：你这么说很有趣。我认为，与去年相比，多户型房产的开发增长有所放缓。其中一部分原因是，高利率让房产建设更加困难。目前很多房产是一年或两年前开始的，当时利率很低，开发商锁定了这些低利率。但现在，经过多户房产的这种建设膨胀，我们看到了一些放缓。可能之后又会向单户建造转变。我们看到了高利率对房产开发的影响。

沃顿知识在线：就一些大城市的房地产数量而言，感觉好像有点像我们在中国和日本听到的情况，不是说完全一样，因为这似乎是很多人的最佳选择。

凯斯：这里面有一些不同的细微差别。过去几十年来，东京的一大特色是租赁住房的相对可负担性。这实际上是他们有多愿意开发、重建甚至具有重大历史意义的社区。他们没有按照保护法将历史建筑保存在琥珀中，而是认识到需要不断向上建造。这实际上降低了住房成本。

在美国，我们的建筑密度当然没有达到那种水平，同时，保持人们能负担起住房也不是政策制定者的优先事项。我认为年轻一代越来越大的压力最终会达到某个临界点，但这可能需要一些时间。

我认为说美国与中国相似就有点牵强。中国的房产开发中贷款占比非常大，政府对建筑业给予了非常慷慨的支持，同时也鼓励人们大量投资房地产，作为居民投资组合的一部分。另外中国人比美国人远远擅长存钱，他们是一个储蓄者国家。美国人喜欢花钱，中国人喜欢存钱。其中有很多存款最终进入贷款渠道。

这实际上归结为一种政策选择，即我们是否要鼓励更多的开发，并将居民对于房产的可负担性带回到某种合理的范围；或者我们是否要继续依赖某些市场力量，后者正在推动就业，并将房产开发推向历史上没有相同密度水平的国内部分地区。

房地产政策如何改善？

沃顿知识在线：现在美国的政策讨论是什么样的情况？可能很多事情都发生在州或地方一级。

凯斯：没错。这是一个复杂的政策选择网络。很多关于建造什么房屋的决定都发生在地方一级。就地方而言，地方审查程序是什么？某些事情是否必须经过当地市议会或其他监管审查？很多决定是在地方层面做出的。

然后是州级法规，在许多情况下，它试图推翻一些地方政府对更多房产开发的抵制。例如NIMBY（not in my backyard），即“不在我家后院”运动。我们已经看到像加州正试图大力抵制地方级别的阻止房产开发的监管。

在联邦层面，我认为拜登政府一直在提出各种各样的工具，比如胡萝卜和大棒的混合，试图鼓励按照你刚才所描述的路线发展，比如交通枢纽区域的房产开发。你可以把对公共交通重建的新支持资金与住房开发或放宽分区规则联系起来。这只是一个潜在方向。但我认为如果需要从A点到B点，需要地方、州和联邦多个层面的共同努力。

沃顿知识在线：你认为我们围绕住房的这种竞争—买还是租—是周期性的吗？还是更倾向于一种永久性的转变？

凯斯：如果我们列出一些决定因素，其中之一就是新冠肺炎疫情。我们必须认识到，新冠疫情期间的利率环境尤其不同寻常。这确实反映了财政和货币政策携手努力，以避免最坏的结果。

其中一个影响是将抵押贷款利率推至历史新低。因此，我们在这个国家有很大一部分抵押贷款尚未偿还，利率低于4%。对于家庭来说，这是一笔极其宝贵的资产，因为他们的抵押贷款低于市场价格。将抵押贷款锁定在4%以下，意味着每个月你都能有效地节省大量的钱，而放弃这一点会有很多阻力。

你所面临的是一种被称为“抵押贷款锁定”的现象，即有很多家庭非常满足于坐在他们所在的房子里。这冻结了房产润滑阶梯。这意味着市场上的房屋很少，这使得价格居高不下。围绕抵押贷款锁定的驱动因素将持续数年。这不是一个短期问题。当人们在2021年或2020年锁定30年利率时，这种情况可能会持续很长一段时间。

这在短期内不会在整个系统中发挥作用，这意味着我们需要寻找其他替代方案，降低一些房产负担，激励一些被锁在家里的人去别处寻找，继续能够购买新的房屋。润滑房产阶梯的意思是让首次购房者有能力购买这些入门级住房。