大卫·马歇尔（David G. Marshall）是费城美里玛房产公司（Amerimar Realty）公司的CEO。他最早就是靠把酸涩的柠檬制成香甜可口的柠檬汽水起家的。这些年来，他收购了许多身陷囫囵的物业并且让它们重新开始盈利，譬如费城的瑞腾大楼（Rittenhouse），旧金山的码头39（Pier 39），还有科罗拉多的丹弗广场（Denver Place）。通过这种反其道而行之的方法，马歇尔的触角从纽约延伸到加州，涉及的行业包括酒店、办公楼、公寓和零售商场等。因为参加沃顿研究员项目，马歇尔最近来到上海参加沃顿院士培训项目（Wharton Fellows Program），并得出结论说，中国房地产市场的现状为美国房地产市场敲响了觉醒的警钟。沃顿知识在线与马歇尔谈到他的中国之行等许多问题。
使用iTunes的用户请点击下列链接订阅： http://knowledge.wharton.upenn.edu/weblink/187.cfm
假如您有喜欢的播客源，链接是： http://knowledge.wharton.upenn.edu/podcastcurrent.xml
您可以点击标题下方的链接直接播放或者下载。
以下是经过编辑的谈话内容：
沃顿知识在线：我们就从您的上海之行谈起吧。您对中国的感觉如何？为什么说中国房地产为美国房地产市场敲响了觉醒的警钟？
马歇尔：中国的变化实在太大了。就拿房地产市场来说，我太太和我在1985年曾经来过中国。当时上海最高的大楼是19层，而且满街都是骑自行车的人，开私家车的人少之又少。
过去10年（不是22年）以来，上海修建了2000幢20层至108层的大楼，这些大楼更是一幢比一幢壮观。沃顿院士培训项目的总部就设在万豪国际酒店的59层，站在这里放眼望去，满眼皆是巍然耸立的高楼大厦。而夜晚则仿佛是置身于拉斯维加斯：所有的高楼都被璀璨的灯光装饰得流光溢彩，恍若是一艘艘在空中穿梭的太空飞船，又仿佛是美国的国庆日盛典。中国这些年的变化简直是太不可思议了。
而反观美国却在为萨班斯-奥克斯利法案、干细胞研究、过时的税法、社会保障和医疗保健等等问题争论不休。当然这些问题都非常重要，但问题是我们已经被牵袢得无法前进。这让我想起英国的巨大变化，想起英国迅速地将美国甩在身后。中国也即将赶超美国，将来总有一天我们会恍然大悟地说，“天哪，看看我们都错失了什么。”这就是我从中国身上看到的东西。
沃顿知识在线：特别是上海，正如您所说，过去十年来浦东发生了巨大的变化。假如与20年前相比，浦东的变化更是惊人，因为那时的浦东更是一派荒凉，到处都是稻田。作为房地产投资商，中国的巨大变化给予您怎样的重要启示？
马歇尔：中国的规划做得非常出色，上海的城市规划馆面积几乎与我们的基美中心（Kimmel Center）相差无几，馆内陈列着直径达100英尺的上海市缩微模型。这个模型简直是太不可思议了，上面几乎有上海市所有的建筑。而且只要新的建筑一出现，就会马上加在模型上。中国人知道自己正在做什么，而且也在全心全意地做。未来几年内他们一定会达到新的高度。
2011年中国要举办世博会，他们计划在上海兴建九座新的城镇。我这些数据不一定正确，好像新建17条高速公路和6条地铁线路。往返机场的磁悬浮列车时速达每小时200英里，而且还要继续延伸。倘若中国人宣称要做什么事，你只需拭目以待。我的意思是，他们一定会去做的。
我们有完善的民主制度，有完善的政府体制，但这种体制或许不是适合所有人。因为中国目前的政体基本上属于温柔的专制，所以一旦做了决定，他们就会勇往无前。而我们却会遭遇重重阻拦。
譬如，我一直在为扩建费城的一座肿瘤研究医院的土地规划做斗争。我们花了好几年的时间，直到现在也还没有全部解决。我相信这要是在上海，应该早就完工了。可我们至今还在为土地分区规划的事情苦苦挣扎。
你刚才的问题是浦东，我有点跑题了。当上海决意要开发黄浦江东岸，也就是浦东地区的时候，所有在浦东地区安家落户的企业都可以享受非常实惠的税收优惠政策。
我们曾经在香格里拉酒店38楼的翡翠酒家里用餐，那是我这一生中品尝到最美味可口的晚餐。我们俯瞰着窗外的江面，游船上腾空而起灿烂的焰火。这一切实在是太美了，灯火通明的游船在江上来回穿梭……上海真是太迷人了。
中国人决心要开发浦东。浦东有座大厦（上海环球金融中心）好像是位名叫Minoru的日本人建造的，这幢大厦共有108层，建成后将成为全球最高的大楼。其他地方今后可能会造出更高的高楼，但目前为止它就是世界第一高度。金茂凯悦酒店令人叹为观止；上面还有观景的地方……中国人只要决定的事就一定会勇往直前地去做。这一切实在令人太不可思议了，但这就是他们行事的方式。
沃顿知识在线：除建设速度之外，中国的房地产开发行业与美国还有其他的不同之处吗？
马歇尔：显然中国国内有着巨大的需求，而我们没有。来自世界各地的公司都希望进入中国市场，在这里开设合资公司，兴建制造设施和金融设施等等。所以这种国内需求就是促进中国飞速发展的真正原因，但这一切必须是在中国人有主观愿望和主观能动性的情况下才能发生。
沃顿知识在线：大家都知道房地产是个周期性的行业。急速发展或许是泡沫之后出现的繁荣。前段时间沃顿知识在线曾经发表过一篇关于中国房地产行业的文章，指出中国的北京和上海等大城市的房地产价格正在以每年25%的速度上涨。见此情景，有些一直关注这个市场的沃顿教授和专家产生了疑问，不知道房地产行业是否会出现泡沫。您是否看到有任何泡沫的迹象？假如泡沫破灭，又会是一番怎样的光景？
马歇尔：我才来中国三天，我不想对上海的房地产行业妄加猜测。但我们去了通用汽车的工厂……我们去了罗氏制药的工厂，去了上海浦东发展银行，也拜访了商学院CEIBS[中欧国际工商学院]。
我们，或者说是我，没有去了解房屋空置率、租赁情况等等。所以我不想在这个问题上以专家自居。我的想法是从游客的角度出发，从一个比较关注房地产开发的游客角度出发而谈的。
沃顿知识在线：您会在中国投资房地产吗？如果投资，您会采取怎样的战略？
马歇尔：我不会单凭自己之力投资。假如我要投资，我可能会选择与高盛这一类地位稳固、具有远见卓识、精明睿智，洞悉种种陷阱的公司合作。在中国做生意不象在美国那样透明。也就是说……你必须知道哪些是关键人物……。
在我的职业生涯中，我还从来没有因为任何丑闻而登上第二天各大报纸的头条，今后我也不会这样做……这对于我而言，就好比是我上场是去打篮球，结果他们传给我一个足球。这里的规则是不同的。如果不懂规则，那就不要上场参加比赛。如果你要带的是篮球，结果拿到的是足球，你会被罚下场。结果你发现一切都变得乱七八糟。我不会自己一个人在中国单打独斗，但假如我可以和一些了解中国市场而又值得信任的伙伴合作，我会愿意凑这个热闹。
沃顿知识在线：我们再回来谈谈前面所说中国房地产市场的发展给美国敲响觉醒的警钟的说法，您觉得美国应当如何应对？
马歇尔：我觉得美国政府所有的政治家都必须来中国看看。我曾经与他们中的许多人交谈过。在我看来，中国的发展速度之快简直令人不可思议。据最新数据统计，中国的外汇储备已达到1.3万亿美元。而我们又怎能在没有去过中国的前提下制定出对华政策。
这些政治家应该把去中国作为必须完成的使命……这只需要几天的时间而已。我希望他们能看看中国取得的巨大进步。他们坐在这里为是否要为中国不让人民币升值、不保护知识产权而施以惩罚措施争论不休的做法真的非常幼稚可笑。中国的外汇储备已达1.3万亿美元，在这种情况下你还有能力去惩罚它吗？
所以我们应该做的是尽量与中国合作。我们曾经与一家银行交流过并且问到有关知识产权的问题。他们的意思非常清楚，那就是他们并不在乎知识产权……他们在乎的是让国内13至15亿人口能够丰衣足食，有房子住，有学校可以上。知识产权并不是他们的当务之急，将来也不会是。
我们是拿着篮球打篮球，他们是拿着足球打篮球。比赛的规则是各不相同的。我们最好弄清楚这点，并且明白他们是不会遵守我们的规则来打球的。他们现在手中掌握着很多筹码，将来他们掌握的筹码还会越来越多。
沃顿知识在线：假如美国的政治家来到中国，亲眼目睹了中国的另一面，您认为他们接下来会怎样做？针对此现状他们会采取怎样的具体措施？
马歇尔：我们要做的事包括审视我们自己的政治制度并发现其中的问题所在。我现在说的可能跟中国无关，但我认为美国的政治制度要么是极左，要么是极右，目的就是为了在选举中为自己的党派争取选票。
政治家们如愿当选后就是尽量向中间靠拢，花两年时间在国会任职，再花四年时间做总统或者六年的时间做参议员，但在任职期间他们并不想真正解决什么问题，因为如果他们把问题解决了，受益的只能是另一方，所以他们最关心的只是能否当选，而不是做正确的事。这就是让我觉得非常苦恼的局面……
当然我的意思并不是说我们应该效仿中国的政体……我们在导游的带领下曾经参观过上海的老城区。当市政府要动迁的时候，居住在老城区的居民只有两种选择，而这两种选择都很可怕。
他简短地解释说，第一种选择就是由市政府拨给居民新的住宅，但这个住宅通常在距离城区35分钟车程之外的郊区，因为市区的房价非常昂贵。但居民不乐意搬走，因为他们现在步行就可以上班，住得也非常开心。如果不愿意的话，政府会给他们的房屋估价，房子价值700美元，政府就给他们700美元，接下来搬到哪里就是他们自己的事了。
一面是政府直接介入，丝毫不考虑居民的感受，一面是要历经数年的时间来获得土地规划分区，修建一所肿瘤研究医院。我们必须找到介于两种做法之间的方法。这才是我提出的问题的症结所在。我不知道问题的答案是什么。我告诉这些政治家们，让他们自己去找出问题的答案。但我们还是集中精力关心自己的问题，那就是我们已经陷入了困境；我们一直在搬起石头砸自己的脚，任何事都做不成。
费城现在就碰到这种问题。新泽西告诉特拉华河港口管理局，他们不同意疏浚特拉华河（Delaware River），但宾夕法尼亚同意疏浚，而双方都不愿意协商，所以过了一年或是一年半左右的时间，双方仍然还僵持不下。
最后获胜的是宾夕法尼亚州，但疏浚河流的全部费用都由他们自己全权承担，所有环境清理工作也全部由他们自己完成。不知道联邦政府能否出面帮助他们。但问题的症结是，特拉华河需要达到45英尺的深度才能通行大型船只。新泽西不愿意疏浚，他们出于什么原因拒绝疏浚……我不想对这些问题做出评论。但事实就是我们有个大型港口无法投入运营，因为河水的深度，不够导致来自全球各地的船只无法通行。
那么我们为什么不能以有效的方法来解决问题呢？或许我们的政治家们会看到，假如上海市政府想建一个港口，他们就会立刻行动。你简直想象不到他们的港口停泊着多少的船只，看上去就好像交通堵塞的场景。而我们就坐在这儿，在困境里挣扎了一年多的时间，双方还不肯协商。他们把问题解决了，只不过需要以更好的方式来解决而已。
沃顿知识在线：您对房地产未来的发展有何看法吗？
马歇尔：这不是对房地产未来发展的看法，这是对美国未来发展的看法。这也不是说我想要做什么。我只想让美国的政治家们清醒过来，意识到我们对世界的控制正在逐步丧失……我的目标既不是在中国开发房地产，也不是说要美国仿效中国的做法，而只是希望他们睁开眼睛来看看事实……重要的是，我们不能对中国的发展视而不见，因为只有在亲眼目睹之后我们才会了解中国。
沃顿知识在线：您认为美国从中国的发展中可以汲取的最重要的经验教训是什么？
马歇尔：世界正在飞速前进，而我们却对它视而不见。这就是最重要的教训。我希望美国明白，假如我们对问题根本就不了解，我们又怎么可能解决问题。
沃顿知识在线：大卫·马歇尔，谢谢您接受我们的采访。
