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經濟學家視點:流行病對香港房產價格的影響

     2003年香港爆發“非典”(SARS)時,有媒體預測香港經濟將會因此而崩潰。但沃頓商學院房地產教授格雷絲·王(Grace Wong)在研究中指出,以作為財務指標之一的房地產價格來衡量,香港經濟幾乎未受打擊。

王教授發現在非典肆虐的三個月以及隨後的六個月中,香港房地產價格的跌幅僅為1.6%。即使是非典患者居住的房屋價格平均也只下跌3%。在此期間進行房產交易的香港居民確實有所減少(王教授以房產成交額的書面記錄為證),但這些人並沒有完全撤出房產市場。他們沒有出現恐慌情緒,反而似乎在觀望未來局勢如何發展。


事實證明這些人的謹慎態度具有先見之明。20036月,世界衛生組織(簡稱WHO)正式宣佈香港的非典疫情解除。這種類似流感症狀的傳染病來時氣勢洶洶,去時也是瞬間消退。


正如王教授在其題為“非典是否影響香港地產市場——來自香港的報道”(Has SARS Infected the Property Market? Evidence from Hong Kong)的論文中指出的,“非典於20033月在香港爆發,是21世紀首個新型的重大傳染性疾病。”早在此前的幾個月中國廣東省就已初現“非典”病例。科學家們追蹤溯源,最終將“非典”的傳染源頭歸結為廣東省繁榮豐富的野味市場,病毒正是在這裏從動物傳染給人。世界衛生組織在研究中發現,一位不知道自己已經被感染的醫生將非典病毒帶到香港。最後總共有30個國家出現非典疫情,但香港是所有大城市中疫情最為嚴重的城市。截止到世界衛生組織宣佈香港疫情解除之時,這個城市共有1755人受到感染,其中300人死亡。僅“陶大花園”(Amoy Gardens)一處住宅區就有329人感染非典。


傳統觀點認為對傳染病進行研究的應該是醫生和流行病學家而不是王教授這樣的經濟學家。但在經濟全球化的格局中,由於人們不斷乘飛機在各地旅行,可能上午抵達新加坡,下午就出現在瑞典,所以疾病比過去的傳播速度更快,波及的地區範圍也更廣。王教授在相關研究論文“非典是窮人病嗎?論非典傳播的社會經濟狀態與風險因素”(Is SARS a Poor Man’s Disease? Socioeconomic Status and Risk Factors for SARS Transmission)中指出,“[非典]的肆虐說明低風險、高成本的傳染病威脅在整合程度日益提高的全球經濟中可能變得更加普遍。”


瘋牛病就是明證。雖然瘋牛病尚未通過人體傳播,但上世紀九十年代英國爆發瘋牛病卻使這個國家的牛肉業遭受重創,當時其他歐洲國家紛紛下令禁止進口英國牛肉。再以禽流感為例,這種病毒始於中國,然後通過感染的禽鳥從亞洲傳到土耳其。假如這種病毒發生變異並在人類之間傳染,它造成的危害可能要比非典嚴重得多。迄今為止,禽流感還只在禽鳥之間傳播,但有科學家預言假如這種致命的流感病毒(近200名禽流感病毒感染者中有超過半數死亡,而全球非典感染者的死亡率是10%)變異成為感染人類的病毒,它造成的危害有可能超過1918年爆發的西班牙流感。當年大約有4000萬人因感染西班牙流感而喪命。


這些數字令人膽戰心驚,而且由於病毒隱藏於無形又難以預測,非專業人士對這些傳染病的理解也非常有限,進而導致“社會對健康風險做出非常極端且前後矛盾的反應,即過高估計罕見風險爆發的頻率。”換言之,人們開始恐慌。王教授在非典爆發之後對香港房地產市場進行研究的時候也預計到這點。香港的房地產價格此前一直在下跌,但有些評論人士卻將房地產價格驟跌歸咎為非典的爆發。王教授經過統計分析排除非典的影響並得出結論,“20033月至6月期間通常引用的房地產價格指數下跌8%主要是受歷史趨勢推動使然。”


至於居民為何不選擇出售房產而後逃離香港,王教授從經濟學的角度進行了解釋:“我們認為當決策者做出決策需要付出高昂的成本時,他們在判斷過程發生認知錯誤的可能性比較小。房地產售價對於家庭的收入,尤其是指望以房產收入來償還債務的家庭,會產生重大的影響。”


有些人不出售房產可能僅僅是因為無法負擔另擇新宅的費用,因為假如居民住宅出現貶值,他們支付新宅首期款的能力也會降低。還有些人是因為擔心假如“非典”爆發只是暫時現象,他們選擇此時出售房產可能會蒙受損失。王教授總結說:“由於房地產在普通香港家庭的資產組合中佔有重要地位,所以在‘非典’爆發後房地產市場沒有出現大幅波動,反而採取謹慎的觀望態度並不奇怪。”


個人收入與感染“非典”的關聯


除研究“非典”爆發對香港房地產價格造成的影響外,王教授還就收入與感染“非典”人群之間的關聯進行了探討。她發現收入(或者說收入不高)與感染“非典”存在著密切聯繫。簡而言之,就是越窮的人越容易感染“非典”。


這個結論其實也在人們的意料之中。流行病學家早在很久以前就發現貧窮至少與許多疾病的發病率與嚴重程度有著部分關聯。窮人通常不太可能享有醫療保健,尤其是預防保健。另外營養不良也使他們容易感染疾病。以非洲和美國的艾滋病發病情況為例,這種病在貧窮落後的非洲是致命的殺手,而在美國雖然感染情況嚴重,但卻屬於可以控制的慢性疾病。


王教授以香港房地產市場的數據為例,對收入與傳染病之間的關聯做出更深入的詮釋。她認為“非典”的爆發不僅與社會經濟形態相關,而且與患者的居住環境相關。她說,“即使將所有影響房地產市場的相關標準考慮在內,收入與‘非典’之間依然存在著密切聯繫。”


王教授最令人驚訝的發現是教育似乎與感染“非典”並無必然聯繫。她指出,受教育程度越高的人就越富有,這是一條規律。“我們總是認為教育可以預防疾病蔓延,因為受過教育的人懂得採取正確的措施。而教育與感染‘非典’無關或許是因為香港的公共教育宣傳確實做得非常出色。我們為市民提供了充足的信息。”公益廣告提醒公眾經常洗手並佩帶口罩。政府也採取關閉學校和要求定期清潔電梯等措施來抑制疾病的蔓延。


王教授的研究表明定期清潔電梯的措施特別有效。她發現樓層高的大樓感染“非典”的人數更多。她在自己的一篇論文中將此歸結為“環境污染(譬如電梯)以及人流集中效應。”這也是為什麼去健身房和育幼中心的人更容易感染“非典”的原因所在。在傳染病爆發期間,人們待在家裏的時間更多,他們會利用公寓大樓內的設施而不是外部設施。假如他們的鄰居沒有被傳染,那麼待在家裏就可以起到預防作用。但如果有鄰居被感染,聚集在大樓內就會加快傳染速度。同樣道理,學生和工人密集的住宅區“非典”發病率比較高,因為這部分人群出行主要依靠公交系統,而病毒在人群密集的地區最易傳播。


王教授發現某些看似可能增加染病幾率的住宅特徵對是否感染“非典”其實並無影響,居住密度大和距離醫療衛生機構近的住宅感染病毒的可能性並沒有增加。而這兩種至少可以暗示居民經濟狀況的住宅特徵(建築年數以及住宅的公私性質)與“非典”發病率也並無明確關聯。


王教授還對就業與感染“非典”之間的聯繫進行了剖析。她的結論也在人們的意料之中:最易被感染的是服務業從業人員,其次是專業人員。她說,“這可能是因為服務業從業人員經常與人群接觸並且在公眾聚集、疾病傳播的商店等公眾場所工作。而專業人員中較易感染的是醫務人員和咨詢人員等面對客戶的職業類別。”


王教授本人也與這次研究有著不同尋常的關係。她來自香港,家人目前還在香港居住。這次“非典”爆發期間,她與家人定期保持聯繫,分擔他們的恐懼。她說,“我姐姐每天乘公交車上下班,沒有人知道下個感染的人會是誰。大家傳言得病的都是比較窮的人,但當時看起來這種傾向並不是太明顯。”


20042月,也就是世界衛生組織宣佈香港疫情解除的八個月後,王教授返回香港探親。她發現香港人雖然並沒有恐慌情緒,但衛生習慣卻有所改變。她說,“帶口罩已經成為日常習慣。這種習慣顯然是在‘非典’肆虐之後養成的。香港人很早以前就開始擔心疾病的傳播,當時就有人在大街上佩帶口罩。‘非典’爆發後,大家意識到口罩的作用非常明顯。而正因為‘非典’,佩帶口罩的人也不再被視為怪物。”

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"經濟學家視點:流行病對香港房產價格的影響." China Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [15 八月, 2006]. Web. [29 February, 2020] <http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/918/>

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經濟學家視點:流行病對香港房產價格的影響. China Knowledge@Wharton (2006, 八月 15). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.cn/zh-hant/article/918/

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