次貸危機：新政策是否能防範另一場信用危機？或許可以，但需謹慎從事

新規則能否防範信用災難的復發呢？

 

國會和很多聯邦機構都在考慮大規模修正監管政策，其中包括：填補監管漏洞，要求投資銀行保有更多現金，將住房抵押貸款證券標準化以便更容易設定其價值，迫使創造這類證券的機構在它們銷售給他人的證券走壞時承擔損失。

 

但是，沃頓商學院和其他機構的專家警告說，要想找到長期解決方案，首先要對出現的問題有個清晰的全面判斷，隨著令人厭惡的意外漸漸退去，焦點問題自會水落石出。

 

這場危機的爆發緣於三種狀況的罕見同時出現：利率不斷提升，住房價格漸次下跌，而美國人的收入水準停滯不前。然而，其中任何一個情況的出現都並不是意外。利率只是從2003年的超低水準，到2006年的正常水準的回歸而已；住房價格不過是在顯然不可能持續下去的多年上漲以後的停滯，並不是因為房主收入水準的滯漲。

 

“這些變化只是各種經濟狀況向更正常狀態的回歸。”沃頓商學院金融學教授理查·賀林（Richard J. Herring）說。正是向正常經濟秩序的回歸引發了這場災難，而這場災難則“彰顯”了近年來風險不斷累積的住房抵押借貸領域所發生的巨大轉變。

 

過去幾十年來，大部分住房抵押貸款都得到了聯邦住房管理局（Federal Housing Administration，簡稱FHA）和政府授權的聯邦國民抵押貸款協會（Fannie Mae，簡稱“房利美”）、聯邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac，簡稱“房地美”）的支持，房利美和房地美將住房抵押貸款打包成高級別的證券，之後，以債券的形式將其銷售給投資者，而投資者將就此分享房主清償本金和給付利息的權利。

 

但是，2002年到2006年期間，市場狀況發生了變化，沃頓商學院房地產教授蘇珊·瓦赫特（Susan M. Wachter）說。在此期間，那些沒有得到房利美、房地美和聯邦住房管理局支持的住房抵押貸款發放機構所發放的抵押貸款比例逐漸增加，這些貸款並不符合投資級別貸款和證券所要求的法律條件。同時，華爾街“奪人之美”，成了將住房抵押貸款打包成可在市場交易的證券的主角。

“這是一種私有資產證券化後的證券，這種證券在15年或者20年前是不存在的。”蘇珊·瓦赫特說。全新的證券化系統建立的基礎，是房地美於20世紀90年代中期開發的自動核貸技術（Automated Underwriting Technique）。實際上，這是一個電腦化的方法，用以決定為一位貸款申請人提供貸款的風險是否是可接受的，而判斷其風險的依據，是情況相似的貸款申請人過去的還貸記錄。

借貸的標準很重要

長期以來，房地美、房利美和聯邦住房管理局一直在基於聯邦核貸標準運作，這些標準通過確定借貸人是否有按月償付貸款的能力，而將貸款的風險降低到最低限度，同時要求借貸人的首付款比例達到20%。即使陷入財務上的麻煩，自己的金錢與其住房“捆綁在一起”的房主也不太可能違約和中止償付貸款。首付款可以確保房主或者喪失贖取權的出借人通過將住房賣出的方式清償貸款。

但是，其後的新出借人並沒有從法律上嚴格執行核貸標準，它們進入了一場為借貸人競相提供更具吸引力的貸款的競賽。“通過與出借人同行的競爭，通過削弱同業者的勢力，它們展開了搶佔市場份額的競爭。”蘇珊·瓦赫特說。“你可以以利率變動的方式來打擊對方，也可以通過變化貸款標準的方式來削弱對方的勢力。”

出借人會向那些因為信用記錄欠佳或者收入水準較低而沒有資格獲得普通的優等貸款（Prime Loan）的人提供次級貸款。為了幫助借貸人取得貸款資格，出借人會為他們提供很低的“誘惑利率”（Teaser Rate）（“誘惑利率”是指在可調整利率的抵押貸款中，用一種很低的起始利率來誘惑借款人，在一定還款期之後，貸款利率逐漸調整並上升至市場水準。——譯者注），有時候，利率水準只有3%到4%，所以，借貸人每月的還款數額很少。

經過一年、兩年或者三年以後，貸款人的每月還款額會通過加上某一百分比（有時候增加5%，也可能會更高。）而重新計算，從而使貸款利率上升到市場水準。如果市場利率水準上升，那麼，幾年以後，貸款利率的水準可能會從4%大幅上升到8%，甚至可能會更高。因此，貸款人每月的還款額會比最初的數額增加一倍以上。

蘇珊·瓦赫特說，2006年，核貸標準降低到了底線。很多貸款人根本就不需要交付首付款，出借人也不再需要借貸人的收入證明檔，而且出借人為他們提供了非常低的“誘惑利率”。有些“可選擇”的貸款方式實際上允許借貸人任意決定每月還款額，將未償付部分加入到本金中，或者將其當作債務保留。這一過程稱之為“負攤還借款”（Negative Amortization）（“負攤還借款”是指貸款本金的增長量使定期償債的錢不夠償付到期的利息，通常是由於一筆可調整利率的貸款貸出後利率又增加所致。——譯者注），這種借貸方式會讓借貸人的欠款隨著時間的推移變得越來越多。而在標準抵押貸款中，借貸人的債務則會逐漸減少。

信手拈來的“滾滾財源”，給借貸者大手大腳地花錢提供了前提，並推高了住房價格，很低的“誘惑利率”，加之不需要提供收入證明便能取得貸款資格，造成他們中的很多人對貸款趨之若鶩。

2004年，美國大部分地區的住房價格上漲了20%以上，而在加利福尼亞州、佛羅里達州以及其他熱點地區，住房的價格更是飆升了25%以上。2005年，大約22%的新住房抵押貸款為次級貸款，而2003年，這一比例還只有8%。2006年第二季度，住房價格達到頂峰。

沃頓商學院房地產教授陶德·西奈（Todd Sinai）說，過去十年來，住房價格上漲大約三分之二的原因可以歸結為低利率。“另外三分之一似乎可以歸結為我們所說的‘勢頭’，看看過去的變化，人們往往會說：‘嘿，房價已經漲上來了，以後還會上漲的。’”他說。<SPAN lang=ZH-TW style="FONT-SI