中国的“房产热”及其对金融稳定的影响
今年5月初，中国政府颁发了有关条令，对房地产交易征以重税，以抑制疯狂上涨的房产价格。7月上旬，中央政府又颁发了有关意见，意在控制大举进入中国房市的国外资本。近年来，中国的房地产过热问题已成为政府与百姓，商界与学界共同关注的焦点。是什么因素推动了中国房地产价格的持续上涨？中国的“房产热”又会对金融体系产生怎样的影响？
中国社会科学院经济所研究员张晓晶和中国人民银行金融稳定局研究员孙涛在他们今年三月发表的研究论文《中国房地产周期与金融稳定》中，具体探讨了中国房地产价格上升的原因及其对中国金融体系的影响。
房价上涨的原因
两位学者首先通过一套复杂的计量分析方法，总结出了推动中国房价上涨的诸多因素。
首先是中国城市化进程的加快。历史数据显示：1988——1997年，中国城镇化率年均增长仅0.61个百分点，而1998——2004年，城镇化年均增长率上升至1.2个百分点，速度几乎翻了一翻。“这充分表明了1998年以来中国城市化的加速，城市人口的急速增长带来了中国巨大的住房需求，从而推动了房地产业的发展，”张晓晶如是说，“当然中国居民的收入提高也是个重要因素，更多的人有能力置购房产，这使中国居民的住房需求成了真正的有效需求。”
单单这一点并不会导致房价涨得如此快，大量的外资流入中国房地产业也对中国房价的上涨起到了推波助澜的作用。以上海为例，据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年的8.3%上升到了2004年的23.2%，这一比例还在继续攀升，根据两位学者的研究，大量外资竞相进入中国的房地产业，主要是基于对人民币会继续升值的预期。“这种预期促使全球的游资向中国的房地产业进攻，把房价不正常地推高，给中国的房地产业带来了很大的负面影响，”两位学者写道。
中国目前投融资渠道的单一化和中国各地的地方政府对房产业“过度”的热情进一步推高了房价。根据两位学者的分析，在中国，由于整个金融市场还不发达，居民缺乏多样化的投资选择，“目前，银行存款在居民的金融资产中所占的比例还维持在70%以上，”孙涛说，“因此，在利率下降，股市低迷，外汇投资管制，债券市场又不发达的情况下，投资房地产成为自然的选择。”
此外，在本轮房地产价格大副上涨的周期中，中国各地的地方政府“功不可没”。而地方政府之所以在发展房地产业的问题上如此积极，主要在于中国不完善的地方政府考核体制和中国土地批租制度上的“漏洞”。
两位学者指出，目前，中国中央政府对地方政府政绩考核的主要指标是GDP和年度财政收入，一位地方领导，只要在他的3年任期内他所负责的省份GDP增长快，年度财政收入高，他就能获得中央的认可。同时，各地的地方政府对中国的土地征用和批租享有垄断的权利。根据中国的《农地征用法》，将农民承包的土地征做城市用地，只需以“土地原用途的年收入”为补偿基准，由于中国农产品的价格普遍很低，因此实际给予农民的补偿少得可怜，但土地一旦转入地方政府的手中，地方政府就可以“竞标”等方式将征得的土地转拍给出价最高的房产商。基于这种制度上的漏洞，在中国各省市都掀起了声势浩大的“圈地运动”。“给农民只需几万元的补偿款，而土地转拍给房产商的价格可高达千万，这中间的差价全部成了地方政府的财政收入”，两位学者写道，“同时，只要房屋开始建设，中间的所有环节都构成GDP的增长，因此，低价征地，高价出让，已成为不少地方创造政绩，增加财政收入的捷径。地方政府为获得更多财政收入蓄意推高地价，房价也就自然水涨船高了。”
银行系统面临的风险
总结出推升中国房价的因素之后，两位学者在论文中进一步分析了房价上涨对中国金融体系的影响。他们认为，由于中国的金融体系至今是以银行为主导，房地产金融的形式更加单一。“目前，中国房地产金融的重担几乎全压在商业银行的身上，房地产业各个环节所需资金，如房地产开发贷款，施工企业贷款和居民的住房抵押贷款大部分都来自银行，因此，房价上涨所加剧的房地产的市场风险较易转化为银行信贷风险，从而影响中国金融体系的稳定。”
房价上涨，首先波及的是中国大量的购房消费者，“天价房产”迫使更多的购房者选择向银行贷款买房，在还款其间，将所购房屋给银行作为抵押，这种方式在中国叫做“住房抵押贷款”，随着银行这方面贷款数量的增大，相应的风险也在增加。两位学者指出，这种风险主要体现在每个人个人的可支配收入，能在多大程度上偿还“月供”，“一旦购房者的收入情况发生变化而无法继续偿还贷款，就会出现坏帐。”
但在两位学者看来，这还不是银行面临的最大风险，因为个人的住房抵押贷款即使出现坏帐，银行还可将所抵押的房屋拍卖。更大的风险是来自银行贷给房地产开发商的“房地产开发贷款”。
由于中国各地的地方政府蓄意推高土地价格，各地的房地产开发商的自有资金均出现了严重不足。两位学者的研究显示，以北京为例，近年来北京的房地产开发企业平均负债率为81.2%，而全国20家最大的房地产开发企业，其负债比率比北京的平均水平还高。各地的房地产商不得不向各地银行大量借款。极具讽刺意味的是，这些借款都是由各地地方政府在背后“担保”的。据两位学者估计，在银行的房地产开发长期贷款中，80%以上都与政府担保有关。“这些担保，有些是有形的，如地方政府办公厅出具担保函，有些则是无形的，如地方政府官员口头担保‘出了事我负责’”，两位学者写道，“但实际情况是，地方政府的任期只有三年，等房子建成，原地方政府官员可能已经离任，一旦房屋由于价格过高或其他原因出现大量滞销的情况，其实是没人负责的。这种虚假的政府担保极易引起银行大量坏帐，进而加剧整个金融体系的不稳定性。”
此外，两位学者强调说，由于商业银行贷出的和房地产业相关的贷款都是中长期贷款，而银行吸收的又大多是居民的短期存款，这种“借短贷长”的行为，一旦中长期贷款发生坏帐，会加剧银行系统的风险甚至引发金融危机。
中国的对策
在论文的最后，两位学者总结说：“中国房价上涨的潜在风险，将最先也是最集中的体现为银行风险。”为有效化解房地产业的风险，维护金融稳定，两位学者提出了一些政策建议。首先是努力解决银行业自身的问题。银行的放贷应更加审慎，同时，银行的公司治理结构也应继续完善。
与此同时，两位学者认为，逐步纠正作为房地产热重要推动力量的地方政府的投资冲动，同样是当务之急。这要求中央政府改变只注重地方GDP增长的政绩观，改变不合理的土地批租制度，唯其如此，地方政府的扭曲行为才能得以矫正，才能避免由于地方政府盲目的扩张冲动导致的房价不正常上涨和由此而来的金融风险。
此外，两位学者的观点是，中国政府仍有必要通过资本管制的手段有效抑制外资进入房地产业进行投机。“从国际经验看，为抑制房地产炒作，在国际货币基金组织的187个成员国中，有137个成员国对外资投资于房地产进行管制，”两位学者解释说，“中国在这方面理应加大查处力度，以抑制投机行为。”
发布日期
: 2006.08.15
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链接
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