金地集團總裁張華綱：最大的挑戰源於自身的發展

在今年中國政府的宏觀刺激政策的影響之下，中國的房產市場正在迅速回升。交易量和交易價格正在回復到2007年的高點。房產市場是否正在形成一個新的泡沫？中國最大的房地產企業之一金地集團的總經理張華綱認為，這將取決於今後數月的發展。總部位於深圳的上市公司金地集團在2009年前7個月的銷售額達到110億人民幣，同比增長86%。在沃頓知識線上最近對其進行的專訪中，這位47歲，在美國受教育的房地產企業高管探討了對於中國房產市場未來一年的走向、宏觀政策的趨勢以及對於企業管理制度的若干思考。

 

以下為經過編輯的訪談內容。

 

沃頓知識線上：去年中央政府對房地產市場的宏觀調整政策對行業產生了一定的影響，但是今年伴隨著中國政府刺激經濟的貨幣及財政舉措，樓市越來越熱。您對中國房地產市場的走向有何見解？

 

張華綱：無論是在中國還是在美國，房地產一直是一個波動較大的市場。這幾年全球經濟的波動比較大；而房地產行業跟金融或者說宏觀經濟應該說是一個正強相關的關係。如果經濟過熱了，先要調整房地產，如果經濟出現問題，房地產先倒塌。這次美國的次貸危機也是起源於房地產市場：先由房產次級貸款帶來了金融危機，然後影響了整個經濟，這個危機之後傳遞到了中國。

 

所以中國在08年初的時候還在宏觀調控，要緊縮防通漲；但次貸危機傳遞到了中國，影響到了中國的出口等各方面情況，所以08年下半年管理層又在想方設法地刺激經濟，開始採取比較積極的財政政策和寬鬆的貨幣政策。這兩個工具同時作用於房地產市場的結果是，從去年底開始，局部的房地產市場開始回暖。從今年春節之後，全國大部分一線和二線城市的市場都開始非常快速地回升，不是回暖，而是快速回升。

 

去年很多城市的房價降幅從10%到30%不等，比如上海降了15%。但是今年以來，房價上漲了30%—40%多；深圳已經漲了40%多，北京漲幅20-30%，上海房價的漲幅約為20-30%，現在中國的房地產市場基本上又回到了07年最高點的水準。

 

沃頓知識線上：哪些因素是推動這一輪上升的主要推動力？

 

張華綱：這一輪房地產市場的快速上升主要取決於兩個因素：一是政府鼓勵住房消費，部分導致了剛性需求的回升；同時政府也在貨幣政策，包括房貸政策上採取了比較寬鬆的政策，這刺激了投資者對未來通漲預期的投資性需求。這雙重需求構成了目前市場上非常大的上升動力。

 

沃頓知識線上：這一輪房市的上升是否能夠持續？

張華綱：從目前看，這個上升有些過快，也有點過熱。當整個經濟的其他部分，包括實業投資、產業、消費等還未見起色、出口下滑還未停止，只有這麼一個產業過熱，對整體經濟的發展可能是一個隱患。未來的資產價格膨脹過快對整體經濟也將產生較大影響。所以我們相信在今年年底，或是明年上半年，房地產市場將經歷一些政策方面的調整。

 

現實中也可以看到，當前的中國購房者中有非常大的投資性需求，而剛性需求的比例在變小。這說明市場中剛性需求客戶的供給能力，即可支付能力在變弱。這個問題肯定會引起管理層的高度重視。

 

沃頓知識線上：您對今後房地產市場的監管措施有什麼預期？中央的宏觀刺激政策是否應該維持？

 

張華綱：最近我們的監管層在2套房貸政策上面已經開始調整。去年底和今年上半年都在想方設法推動2套房購買者，但是最近這方面的政策正在收緊。

 

今年下半年開始很多城市的房產交易量在跌，交易價格還在慣性上漲，但上漲的幅度縮小了。我們相信明年上半年還會繼續今年下半年的這種局面，但是明年下半年的市場走向將更多地取決於中國整體經濟水準的改善。

 

如果經濟還是在穩定增長，比如GDP保持8%-9%的增長率，那麼明年的消費市場會繼續發展，可能就不會發生太大的政策性調整。但如果還是地產業一枝獨秀的話，宏觀調控的動作和力度可能會比較大。

 

沃頓知識線上：有人評論說中國房地產市場超過20%的收益率導致國際遊資大量湧入房地產市場，而銀行貸款和新開放的保險資金湧入將導致房地產市場重新開始形成泡沫。您對這種看法持何意見？

 

張華綱：我覺得這種說法不完全對，但有一點點對。為什麼？一個是關於我們的保險資金進入樓市的問題。保險法10月1日開始實施，保險法實施細則很快就會出臺，今後保險公司可以購買物業。這一舉措的確將會對需求產生比較大的改善。但是保險公司不會買住宅，它購買的是可以出租的物業，以商業物業居多，比如百貨商場、酒店或辦公樓。所以這一新規對住宅的投資性需求的影響不大，對商業地產市場應該會有一定的影響。

 

第二，商業地產的價格實際上並不貴。北京的辦公樓一平方米三萬元，低於住宅價格；而辦公樓的開發建設成本往往是住宅的一倍。因此說商業地產的價格是偏低的，同時中國的商業物業占整個地產市場的比例偏低，對整個市場的影響不是很大。保險業資金進入這個行業將起到一個非常健康的推動作用。同時，這種回報雖不高但穩定的投資類型也將為保險資金提供一個很好的投資管道。我覺得在這個方面不會有泡沫的問題。

 

第三是對國際遊資進入中國市場的判斷。我們認為這一趨勢並不明顯。我們經常有些國際化合作項目，有非常多的國際合作者和我們一起聯合投資專案，包括我們和UBS在海外聯合設立了一個房地產基金管理公司，投資于中國住宅開發專案。從目前看，這一類的投資者主要還是看好中國長期的房地產市場。他們不是熱錢，不是今天進來看到市場不好，明天就跑；這些投資項目一般有5到7年的週期，應該說他們不是純粹的投機商，而是中長期的投資者。

 

同時，我們在日常的樓盤銷售