道鐘斯指數（Dow）沖上了數年來的新高，貸款利率處於空前的低水準，美國的經濟似乎正在蓄勢待發。甚至連房地產市場也開始呈現出誘人的勢頭。但是，這是一場真正的復蘇呢，還是像去年一樣的假像呢？沃頓商學院金融學教授傑瑞米·西格爾（Jeremy Siegel）和沃頓商學院金融實踐教授（practice professor of finance）斯科特·理查（Scott Richard）認為，美國經濟顯現出了切實復蘇的跡象，他們預測，股票市場在接下來的12個月中將表現良好。不過他們也告誡說，債券市場依然身處“危險水域”，如果石油價格繼續攀升，歐洲信用危機繼續惡化，那麼，經濟增長將會陷入危險境地。

以下內容即為本次訪談經過編輯的文本。

沃頓知識線上：西格爾教授，我們請你先談談吧。看看經濟運行的跡象，似乎局面確實在改善。可從另一方面來說，一年前我們就經歷過復蘇的假像，我想，很多人都被那個假像“灼傷”了。那麼，我們是應該相信經濟狀況正在改善呢，還是不應該相信這一點？

傑瑞米·西格爾：（去年）的狀況是個“障眼法”。4月，局面開始改善……不過我想，現在的形式則要真實得多。就業資料好了很多，私營部門的員工數量也擴大了很多。不要忘了，（去年我們遭受了）日本的海嘯和地震。之後，歐洲的狀況又急劇惡化。我們可以稍後再談歐洲的情況。沒人敢說（糟糕局面）不會突然再度爆發，不過，人們已經採取了很多措施，這些措施遏制了始於今年年初的復蘇進程。

我們還可以看看住房建設情況，因為它一直都是最蕭條的領域。全國住房建築商協會（National Association of Home Builders）的資料顯示，住房建設突然活躍起來。而去年，這一領域一直死氣沉沉。我在今天的《華爾街日報》上看到了一篇報導費尼克斯房地產市場復蘇的文章……那個城市一度是最糟糕的地區之一，突然之間，人們就在那裡看到了市場的復蘇。所以，我認為，現在這些“復蘇綠芽”比我們在一年前看到的要強壯的多。

斯科特·理查：我完全同意這個看法。我們確實正處於一場真正復蘇的起點，復蘇既包括就業也包括產能。所以，我認為，股票價格和債券價格將會出現相應的反應，債券市場的收益會提升，但債券的價格則會下降。

沃頓知識線上：也就是說，你認為這次的復蘇比一年前要更堅實？

理查：確實如此。

沃頓知識線上：好了，作為切入點，讓我們先來關注一下股票市場，之後，我們再來談談債券市場。西格爾教授，你很多次談到市場中的“變速杆”，你可以通過觀察它們來判斷市場的運作狀況——比如，市盈率（PE）以及諸如此類的指標。那麼，你現在在觀察什麼呢？

西格爾：我認為……現金流和折現率是很重要的兩個指標——對股票來說，（重要的指標）就是收益率，從根本上而言，就是利率環境，你的收益就來自這個環境。去年的利率很有利。實際上，在我看來，今年的情況更好了，因為現在的利率比去年的水準更低了——尤其是長期利率。市盈率與一年前大抵持平，在12到13倍之間，就像我們去年看到的那樣。

沃頓知識線上：這是個具有前瞻性的指標嗎？

西格爾：是的，它可以預測接下來的12個到13個月的走向，這個市盈率水準比15倍的長期平均市盈率更低，從某種程度上來說，還是處在利率空前低的環境中。所以，問題在於，其他投資選擇已經變得毫無吸引力了。近來，很多人告訴我說：“可是，傑米里，市場根本就沒有債券可買了。他們談論的都是其他類型的資產、大宗商品和私募基金以及風險投資等等。”

不過你可不要被愚弄了。我敢保證，斯科特也會認同這一點：固定收益資產依然是規模最大的資產種類，你必須將其他可選投資產品與之比較。從規模上來看，它們的基礎並不平等。固定收益資產是很好的比較對象，我認為，比較的結果對（股票投資）相當有利。

沃頓知識線上：所以說，因為市盈率很低，股票的風險水準看起來也比較低，而你在債券和其他任何投資上都掙不到錢。

西格爾：當然，我談到股票市場的風險水準時，我的意思是說，它們還可以更低。抱著熊市思維的人會說：“可是，傑瑞米，在20世紀70年代末和80年代，我們的市盈率只有7到8倍啊。”我會告訴他麼：“是的，可是，那時的利率可是15%到20%，而且那時候的股票還有很多競爭性的投資產品。”可現在卻沒有任何競爭對手。所以，在一個利率極低的環境中看到13倍的市盈率確實是不同尋常的事情。

沃頓知識線上：這是一個正面的信號嗎？

西格爾：它是個相當正面的前瞻指標。我想，人們已經開始通過少量買入來“試水”了。

沃頓知識線上：考慮到市場最近幾年來的表現，你認為，與過去相比，現在股票市場的表現算是個很好的時期嗎？

西格爾：事實上，我認為，這個時期不同於20世紀50年代。在20世紀50年代中期，我們也有很低的利率，股票的股價也很低。但人們那時候心有餘悸。“大蕭條”（Great Depression）讓他們記憶猶新，當時發生了大量股票崩盤的事件。他們不相信戰後的經濟復蘇是真實的，因為有太多的經濟學家說，我們可能會陷入另一場經濟蕭條。人們的恐懼是實實在在的。如果你還記得，你就知道，那時候是開始逐漸買入股票的最佳時機之一，同時也是開始買入債券最糟糕的時期之一。

沃頓知識線上：所以說，現在繼續坐在一邊觀望是有風險的？

西格爾：我認為，人們正在錯失股票中蘊含的巨大價值，即便從股息收益率的角度來看，現在也是20世紀50年代以來，首次出現標準普爾500（S&P 500）股票的股息收益率高於10年期政府債券的時期。股票的價值在增長，而作為對沖通貨膨脹資產的債券的價值卻沒有增長。如果你想投資對沖通貨膨脹的債券，你會去購買財政部通貨膨脹保值債券（Treasury Inflation-Protected Securities，簡稱TIPS），可它們的收益是負數——在我看來，這是讓人難以置信的。所以說，投資那些產品根本就不會獲得收益。因此，我想再說一遍，股票實際上是將來能獲得收益的“唯一人間遊戲”。

沃頓知識線上：比如說，一個人已退休，或者接近退休，他真的應該將股息當作一個收入來源嗎？

西格爾：投資優秀的付紅利藍籌股，投資低市盈率的付紅利股票——我想，這就是你提出的問題的最佳答案。

沃頓知識線上：我知道，某些電信股票近來派發的股息超過了5%。

西格爾：不過我不會固守一兩檔股票，我會盡可能地多元化持股。我不會只選擇某些板塊或某些股票，如果你持有偏好分紅、偏重於分紅的多元化股票投資組合，我認為，這樣的組合將來的表現會非常好。

沃頓知識線上：對那些想到“失去的十年”（the lost decade）——我們指的不是日本，而是美國股票市場“失去的十年”——或者讀到相關報導的人來說，這是不是個短期趨勢，或者是不是個富有欺騙性的趨勢？

西格爾：我們都記得，我們的（所謂）“失去的十年”始於2000年，那年3月，市場的市盈率是30倍。當你從30倍的市盈率開始投資時，你就不會享受十年的好光景。日本“失去的十年”始於1989年，當時的市盈率是90倍，在那以後的30年，他們的日子一直都不好過……有人會說：“接下來的十年不會成為‘失去的十年’嗎？”我的回答是：“不會從這種市盈率水準開始。”

理查：還有另一種資產，人們也應該予以關注，那就是房地產。很顯然，持有現金是荒唐的，因為只有一位數的收益——我的意思是說，按基點計算，只有10或者12個基點的收益。接下來談談債券：我很不理解的是，為什麼有些頭腦清楚的人，會以不到2%的利息把錢借給美國政府用10年。在我看來，這是毫無道理的選擇。所以，就像傑米里談到的，如果你不考慮持有現金，也不想買債券，股票就是非常有吸引力的選擇了。但是，現在的房地產市場同樣也有很多誘人之處。

沃頓知識線上：你是指投資房地產投資信託基金（real estate investment trusts，簡稱REITs）？還是去購買一個投資性房地產？

理查：兩者都可以，特別值得一提的是，如果你有膽量，可以在“沙地州”（sand states）（沙地州指亞利桑那、加利福尼亞、佛羅里達和內華達州。——譯者注）的某些地方投資，那些地方的狀況一度極為糟糕。房租市場已經反映了這一點：全國的租金水準都在上漲。自有記錄以來，我們從來沒看到過人們像現在這樣可以承付獨立住宅的價格。從低房貸利率和低價格方面來說，現在是我們在40年的時間裡遇到的最好機會。

沃頓知識線上：談到房地產，人們在考慮自己住房的時候，他們總是被告知：“不過，你要持有四五年才能達到不虧不賺，因為你要支付購買和銷售、產權保險（title insurance）以及諸如此類的費用。”如果有人正在考慮購買一個投資性房產，那麼，你認為，他最低要持有多長時間呢？

理查：當然，這要取決於市場狀況。

沃頓知識線上：可它並不是個買入6個月，之後就轉手賣出的市場。

理查：從來都不是。對那些佔用消費品的人並不是在投資。如果你不是要收取租金，那就不是一項投資，你是在消費一個房產。至於說房屋出租，就要直接進行現值計算了。你需要考慮能收取多少租金，還要考慮持有這個房產的成本是多少，這涉及到本金和利息、保險費用以及稅收等。我想，就像我們都知道的，準備搬出那所房子，以便獲得資本利得是相當愚蠢的想法。

西格爾：在這一點上我同意斯科特的看法。房地產投資信託基金指數已經全面反彈了。我想，漲幅應該有10%或15%，已經達到了這場危機之前的水準。

理查：股票市場的表現也一樣。

西格爾：股票市場的漲幅也在這個範圍。就你們談到的獨立住房來說，我認為，有些住房的承付指數已經達到了歷史最高水準。從全球範圍來看，美國的房地產也便宜得令人難以置信。我要再一次說明的是，房地產投資信託基金指數已經出現了大幅反彈。我認為，它們依然還可以投資。但是，如果進入某些地方的租賃市場，我想，你會大有斬獲的。

沃頓知識線上：不過，同樣地，這是個多年持有的頭寸。

西格爾：確實需要多年持有。進行這類的投資需要擁有更多些的專業知識。

理查：而且（這樣的投資產品）沒有流動性。與股票不同的是，它們缺乏流動性。

沃頓知識線上：西格爾教授，你談到了外國房地產市場。當然，還有外國股票市場。過去，你一直積極提倡讓人們持有大量的外國股票。事情發生了怎樣的變化呢？這還是個好主意嗎？

西格爾：我認為，這依然是個非常好的主意。外國的經濟增長更為強勁……毋庸置疑，日本和歐洲的某些國家已經進入了經濟緩慢增長的時期。但是，新興市場的經濟卻已經強勁反彈了。不但反彈了，而且對那些經濟快速增長國家的公司的估價依然非常合理。我剛剛看到的資料顯示，上證綜合指數與預期盈利之比為10倍到11倍。因為受到中國大陸市場疲軟的打壓，香港證券指數與預期盈利之比也處在12倍左右，新加坡則為15倍。他們都處在15倍到16倍左右的區間，我認為，這是非常好的估價水準。

人們會問：“新興市場的這些表現是真實的嗎？”我想，我們完全可以肯定地說“是”，因為我們剛剛在2008年到2009年期間遭受了自20世紀30年代的“大蕭條”以來最嚴重的經濟衝擊。如果說有些國家會被擊倒的話，就應該是新興市場國家。可從經濟角度來看，他們以比任何發達國家都強健得多的體魄又回來了。雖然有些國家的股票市場還沒有大幅反彈，但是，他們現在的經濟增長水準已經遠遠超過了2007年的巔峰水準。

理查：我這裡有自1972年以來公司價值變化的資料，公司價值包括股票和公司債券。資料顯示，它們的增長速度比名義GDP要快1%……（其中的一個理由就是）我們參與了全球擴張。

沒有全球性的多樣化，就不會有美國公司的全球多樣化。現在看來，很顯然，他們無法保持比經濟增長快1%的水準，或者會與經濟增長水準持平。或早或晚，他們的增長水準會下降到經濟增長的水準。但是，因為全球化在不斷發展而且會持續下去，所以，從短期來看，我認為，（它們增長水準降低）不會發生。

西格爾：我完全同意這個觀點。人們一直在看股票市值與GDP的比例。這已經不是個恰當的指標了。我的意思是說，現在，標準普爾500指數公司有45%的利潤來自國外。所以，你要關注的是全球GDP，它比美國GDP增長得更快。我認為，這是最重要的判斷標準，這也是我認為兩者的背離會在相當長的時期內延續下去的原因。

沃頓知識線上：在我們把話題從股票轉向債券之前，我還想問兩位最後一個問題，你們最擔心的是什麼呢？如果有什麼東西會讓這一切脫離正軌的話，會是什麼東西呢？

西格爾：石油價格的上漲讓我感到不安……海灣地區的任何戰爭，都會將石油價格推高到每桶250美元，很顯然，戰爭是那個地區面臨的一個威脅。更長期的威脅是，新興市場國家出現經濟增長停滯，不過，我認為不會發生這樣的事情。新興市場國家有可能爆發政治事件，從經濟上來說，他們的增長對我們極其重要。現在，他們在接下來的20年裡退休的中產階級，會像美國嬰兒潮一代那樣大量購物。他們會成為商品的需求者，而且其規模會將比歐洲和美國現在的中產階級規模大得多。如果說某些事情破壞了他們的增長的話，那就成了更長期的議題。我認為這種情況不會發生。從短期來看，令人擔心的是石油問題和對伊朗的戰爭或攻擊。

理查：我認為，這個世紀會成為創造財富的世紀。在最近20年裡，有20億人擺脫了赤貧狀態並進入了現金經濟（cash economy），印度和中國的中產階級規模得到了極大的增長。這可是好消息。我並不認為什麼事情會導致他們出軌，除非他們的政府採用了非常糟糕的政策。政府始終都會那麼做，而且你還無計可施。但是，無論是印度政府，還是中國政府，似乎……都接受了市場經濟理念，所以，我們會看到，這兩個國家的經濟還會延續快速的增長。

沃頓知識線上：我們來談談債券和利率吧。似乎有很多年了，人們一直在說：“是的，利率更可能上升，而不是下降。”我們經歷過利率長期保持如此之低的時期嗎？

理查：自“大蕭條”以後就沒有過……我們看到過低利率……但從來沒有見過現金的利率、聯邦基金的利率長期保持如此之低的情況。美聯儲（Fed）主席本·伯南克（Ben Bernanke）曾聲稱，希望將低利率保持到2014年年底。市場對此的反應似乎不錯。

沃頓知識線上：這是一個相當不同尋常的聲明，完全是史無前例的。那麼，市場做何反應呢？市場是就此平靜下來了呢，還是索性無視這個聲明呢？

理查：我想，在市場中，沒人會無視美聯儲。他們可是“800磅的大猩猩”啊。長期利率不過就是短期利率的平均值而已。所以，你必須關注美聯儲的動向。當然，現在美聯儲對收益率曲線（yield curve）前端的控制能力要比對長長的後端的控制能力強得多。市場做出的反應就是收益率曲線非常陡直。利率一點兒都不高，可收益率曲線卻非常陡峭。所以，遠期利率會更加陡直……

隨著經濟發展在接下來的幾年裡逐漸走強，美聯儲會壓制收益率曲線的前端。收益率曲線的唯一走向就是上升，就是更加陡直。這就是遠期利率的走向，也是我預期將會發生的情形。至於說美聯儲是否會改變自己的想法，是否會在2014年年底之前奉行寬鬆政策，我想，這要……取決於就業率和通貨膨脹的情況。

（說到通貨膨脹，）他們發行了很多貨幣。我不知道他們是否能及時收回貨幣，以防範通貨膨脹的發生。最近幾年來，當經濟增長更為強勁的時候，如果他們像現在這樣發行大量的貨幣——最近幾年來，他們一直在奉行超寬鬆政策——人們就會非常擔心出現通貨膨脹問題。

沃頓知識線上：所以說，利率在未來幾年裡將會上升，是嗎？

理查：我認為是這樣。而且這也是市場的預期。

沃頓知識線上：我還想說一點，對外行來說，總是很難記住利率和債券價格之間的關係，如果你在債券利率很低的早些時候購買了債券，那麼，利率上升會給你的金錢帶來什麼損失呢？對那些關注債券共同基金（bond mutual funds），並認為這些基金很安全的人來說，這可是個危險。你認為這樣的危險性近來如何呢？

理查：你可以購買各種債券共同基金。（舉例來說，）你可以購買貨幣市場基金，這種基金應該很安全。

西格爾：可是，它們沒有任何收益。

理查：是的，收益為零。沒有免費的午餐嘛。還可以考慮一些短期債券基金，它們的收益率大約為1%，而且基本不受利率波動的影響。還有，你也可以購買長期債券基金，比如說5年期債券基金，你剛才說的很對，隨著收益率的上升，這類基金最後也會遭受打擊。隨著經濟的復蘇，它們的收益率會被縮小的息差（spread）（各類債券收益率與美國國債收益率之差為債券息差——譯者注）抵消。現在，公司債券的息差還沒有擴大，抵押貸款也一樣。

沃頓知識線上：想在自己的投資組合中持有部分債券的投資者，可以認為債券的收益率會隨著時間的流逝而趨於平緩嗎？他們在投資中是應該換成收益率更高的新債券呢，還是無所謂呢？他們應該為此感到擔心嗎？

理查：我認為，你應該現在就賺取收益，我不主張你拿到某些“優惠券”，用資金的損失來換取“優惠券”。所以，我要說的是，要掙取收益；當然，如果你要將債券持有到期，（更換新債券）可能就是你最好的選擇了。

沃頓知識線上：人們應該提防現在的債券市場嗎？

理查：我會對它倍加小心的，我也不會購買這種收益水準的債券。就像我在前面談到的，在美國政府有數萬億美元赤字的時候，你為什麼還要以1.75%的利率把錢借給他們用上10年呢？

沃頓知識線上：對了，我們現在總是聽說歐洲的情況，聽說歐洲的債務危機問題。很多人對歐洲的問題怎麼會影響到我們感到有些迷惑不解。我們大致也都知道，所有的事物都是相互關聯的。可是，歐洲的問題怎們影響我們呢？歐洲的麻煩影響美國市場的機制是什麼呢？

理查：他們是我們龐大的交易夥伴。如果他們陷入一連串的債務違約問題，我想，其情形就像銀行擠兌一樣。自希臘的債務違約問題之後，我認為，接下來，市場會把注意力轉向葡萄牙。葡萄牙的息差已經非常大了，而且還在不斷擴大。不過，這些國家的狀況並不那麼令人不安，因為他們的GDP總量比較小。但是，如果他們開始淪陷，接下來就會是義大利或者西班牙了——這些國家可是真正的大傢伙。有一個說義大利的笑話說，它“大得不能救”（too big to save）。如果它的經濟受到拖累，那麼，從美國購買很多產品和服務的人也會受到牽連，從而，會給我們造成傷害，從農場主到製造商，每個出口商都會受到傷害。這就是（我們受到影響的）機制。貿易就是這個機制的關鍵。

沃頓知識線上：你們覺得他們是已經抓住歐洲問題的關鍵了呢，還是沒有？

理查：坦率地說，還沒有。我認為，他們走上了正確的方向，但是，要想讓一個貨幣聯盟（currency union）有效運轉，你必須具備幾個條件。我們在美國也有一個貨幣聯盟。我們有50個州，但只有一種貨幣。我們的勞動力流動性很強。這是這些條件，能讓我們的貨幣聯盟順暢運轉。而在歐洲，勞動力的流動性很差……所以說，實際上，他們並沒有一個允許歐洲的勞動生產率存在巨大差異的相應機制。正確的做法應該是，比如說，對希臘而言，他們應該保留德拉克馬（drachma）。德拉克馬的價值會降低。這樣，就能計算出每個國家單位貨幣的勞動生產率了。就此，歐元會保持堅挺，德拉克馬則會貶值，從而，希臘也會在歐洲市場中具有競爭力。

葡萄牙、西班牙和義大利現在的情況也一樣……與德國比較，他們的單位勞動力成本非常高，可他們並沒有調整的機制。這是讓我擔心的地方。

沃頓知識線上：你認為他們加入歐元區是個錯誤嗎？現在所有的問題是不是都說明了這一點？

理查：加入歐元區或許並不是個錯誤，他們的錯誤在於，加入了歐元區，可並沒有制訂確保歐元區的單位勞動力成本保持競爭優勢的完善機制……

沃頓知識線上：你剛才談到，把錢借給美國政府卻什麼也掙不到是毫無道理的。

理查：是的，我不會把錢借給他們。

沃頓知識線上：可是，在債券市場還是有其他機會的。這個市場裡有公司債券、市政債券，還有垃圾債券，就像他們常說，這些都是“高收益”債券。在所有這些債券中，哪些看來其很有吸引力，哪些又沒有吸引力呢？或者說，哪些債券更危險，哪些的危險性更小呢？

理查：縱觀所有板塊，我並不認為債券市場中有哪些產品有什麼特別的吸引力。因為我擔心利率將會上升。如果你想規避利率的風險，那麼，問題就成了：有什麼債券的息差有吸引力嗎？抵押貸款息差有些大，但並不很大。公司債券息差也有些大，但同樣不很大。如果你有膽量投資，一年前就有很多很有價值的公司債券，可是，它們的息差已經縮小了很多。所以說，我在整個債券市場中並沒有看到什麼真正很有價值的投資產品。

西格爾：我也傾向於這種看法。利率將會上升。需要再次說明的是，短期利率現在是零。我個人認為，伯南克無法讓這樣的利率水準延續到2014年。我想，經濟運行狀況的改善，和/或通貨膨脹率的上升，會達到讓他對利率“扣動扳機”的程度。

有很多人問我：“（如果是這樣，）股票市場將來會發生什麼情況呢？”我回答說，出現那種情形時，市場會受到衝擊，但是，如果你縱觀歷史便會發現，美聯儲收緊貨幣政策的初步階段，對股票市場並不是壞消息。股票的群體上漲會繼續。只有在緊縮的最後階段——也就是因為通貨膨脹和資源利用失控而試圖放慢經濟增長時——你才能真正看到熊市的開始。所以，我的意思並不是說，有一天，當伯南克聲稱“我們現在正在考慮收回調整政策。”的時候，股票市場便會經受長期的衝擊。我認為，那個時候是買入的好機會，因為歷史向我們表明，屢見不鮮的情形是，股票市場會因此而迅速復蘇，並繼續創出新高，只要企業的盈利在不斷增長。

不要忘了，有兩個因素會影響股票市場——利率和盈利。影響債券市場的只有利率。如果經濟增長更加強勁，那麼，你的盈利水準就會相當可觀。從而，會推動股票市場的攀升，而債券卻不會受此影響。

理查：債券市場的某些板塊，比如銀行板塊，現在就很有吸引力。有一種觀點認為，金融部門會繼續康復，而且其狀況不會繼續惡化。

沃頓知識線上：因為你們研究抵押貸款證券市場的背景，我想問問你們對另一個板塊的看法，那就是私有證券化市場（private securitization market），這個市場依然死氣沉沉，我這樣看對嗎？

理查：奄奄一息，確實如此。

沃頓知識線上：這有什麼要緊嗎？我們還需要別的什麼嗎？我想，房地美（Freddie）和房利美（Fannie）已經開始著手填補（資金）缺口了。我們擁有一個私有證券化市場很重要嗎？如果確實如此，那麼，讓它再次運轉還需要什麼呢？

理查：這是非常好的問題。房地美和房利美只能根據國會設定的上限將一筆貸款證券化……在現在這種特殊情況下，上限提高到了62.5萬美元。但是，實際上限比這個水準要低20萬美元。回到實際上限的政治壓力很多，以避免它們成為將巨額貸款（jumbo loan）（也稱為“超額貸款”、“大額房租貸款”）證券化的機構。從根本上來說，現在並不存在巨額貸款（證券化）市場。這一點有多重要呢？如果你是個一般人，要用幾十萬美元在美國購買一所普通的住房，那麼，這個市場對你來說就並不重要，因為房地美和房利美有很多、很多的合格貸款（conforming loans）（也稱為“標準貸款”、“常規貸款”）可供你選擇。但是，如果你要購買需要巨額貸款的住房，或者如果你生活在加利福尼亞或者紐約這類住房昂貴的地區，這個市場對你來說就非常重要了，因為（沒有它）你就無法購買住房——這意味著想把住房賣給你的人無法把它賣給你。即便利率很低，人們也無法獲得貸款。

那麼，讓這個市場運轉還需要什麼條件呢？我認為，人們必須看到住房價格的強勢回歸，從而，相關的抵押物和住房價格看起來好到足以讓人們願意再次出借的程度。在華爾街，近來有這樣一個說法：“不要空手接落刀。”（Don't catch a falling knife.）人們現在把住房市場就視為一把正在落下的刀。就像傑米里剛才談到的費尼克斯的情形，現在，我們已經看到了某些跡象。我們可能還會看到其他城市（住房市場的）反轉。不過我認為，抵押放貸者和債券市場會抱持靜觀其變的態度。他們不會急於沖到前面。

沃頓知識線上：你們認為，在今後的一年中，經濟運行和你們跟蹤的市場會呈現什麼局面呢？

西格爾：因為我認為這次復蘇是切實的，所以，我們會看到經濟增長更加強勁的局面。我想，股票市場會進一步攀升……（或許可以上漲）15%，甚至可能會更高。我們知道，對一年時間的預測往往是靠不住的。我認為，國庫券的利率將會大幅上漲。我想，在一年之內，伯南克會提出實施緊縮政策的日期，而且極有可能在未來的12個月裡發佈這樣的聲明。就像斯科特談到的，我認為，經濟的增長將會穩定住房市場的價格……人們將開始在這個市場出借資金。在接下來的12個月裡，我們的經濟感受會得到康復。

理查：一個重要的未知數是大選。明年伊始，我們會面臨幅度非常大的稅賦增加，（到那時候）稅率會回到布希總統減稅前的水準。如果民主黨和共和黨各執一詞，就不可能對稅收政策有什麼作為，我想，這對經濟運行沒有什麼好處。在經濟復蘇中間大幅增稅，將會使經濟復蘇的步伐放緩。

西格爾：不過你也知道，我一直認為，在大選之前，你是無法達成協議的……就像斯科特剛才所說的，如果我們回到增稅的老路上去，這樣的政策就會成為財政打擊，從而會抑制任何復蘇。所以，我的感覺是，這個特殊問題是我們的優勢，也是我們的談判籌碼。他們必須要在這一點上和人們達成交易。

沃頓知識線上：是的，所以說，我們會保持樂觀，不過也存在著很多重要的“如果”。

理查：確實，無論何時，只要是大選年，就一定有一個重要的“如果”。