沃頓教授評論：美國房價太高了！？ 

新一年的開始，美國房地產市場的前景並不十分光明。房屋需求將可能整年保持低迷。供應短缺將使房價繼續保持較高水準，尤其是在就業增長集中的大型城市。此外還有高利率因素阻礙了人們購置新房。

但是，千禧年一代有可能會增加房屋需求，因為他們開始從租房轉向購買自己的房子，而且在亞特蘭大等城市，新房數量正在增長。“今年住房市場表現不會太好，房價已經遠遠超過了市場峰值，”沃頓商學院房地產與金融教授、賓大城市研究所聯合所長蘇珊·沃切特(Susan Wachter)說道，“能讓市場保持增長的是千禧一代和東南部的平價住房。”

沃切特和沃頓商學院房地產學教授、國家經濟研究局研究員本傑明·基斯(Benjamin Keys)最近做客 “沃頓知識線上”廣播節目“2019年：前瞻系列”，分享他們關於美國住房市場的看法。

 “我們看到那些就業率高，人們都想去的城市房價一升再升，”基斯說道，“那些也是建房最難的地方。我們沒有看到等量的供應。”公寓和密集住宅開發領域是幾個小的例外。”

沃切特說她看到高端房屋市場有明顯的“罷買”跡象。她指出，房價中值一直在穩步上漲。根據房地產公司Zillow的資料，截至2018年12月，美國房價中值是27.5萬美元。但在加州的聖地牙哥，房價中值接近68萬美元。“誰能負擔起一棟70萬美元房屋的10%首付，7萬美元？”她問道。

利率也一直在上漲，增加了房價壓力，雖然最近幾周已經有所緩和。“我們現在仍處於低利率的環境，但未來高利率和高房價的結合才是我們真正應該擔心的，”沃切特說道，“真正的問題是高房價，房價真的太高了。”

對於那些買不起房子的人來說，租房租金也變得越來越貴。“今年租金高於2017年同期租金，”沃切特指出。這不是高房價帶來的後續效應，而是“把房屋建造中的基本勞動力、土地和材料成本帶來的後果”。 

分化趨勢

基斯認為，房屋購買力問題的核心是“人們靠領薪水生活”。2008年市場衰退後的長期經濟擴張，低失業率以及穩定的GDP增長“掩蓋了許多家庭面臨的挑戰，”他補充道，“在有些地方，即使那些工作相對可靠穩定的人也買不起房子。”

沃切特也認為這種差距很鮮明。“工作機會都在那些熱門城市，但就是這些城市最難買房，”她說道，“在這些就業集中的城市，工資增長跟不上房價。”

沃切特看到了“一個分叉的市場”，高端房屋市場的需求減緩，因為價格太高，其他房屋市場的需求卻很強烈，因為千禧一代（泛指目前30歲左右的美國年輕人）在支撐。千禧一代目前仍然以租房為主，但“他們已經到了買房的高峰年齡，他們現在30或31了。他們有購買起步房的需求。”但就算是起步房，價格也升高了許多，租金也是一樣，她補充道。“你很難攢到買房的錢，因為你把很多錢都花在了租金上。”

基斯指出，起步房的價格之所以高，是因為高利率阻止了現在有房的人購買新房。近幾個月的按揭利率已經升到了5%以上，而很多房屋所有者的按揭利率鎖定在3.5%或4%。“這降低了人們購買新房的意願。你會等到只有當你需要四個臥室，當你的家已經擁擠到不行的時候才會購買新房。所以，這就形成了房屋鎖定效應，把更多的家庭鎖定在起步房裡。”基斯說他預料房屋所有者將會選擇翻新房屋，而不是購買更大的房子。

無論如何，基斯都認為千禧一代將會提升今年疲軟的房屋需求。“如果有救星的話，千禧一代就是2019年房屋市場的救星。”他指出，千禧一代的房屋所有率尤近兩年“直線上升”。

美國東南部市場的平價住房供應依然充足，需求也有一定增長。沃切特指出，東南部的新房開工率增長了，西部的卻下降了。“不僅是我們的各收入階層出現了分叉，我們還有一個新的地理分叉。平價住房市場集中在東南部，亞特蘭大就是一個很好的例子，我們可以看到市場仍在增長。”

同樣的，還有一些市場的房屋供應穩步增長，幫助降低了房價。基斯提到了拉斯維加斯，那裡的住房存量在過去六個月中穩定增長，比去年同期高出82%。丹佛的住房存量也比去年增加了45%，基斯補充道。“通常，這種幅度的市場供應量增加將會降低房屋的價格。”

除了供應緊張外，高房價也反映了建築成本的增加，比如加拿大木材或中國鋼鐵等材料的價格更貴，以及因為勞力短缺而導致的勞動力成本增加。“自從金融危機以來，無證勞工的數量在這十年間不斷下跌，邊境收緊政策也使獲得建築工人變得更加困難，”基斯說道。

沃切特認為嚴格的監管是影響房價的另一因素。“房屋需求集中在那些監管已經非常嚴格的市場上，”她補充道，“買房需求是在有工作的地方，而工作機會越來越集中在那些城市中心。由於監管越來越嚴格，在那些城市建房也變得極其困難。” 

稅收和海外需求

還有幾個因素也降低了房屋需求。稅法改革為房產稅和按揭利率支付減免設置了上限。隨著這些規定在2018年納稅時段生效，購房需求被進一步壓低。“四月份人們交過稅後，我們就會看到這一影響，”沃切特說道。

外國購買者在加州、新澤西和紐約等高端市場的購房需求也下降了。海外需求一直來自中國、拉丁美洲和歐洲。“中國購買者收入的減少也影響著美國的門戶城市，”沃切特說道，“這些城市的高端市場也受到了稅收減免政策的影響。”

當涉及到海外購買者的需求時，“紐約不是在跟波士頓或者華盛頓競爭，而是在跟倫敦、蘇黎世或法蘭克福競爭，”基斯說道。“這些購買者非常難以捉摸，他們很容易受國家政治局勢影響。我們認為他們的需求是非常有彈性的。”

沃切特把這些趨勢歸因於全球房屋市場的低迷。“中國購買者現在也沒有在倫敦或巴黎買房，”她指出。

如果住房市場失控的話，會對整體經濟造成很大影響，沃切特說道。“如果美國住房市場嚴重惡化，經濟也會隨之下滑。住房市場將不再是經濟的一個積極面。刨除一切，它甚至可能產生輕度負面作用，但2019年住房市場不會造成經濟衰退，問題是2020年。我們需要研究世界政治和美國政治局勢，瞭解我們的長期經濟前景將會是什麼樣的。”

特朗普政府近期提名馬克·卡拉布裡亞(Mark Calabria)擔任聯邦住房金融局局長，該局監管著政府支持的兩家抵押貸款公司——房利美和房地美，這兩家公司通過證券化擴大二級房貸市場。（卡拉布裡亞目前是副總統邁克·彭斯的首席經濟師。）行業觀察者也預測他上臺後將會出現一些政策變化。

 “卡拉布裡亞過去就政府在信貸政策中扮演中心角色有過一些非常極端的看法，他希望政府退居二線，”基斯說道，“鑒於當前房市的形勢，我很好奇政府是否會繼續出手穩定信貸市場，或者放手後退。在接下來幾個月卡拉布裡亞的任命聽證會上，我們將會看到各方的辯論。”