房地产繁荣时期银行如何挤压工商业贷款

沃顿商学院的伊泰·戈德斯坦（Itay Goldstein）教授曾经与人合著的一项研究表明，在房地产繁荣时期，银行开始专注于房地产贷款，但这是以压缩向经济其他部门贷款为代价的。

银行喜欢房地产的繁荣，因为它们提供了诱人的投资回报。但沃顿商学院金融学教授伊泰·戈德斯坦（Itay Goldstein）、迈阿密商学院金融学教授查卡博迪（Indraneel Chakraborty）和弗吉尼亚理工大学（Virginia Tech）教授安德鲁·麦金莱（Andrew MacKinlay）的联合研究表明，在经济繁荣时期，银行以压缩向其他经济部门贷款为代价，全神贯注于房地产。

戈德斯坦说：“银行被吸引来更多的房地产贷款，因为这非常有利可图，特别是当房地产价格上涨时，它们可以很容易地将住房用作抵押品。”

在一篇题为“住房价格暴涨和银行贷款的挤出效应”（Housing Price Booms and Crowding-Out Effects in Bank Lending）的论文中，作者分析了1988-2006年房地产暴涨期间的银行贷款，记录显示，活跃于强劲住房市场的银行增加了抵押贷款，减少了工商业贷款。因此，从这些银行贷款的公司所进行的投资明显减少。

他们的研究发现，具体来说，对于银行有分支机构的地区房价有一个标准差的增长，向这些银行借款的公司的贷款增长就会减少42%，受影响公司的总投资减少了21%。

戈德斯坦表示，在“一开始就更加受限”的银行中，挤出效应更加明显。“较小的银行更受资金压力的约束。当一家银行的财务状况更加紧张时，它就不能像其他银行那样轻松筹集存款。因此，当这些银行将其资源用于抵押贷款时，其工商业（C&I）贷款将减少，”他补充道。

“银行被吸引做更多的房地产贷款，因为它非常有利可图，特别是当房地产价格上涨时。”—伊泰·戈德斯坦

此外，投资减少的现象对于资本约束程度更高或从约束程度更高的银行借款的公司尤为明显。研究人员解释说，这意味着“商业贷款被银行挤出，以争取更盈利的贷款机会，而不是应对商业贷款需求的变化。”他们的研究表明：“房价上涨对实体经济具有负面的溢出效应，但迄今为止，这一点被忽视了。”

根据该论文，银行的工商业贷款盈利能力对房价上涨敏感。“随着房价上涨，银行削减了更多工商业贷款，以此让贷款具有更高的平均盈利能力。虽然工商业贷款和房产抵押贷款的盈利能力都随着房价的上涨而提高，但后者的获利能力却提高了很多。这支持了一种基本观点，即房价上涨使住房贷款更有利可图，并引发了对工商业贷款的排挤。

填补研究空白

《华尔街日报》指出：“关于资产价格崩盘的负面实际影响，已有很多报道……但对资产价格繁荣阶段的实际影响知之甚少。”这篇论文是第一篇实证性地记录了银行贷款在资产价格上涨期间的作用，从而填补了这一主题研究中的关键空白。研究结果在房地产行业交替的繁荣-萧条周期中找到共鸣，体现出它们如何影响经济中其他领域诸如工商业贷款。

《经济学人》在最近一篇关于房价上涨影响的文章中引用了这篇论文的结论说：“高房价和不断上涨的房价会挤占生产性投资，导致资本配置不当，从而对经济产生破坏性影响。”

该报道引用说：“这种排挤行为背后的前提是，银行在筹集新资本或出售贷款方面受到限制，因此，当一个行业的抵押贷款出现高利润的贷款机会时，他们会削减其它行业的贷款（工商业贷款）来追求这些机会。同时，挤出效应对受约束强的银行来说更为强烈和显著；这些银行规模较小，杠杆率较高，在证券化市场上不太活跃。”

戈德斯坦表示：“大量研究表明，在2008年金融危机期间，工商业贷款受到了损害。现在，我们表明，它在房地产繁荣期间也受到了伤害。这有点双败局面的味道—不论房地产市场是繁荣还是萧条，工商业贷款总是受到伤害。

如果你过分关注房地产市场，你可能会把资源从实体经济中转移出去。—戈德斯坦

这项实证分析涵盖了与120家银行控股公司（BHCs）相关的750多家贷款企业的数据。值得注意的是，它还研究了不同银行在房地产市场风险敞口方面的差异。为此，它使用银行存款分行的位置来代表抵押贷款活动的位置，“因为如果房产在设有分行的地区出现较大的价格上涨，银行更有可能进行抵押贷款。”然后，它将风险敞口较大的银行的行为与风险敞口较小的银行的行为进行了比较，并探讨了对相关公司的影响。

这两位作者在2020年的后续研究论文《货币刺激和银行贷款》（Monetary Stimulus and Bank Lending）中记录了这种挤出效应。他们发现，随着美联储购买抵押贷款证券和国债作为其“量化宽松”政策的一部分，从这些购买中受益的银行增加了房产抵押贷款发放，减少了商业贷款，结果，从这些银行借款的公司减少了投资。

政策建议

戈德斯坦说，这项研究的主要政策结论是“房地产繁荣的破坏程度超出了先前的认识。人们通常认为在房地产繁荣期间一切都很好。但我们的研究表明即使在房地产泡沫期间，也会有一些损失，因为资源被从经济的其他部分，特别是实体经济中抽走，转移到房地产中。”

在新冠疫情几年中美国房产繁荣了一段时间，但随着抵押贷款利率的上升，美国房地产市场现在显示出疲软迹象。戈德斯坦说：“无论何时房价开始下跌，政府都会试图刺激房地产市场，防止房价下跌过多。我们建议对此保持谨慎，如果你过分关注房地产市场，你可能会将资源从实体经济中转移出去。

他建议说，“政策制定者一直以来倾向于关注旨在‘帮助和刺激住房市场’的措施。也许他们不应该那么担心住房市场，而应该更多地考虑实体经济。”